Contrat de location meublée saisonnière (ou de tourisme)

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Contrat de location en meublé saisonnier ou de tourisme

Formaliser un contrat de location pour un logement meublé loué en saisonnier

Locations concernées

Nous évoquons ici le régime de la location d’un logement en meublé à titre saisonnier, ou d’un meublé de tourisme, échappant au régime fixé par la loi du 6 juillet 1989, qui concerne la location à titre de résidence principale.

Sont évoquées ici les règles applicables au 1er octobre 2018.

En l’état, les meublés de tourisme sont définis comme « des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile » (C. tourisme art. D 324-1).

Il faut savoir que la location d’un logement en meublé à titre de résidence principale, si elle est « déguisée » en location saisonnière, risque une requalification à la demande du locataire, si celui-ci est ensuite en mesure de justifier que le logement constitue sa résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi de 1989, tel que retouché par la loi Alur du 24 mars 2014. La résidence principale est, à cet égard, entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge. Au regard de la jurisprudence antérieure à la loi Alur, il existe aussi un risque de requalification si le contrat porte sur une durée supérieure à 90 jours, prévoit un renouvellement tacite, ou s’il comprend une clause fixant élection de domicile de l’intéressé à l’adresse du logement. Une clause fixant une autre adresse pour la résidence principale du locataire n’empêche pas non plus un risque de requalification, si elle est trop éloignée de ses activités (travail, études, etc.).

Conditions de mise en location

Décence. Un logement ne peut être loué s’il fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Un bailleur doit en outre louer un logement « décent ». Pour être loué, tout logement doit être décent (C. civ. art. 1719). Il est prudent de louer un logement « ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (loi du 06.07.1989 art. 6).

Pour être décent, un logement doit en principe répondre en droit aux caractéristiques définies par un décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (JO du 31.01). À ce titre, un logement doit en principe, notamment, disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 (hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m), soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. Un logement doit en outre correctement assurer « le clos et le couvert ». Il ne doit pas présenter de dangers (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, etc.) ou de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants (revêtements, canalisations, installation électrique/gaz). Il doit permettre une ventilation de l’air suffisante. Les pièces principales (séjour et chambre(s)) doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le décret prévoit en outre qu’un logement doit comporter une « installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ». À ce titre, un bailleur manque à son obligation de délivrer un logement décent si les lieux sont « dépourvus d’appareil de chauffage » (Cass. 3e civ. 04.06.2014 n° 13-17289).

Notons qu’un décret du 9 mars 2017 est venu ajouter certaines règles au sein de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur la décence.

Depuis le 1er janvier 2018, en métropole, un logement doit être « protégé contre les infiltrations d’air parasites ». Ses portes et fenêtres, outre ses murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés, devront présenter « une étanchéité à l’air suffisante ». Les ouvertures des pièces, donnant sur des locaux annexes non chauffés (cave, garage, ...), doivent être « munies de portes ou de fenêtres ». Enfin, des cheminées devront « être munies de trappes ». Il faut veiller à ce que tout logement (re)mis en location (ou loué au 1er janvier 2018) respecte ces nouvelles exigences (planifier une visite, au besoin). Les travaux ou aménagements qui s’imposent sont à programmer (p.ex. nouvelles fenêtres à la place de fenêtres « fuyardes »).

Depuis le 1er juillet 2018, un logement loué doit en outre permettre une « aération suffisante ». Ses dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent être « en bon état » et permettre « un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

Au moindre doute, au vu de l’imprécision de certains textes, la prudence invite à faire appel à un homme de l’art pour un avis technique, concernant l’étanchéité et l’aération d’un logement.

Détecteurs de fumée. Un bailleur (ou son mandataire) doit veiller à ce qu’au moins un détecteur de fumée normalisé (DFN) soit bien installé dans un logement mis en location. Il doit s’assurer du « bon fonctionnement » du DFN.

