Rubrique démarcharge d’un mandat

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Mandat conclu hors établissementrubrique

Formaliser une rubrique dans un mandat en cas de « démarchage »...

glementation

Lorsqu’un mandat, quel qu’il soit, est régularisé avec une personne physique (n’agissant pas dans le cadre d’une activité professionnelle) hors établissement, tel au domicile de l’intéressé, un agent immobilier ou ADB doit respecter la nouvelle réglementation sur le « démarchage » issue de la réforme Hamon de 2014.

En vertu de l’article L 221-1 du Code de la consommation, un mandat « hors établissement » est un mandat conclu :

  • Dans un lieu qui n'est pas celui où l’agent immobilier exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la « présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d'une sollicitation ou d'une offre faite » par le prospect/client ;
  • Ou dans le lieu où l’agent immobilier « exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ou au moyen d'une technique de communication à distance », immédiatement après que le prospect/client « a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui » où l’agent immobilier « exerce en permanence ou de manière habituelle son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes ».

Cette réglementation, qui est d’ordre public, concerne également un mandat régularisé avec un professionnel (avec moins de six salariés), si l’objet du mandat n’entre pas dans le champ de son activité principale.

Côté agent immobilier, il peut être tentant de prévoir, éventuellement de concert avec le client, une clause dans son mandat par laquelle il renonce (par avance) à user de son droit de rétractation. C’est à prohiber. La réglementation est d’ordre public, et toute clause par laquelle un client « abandonne son droit de rétractation est nulle » (C. consom. art. L 242-3).

Un client, pouvant se prévaloir des textes sur le démarchage, dispose d’un droit légal dit de « rétractation » pour faire machine arrière après avoir signé un mandat, et ce pendant une durée désormais de quatorze jours.

Une rubrique

Dans un mandat concerné, il convient de prévoir une rubrique spécifique portant sur la réglementation, et notamment sur la faculté de rétractation. Elle doit être rédigée de manière « lisible et compréhensible », en vertu de l’article L 221-8 alinéa 2 du Code de la consommation.

Il est à noter que la loi Hamon est venue autoriser tout professionnel à commencer sa « prestation », avant la fin du délai de rétractation, si son client le « souhaite » (Code de la consommation, art. L 221-25). Le texte, d’une portée générale, concerne aussi un agent immobilier pour un mandat, à notre avis. Selon une note publiée par la DGCCRF le 14 décembre 2015, si un client ne « peut en aucun cas » renoncer à son droit de rétractation, il « peut toutefois demander expressément à ce que la prestation de service proposée par l’agent immobilier commence immédiatement ».

Pour pouvoir ainsi mener des diligences dès la signature de son mandat (exemple : annonces…), un agent immobilier doit disposer d’une « demande expresse » de son client, recueillie « sur papier ou sur support durable ». En veillant à respecter l’obligation d’information préalable de son client, il convient d’insérer une clause appropriée, dans le mandat.

Tout agent immobilier doit savoir que, nonobstant ses diligences, son client conserve le droit de se rétracter durant quatorze jours. Si tel est le cas, il est à relever que, selon l’ANIL, eu égard à la loi Hoguet, l’agent immobilier doit être « considéré comme ayant exécuté sa prestation sans mandat » (sic) et il « risque des poursuites disciplinaires » (sic). Cette position nous parait discutable, mais un agent immobilier doit avoir conscience d’un « risque » à ce sujet, tant que les juges n’ont pas pris position sur ce sujet. En tout état de cause, en l’état, un agent immobilier sera à notre avis prudent de ne pas tenter de se prévaloir d’un texte permettant à un professionnel de réclamer à son client un « montant correspondant au service fourni » (sic), s’il se rétracte.

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