Permis de division. Dans le but « d’améliorer la lutte contre l’habitat indigne et mieux connaître et contrôler les mises en location », la loi Alur du 24 mars 2014 a créé un dispositif d’« autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant » (CCH art. L 111-6-1-1 et suiv.). Ce dispositif, appelé ici ou là « permis de division », a donné lieu à un arrêté ministériel du 8 décembre 2016 (JO du 15 décembre 2016). Sont concernées par ce dispositif les « opérations de division » visant à créer des logements « au sein d’un immeuble existant ». Là où une autorisation est instaurée et exigée par une commune ou un EPCI, une demande est à régulariser, en trois exemplaires, auprès de l’autorité compétente (EPCI ou maire). Un décret n° 2017-1431 du 3 octobre 2017 (JORF n° 0233 du 05.10.2017) a été publié dans le but de permettre l'articulation entre les autorisations d'urbanisme et l'autorisation préalable aux travaux. Le décret a précisé qu’un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux tient lieu d'autorisation préalable, dès lors que l'autorité compétente pour statuer sur celle-ci a donné son accord dans un délai de 15 jours.

Autorisation préalable (changement d’usage). Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le fait de « louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » constitue un « changement d’usage », au titre de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. À ce titre, une autorisation préalable de changement d’usage (par le maire) est exigée si le logement est situé à Paris, en « petite couronne » (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), ou dans une commune de plus de 200 000 habitants. Ailleurs, cette autorisation peut, désormais, également être imposée sur tout ou partie d’une commune par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire (ou par l’EPCI compétent, dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants – TLV).

Si la réglementation n’est pas respectée, une amende, qui peut atteindre 50 000 € par local, est prévue (CCH art. L 651-2). L’amende est encourue par un propriétaire qui loue en meublé un logement à une société, avec autorisation de le sous-louer de manière temporaire (Cass. 3e civ. 12 juillet 2018 n° 17-20654).

Désormais, dans les communes relevant de l’article L 631-7 du CCH, une délibération du conseil municipal (ou de l’EPCI compétent) peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage, permettant à une personne physique de « louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire et les critères à réunir (qui peuvent être modulés en fonction du nombre d’autorisations accordées à un même propriétaire). Il est impératif de (prévoir de) vous rapprocher de la mairie concernée pour savoir à quoi vous en tenir.

L’autorisation de changement d’usage (ou l’autorisation temporaire) n’est pas nécessaire pour louer un logement pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, si ce logement constitue la résidence principale du loueur. Un propriétaire est ainsi dispensé de l’une ou l’autre de ces autorisations si le logement concerné constitue sa résidence principale, occupé comme tel huit mois par an (minimum), sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Une réponse ministérielle a précisé que le loueur « doit donc être en mesure de justifier d’une occupation de son logement d’au moins huit mois sur une année ou a contrario de 245 jours si l’on prend comme référence une année de 365 jours. La loi ne précisant pas qu’il s’agit d’une année civile, il convient de considérer que les huit mois sont à calculer sur une année glissante » (rép. min. : Sénat JO 11.05.2017 p. 1851 n° 21135).

Le dispositif légal s’apprête à être retouché dans le cadre de la réforme « Elan », en cours d’examen au Parlement (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique – texte tel qu’adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 51).

Déclaration préalable. La loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique a créé un nouveau mécanisme de déclaration préalable pour toute « location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (Code du tourisme article L 324-1-1 II). Ce dispositif a été finalisé par un décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 (JO du 30.04.2017).

Est concerné un « meublé de tourisme », ou une « partie d’un tel meublé » qu’il « soit ou non à l’usage exclusif du locataire ». Peut être concerné un logement servant de résidence principale au loueur (occupé par lui-même ou son conjoint au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Ce nouveau régime déclaratif concerne les communes pour lesquelles un changement d’usage de locaux est soumis à autorisation préalable, au titre des articles L 631-7 et L 631-9 du CCH. Est concernée, de plein droit, une commune de plus de 200 000 habitants (ou située dans les départements 92, 93 et 94). D’autres communes peuvent être concernées, sur délibération.

La déclaration préalable n’est obligatoire que dans une commune ayant décidé de l’instaurer, par délibération du conseil municipal. Là où elle s’impose, la déclaration est à effectuer, par téléservice ou autre mode prévu par la délibération, sous peine d’amende de 450 €. La déclaration donne lieu à l’attribution d’un numéro d’enregistrement de 13 chiffres (C. tourisme art. D 324-1-1 et R 324-1-2). Ce numéro d’enregistrement est à porter dans toute annonce.

Tout changement concernant les éléments d’information fournis lors de la déclaration doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration.

Les pouvoirs publics ont précisé que ce dispositif de numéro d’enregistrement est applicable aux meublés de tourisme, qu’il s’agisse ou non de la résidence principale, ainsi qu’aux chambres chez l’habitant qui ne répondraient pas à la définition de la chambre d’hôtes. Les chambres d’hôtes sont exclues du dispositif, étant soumises à une déclaration en mairie en application de l’article L 324-4 du Code du tourisme.

À la suite de la loi, l’article L 324-1-1 du Code du tourisme devrait préciser que « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, la déclaration s’imposera pour la location d’un meublé de tourisme, au sens du texte. Elle devra indiquer si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur.

Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne pourra le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune pourra, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur devra transmettre ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

Toute personne qui ne se conforme pas à ces obligations sera passible d’une amende civile pouvant atteindre 5 000 € ou 10 000 €, selon les cas. Ces amendes seront prononcées par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme.

Déclaration en mairie (meublé de tourisme). Sans préjudice des règles exposées précédemment, le régime applicable au 1er octobre 2018 est le suivant.

Au sens du Code du tourisme, les « meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile » (C. tourisme art. D 324-1).

Toute personne qui offre ainsi à la location un « meublé de tourisme », que celui-ci soit classé ou non, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

La déclaration d’un tel meublé de tourisme (classé ou non) est ainsi sur le principe obligatoire, sous peine de risquer une amende. Un formulaire Cerfa (n° 14004*02) est à utiliser. La déclaration doit notamment comporter le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et la/les périodes prévisionnelles de location. Tout changement doit aussi faire l’objet d’une nouvelle déclaration.

À la suite de loi Alur du 24 mars 2014, un propriétaire est toutefois dispensé de cette déclaration si le meublé constitue sa résidence principale, occupé comme tel huit mois minimum par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Dans une réponse ministérielle, les pouvoirs publics ont souligné que la définition du meublé de tourisme à l’article D 324-1 du Code du tourisme ne fixe pas de capacité maximale d’hébergement. Mais il ressort toutefois de la définition du meublé de tourisme (« villas, appartements ou studios ») que « cette catégorie concerne principalement les locations saisonnières de dimension familiale. Il est néanmoins possible d’envisager un meublé qui aurait une capacité de plus de 15 personnes. Dans ce cas, il est soumis à la réglementation relative aux établissements recevant du public (ERP) » (rép. min. : JOAN 01.11.2016 p. 9155 n° 70095).

Les pouvoirs publics ont également indiqué qu’il n’y a pas « de limite dans la capacité d’un meublé de tourisme. Toutefois, les bâtiments ou locaux à usage d’hébergement qui permettent d’accueillir plus de 15 personnes sont à considérer comme des établissements recevant du public (ERP) de 5e catégorie, soumis à la réglementation en vigueur concernant l’accessibilité et la prévention des risques d’incendie (art. PE2 de l’arrêté du 25.06.1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP)) ».

Classement du meublé. Pour qu’un logement puisse être classé en meuble de tourisme, il est exigé une certaine surface (à géométrie variable). Pour être « classée », une seule pièce (destinée à accueillir une ou deux personnes) doit ainsi avoir une surface minimale de 9 m2 (si cuisine séparée) ou 12 m2 (si coin cuisine). Sans préjudice de la déclaration en mairie exigée pour tout meublé loué en saisonnier (et au besoin des autorisations évoquées précédemment), le loueur d’un meublé (ou son mandataire) souhaitant obtenir son classement doit faire réaliser une visite du logement par un organisme agréé. La décision de classement portera sur l’une des catégories exprimées par un nombre « d’étoiles ». Le classement comporte cinq catégories allant d’une à cinq étoiles. Le nombre d’étoiles est fixé en fonction d’un nombre de points obtenus, au vu de trois critères : équipements/aménagements du logement, services aux clients, accessibilité/développement durable.

Pour tout renseignement, il convient de se rapprocher de l’organisme parapublic appelé « Atout France ». Son site Internet http://atout-france.fr/ fournit l’ensemble des informations utiles pour le classement.

Un site officiel est dédié au classement des hébergements touristiques, notamment des meublés de tourisme : https://www.classement.atout-france.fr/.

Pour toute information complémentaire sur la procédure de classement des meublés de tourisme, vous pouvez également consulter le site officiel suivant : http://www.entreprises.gouv.fr/tourisme/meubles-tourisme.

Notons que, conformément à l’article D 324-6 du Code du tourisme, le loueur du meublé ou son mandataire peut signaler le classement de son meublé par l’affichage d’un panonceau selon un modèle établi par l’organisme Atout France et homologué par arrêté ministériel.

Le loueur du meublé (ou son mandataire) doit en outre afficher, de manière visible à l’intérieur du meublé, sa décision de classement.

Information du locataire. Selon la DGCCRF, préalablement à la signature du contrat, le loueur a l’obligation, qu’il soit professionnel ou non, de remettre au preneur éventuel un document sur lequel figurent les coordonnées du propriétaire et de l'agence ainsi qu’un descriptif très complet des lieux loués (y compris sa situation géographique).

Offre de location. L'article L 324-2 du Code du tourisme prévoit que toute offre de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l'indication du prix demandé, ainsi qu'un état descriptif des lieux. Ce dernier doit être conforme à un « modèle type ».

Pour une location saisonnière en meublé (hors meublé de tourisme classé) pour les périodes de vacances scolaires, quelle que soit sa durée, on peut a priori adresser à tout candidat locataire un état descriptif type conforme à un modèle réglementaire fixé par un arrêté ministériel du 16 mai 1967 (note DGCCRF du 11.07.2018), et précisant les conditions de la location. Il doit notamment comprendre la situation du logement, la surface, les équipements et le montant du loyer, commission éventuelle du mandataire incluse, ainsi que les modalités de paiement.

Pour consulter cet arrêté, en format PDF, selon le lien fourni par le site officiel de la DGCCRF : http://tourisme-vouille.fr/wp-content/uploads/2016/08/arrete_12051967.pdf.

En l’état des textes, pour la location d’un logement classé en « meublé de tourisme », le loueur (ou son mandataire) est tenu de communiquer sur demande, à tout candidat locataire, un « état descriptif » du meublé dûment complété et conforme à un modèle réglementaire (fixé par une annexe à un arrêté du 02.08.2010, publié au JO du 17.08.2010).

Les agents immobiliers peuvent lui substituer un état descriptif « en usage dans leur profession », sous réserve qu’il comporte toutes les informations de l’état descriptif réglementaire.

Contrat de location

L’article L 324-2 du Code du tourisme précise en l’état que tout « contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé, ainsi qu’un état descriptif des lieux ».

Un contrat doit, notamment, indiquer les coordonnées du bailleur, sa date de prise d’effet, sa durée, le montant du loyer et ses modalités de paiement.

Le montant du loyer peut être fixé librement en incluant les charges (TTC).

Selon la DGCCRF, certains « loueurs font varier le montant en fonction du nombre d'occupants. Si rien ne justifie une telle pratique, rien ne l’interdit non plus, car le prix n'est pas la contrepartie d'un service rendu, mais de la mise à disposition d'un logement ».

Les charges supportées par le locataire peuvent être fixées forfaitairement.

Si le loyer est fixé hors charges, il résulte d’un arrêté du 2 août 2010 que le montant des charges afférentes à l’eau, le gaz, l’électricité, le gaz, le chauffage, outre le ménage en fin de séjour, est à préciser distinctement dans l’état descriptif et, par précaution, dans le contrat. Si des suppléments ou des services payants sont prévus, leur nature et leur prix doivent également être précisés dans l’état descriptif outre, par précaution, dans le contrat.

Le montant du dépôt de garantie (caution) peut être fixé librement. Au vu d’un arrêté du 2 août 2010, il convient de prévoir de rembourser les sommes dues au titre de la caution dans un délai de deux mois maximum après le départ du locataire. Selon la DGCCRF, « Son montant et les modalités de son versement ne sont pas réglementés. Le montant est négociable et ne devrait pas excéder le montant du loyer. Le contrat précise le délai de remboursement de la caution ».

Des arrhes ou acomptes peuvent être demandés, remboursables suivant des conditions à définir dans le contrat de location. La date de paiement du solde est à définir dans le contrat.

Une somme d’argent peut être réclamée à l’avance pour la « réservation » du logement. Il est raisonnable de ne pas dépasser 25 % du montant total et de ne pas la réclamer plus de six mois à l’avance, étant noté que ces règles s’imposent aux administrateurs de biens ou agences immobilières.

Si le contrat de location ne précise pas la nature des sommes versées à l’avance, et que le loueur est un professionnel, ces sommes sont, de plein droit, considérées comme étant des arrhes (C. conso. art. L 214-1). Si le locataire « annule » sa location, il « perdra » alors uniquement ces sommes sans que le « solde » puisse lui être réclamé. Le locataire devra verser le prix total en cas d’annulation uniquement si le contrat fait expressément référence à un acompte. Il est recommandé de demander des arrhes, plutôt que des acomptes. En tout état de cause, il « importe que le candidat locataire soit clairement informé de la nature juridique des sommes versées et des conditions dans lesquelles elles s’imputent sur le prix de la location » (circulaire du ministère de l’Équipement du 05.10.1993).

Le contrat précisera et décrira avec soin les locaux et équipements dont le locataire aura la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que ses équipements. Il est utile de joindre au contrat un inventaire précis du mobilier.

Un texte permet désormais de prévoir une clause interdisant la détention d’un animal dans un contrat de « location saisonnière de meublés de tourisme » (loi n° 70-598 du 09.07.1970 art. 10).

Un dépôt de garantie (« caution ») peut être également demandé, « remboursable » dans des conditions à préciser dans le contrat.

Si le contrat de location ne précise pas la nature des sommes versées à l’avance, et que le loueur est un professionnel, ces sommes sont, de plein droit, considérées comme étant des arrhes.

Un loueur professionnel sera bien avisé de tenir compte des clauses « abusives » édictées par une recommandation de la Commission des clauses abusives.

Selon la DGCCRF, il « arrive que les particuliers isolés qui louent saisonnièrement à l’aide de petites annonces ne formalisent pas l’accord par un contrat. Un simple échange de lettres peut tenir lieu de contrat, mais les dispositions de l'arrêté du 16 mai 1967 (remise d’un état descriptif préalable) leur sont applicables » (sic).

Dossier de diagnostic technique et informations à fournir

Le DDT, requis au titre de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet pour un logement loué à titre de résidence principale, est exigé pour des « logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers » (loi du 06.07.1989 art. 2).

L’article L 134-3-1 précise qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) n’a pas à être joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion, pour des « contrats de location saisonnière ».

Le dispositif légal s’apprête à être retouché dans le cadre de la réforme « Elan », en cours d’examen au Parlement au 25 septembre 2018 (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique – texte tel qu’adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018 – art. 51 bis). Dans le but de « simplifier les formalités relatives aux locations saisonnières », un texte vise à dispenser expressément les propriétaires-bailleurs de l’obligation de tenir un DPE à la disposition de tout candidat locataire, de fournir au locataire un état des risques naturels et technologiques (ERNT), et enfin d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) aux contrats de location de locaux construits avant le 1er janvier 1949.

En pratique, il est sage de prévoir de joindre un dossier de diagnostic technique (DDT) au contrat de location. Il peut/doit notamment comprendre un diagnostic de performance énergétique (DPE) de moins de dix ans et, pour un logement construit avant 1949, un constat de risque d’exposition au plomb (CREP), avec une notice d’information réglementaire.

Diagnostic électricité et gaz. La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu de rendre obligatoire par décrets des « diagnostics » portant sur l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Ces deux « états » ont donné lieu à deux décrets n° 2016-1104 et 2016-1105, datés du 11 août 2016 et publiés au JO le 13 août 2016. Les logements concernés par ces deux « diagnostics » sont les suivants. Pour l’électricité, sont visés les « locaux d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de quinze ans ». Pour le gaz, sont visés les « locaux d’habitation comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de quinze ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de quinze ans ».

Là où ils sont exigés, des diagnostics électricité et gaz doivent en principe être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés, suivant des modalités identiques à celles prévues en vente. Un diagnostic électricité/gaz, une fois réalisé, a une durée de validité de six ans.

Si un bailleur dispose déjà d’un diagnostic (électricité, gaz), réalisé en ordre depuis moins de six ans lors d’une vente du logement, il peut utiliser ce diagnostic pour une location.

Là où un bailleur dispose d’une « attestation de conformité », portant sur la mise en conformité ou la mise en sécurité de l’installation électrique, il peut l’utiliser pour une (re)location si elle établie depuis moins de six ans et visée par un organisme agréé (Consuel p.ex.). Si l’attestation ne peut être présentée, une « déclaration » de l’organisme (Consuel p.ex.), indiquant « qu’il a bien visé une attestation », peut faire l’affaire.

Pour une installation de gaz, un bailleur peut également utiliser un diagnostic réalisé depuis moins de six ans par un organisme d’inspection accrédité par le COFRAC (Qualigaz p.ex.).

Lorsqu’un logement concerné est situé dans un immeuble collectif (mono/copropriété), dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, un diagnostic électricité/gaz est exigé depuis le 1er juillet 2017. S’agissant des autres logements, telle une maison individuelle, les diagnostics sont exigés pour les contrats de location signés depuis le 1er janvier 2018.

Les deux nouveaux « diagnostics », ou documents en tenant lieu, sont à intégrer dans le « dossier de diagnostic technique » (DDT), que le bailleur doit annexer au contrat de location.

Diagnostic amiante. La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré l’obligation côté bailleurs de fournir au locataire une « copie » d’un état « mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante ». Un décret doit toutefois venir préciser ce qui est exigé (notamment la liste des matériaux ou produits concernés). Ce décret n’avait pas encore publié au 1er janvier 2018. En attendant ce décret, il convient de tenir compte de la « réglementation amiante » pour tout immeuble (ou logement) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Pour tenir compte de la réglementation « amiante » dans les immeubles concernés, il est en l’état prudent de joindre au contrat de location la « fiche récapitulative » du « dossier technique amiante » (DTA).

Information sur les sinistres. En vertu de l’article L 125-5 du Code de l’environnement, le bailleur est tenu d’informer par écrit le locataire de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité (suite à un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique) et qu’il a reçu, ou d’un tel sinistre dont il a été informé. À cet effet, une déclaration prérenseignée des sinistres indemnisés peut être téléchargée gratuitement sur le site officiel http://www.georisques.gouv.fr. Il est prudent d’annexer ce document à tout contrat de location. 

Information sur le risque radon. Une ordonnance du 10 février 2016 est venue instaurer une nouvelle obligation à la charge de tout bailleur d’un bien immobilier. , dans « des zones à potentiel radon ». Il a été prévu que le locataire soit informé du risque radon (C. env. art. L 125-5, I). Un décret n° 2018-434 du 4 juin 2018 (JO du 05.06.2018) est venu préciser, à cet égard, que le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon, définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols. Le décret a indiqué que l’obligation d’information, en location, s’appliquerait (uniquement) dans les « zones à potentiel radon de niveau 3 » (C. env. art. R 125-23, 5°), c’est-à-dire dans des zones à potentiel radon « significatif » (C. santé publ. art. R 1333-29). Le décret a prévu que la liste des communes, réparties entre les trois zones, soit fixée par un arrêté ministériel. Cet arrêté ministériel, daté du 27 juin 2018, a été publié le 30 juin 2018 au JO. Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er juillet 2018.

En droit, au vu des textes, l’obligation d’information sur le risque radon, en location, ne s’applique, à notre avis, qu’à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication d’un arrêté préfectoral fixant la liste des documents auxquels un bailleur peut se référer. Une « fiche d’information sur le risque radon », qui doit être téléchargeable sur le site http://www.georisques.gouv.fr, a été prévue, à cet égard. Cette fiche n’avait pas encore été diffusée sur le site http://www.georisques.gouv.fr, à la date de rédaction de cette notice guide.

Il peut être prudent d’informer des locataires, par le biais d’une clause dans les contrats de location, lorsqu’un bien est situé en zone à potentiel radon de niveau 3 (a minima). Si la « fiche d’information sur le risque radon » est disponible, outre l’état des risques, il est prudent de joindre ce document aux contrats de location, en zone à potentiel radon de niveau 3 (zone 3).

État des risques. Là où il est requis, un état des risques naturels, miniers et technologiques en ordre, daté de moins de six mois à la signature du contrat de location, doit être joint au contrat de location, avec les documents utiles (C. env. art. L 125-5). Il doit être accompagné des extraits des documents officiels permettant de localiser les locaux au regard des risques encourus. En pratique, un formulaire réglementaire est à compléter. Ce formulaire peut être directement téléchargé, sur Internet, sur le site http://www.georisques.gouv.fr/. Ce site permet de disposer, via une simple recherche par le code postal de la commune où sont situés les locaux, d’informations utiles pour régulariser le document.

Pour intégrer une rubrique sur le risque radon, un arrêté ministériel du 13 juillet 2018, publié au JO le 2 août 2018, est venu en dernier lieu modifier le modèle d’état des risques, en rajoutant une rubrique tenant à la présence du bien immobilier concerné dans une zone à potentiel radon de niveau 3. Il convient désormais d’utiliser ce nouveau formulaire. Ce formulaire est disponible en préfecture, sous-préfecture, en mairie et téléchargeable à partir du site Internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs (http://www.georisques.gouv.fr/).

Logement dans une copropriété. Il peut être sage de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes.

Incidence de la réforme Elan. En l’état du droit au 1er octobre 2018, il convient par principe d’annexer l’ensemble des pièces exigées aux contrats de location sous format papier, en les faisant parapher par les locataires pour faire preuve. Il est à notre avis imprudent d’envoyer ces documents par courriel, ou les mettre à disposition des locataires par le biais d’un site Internet (par exemple un « intranet » avec identifiant et mot de passe). Les textes n’autorisent pas expressément cette manière de faire. Les pouvoirs publics ont précisé que la simple mise à disposition des documents exigés ne répondait pas aux exigences de la loi en matière de contrats, étant observé que ces documents ont « valeur contractuelle ».

Le dispositif légal s’apprête toutefois à être retouché dans le cadre de la réforme « Elan », en cours d’examen au Parlement au 25 septembre 2018 (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique – texte tel qu’adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 61 bis).

À la suite de la loi, des textes retouchés de la loi de 1989 préciseront que :

les extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat ;
le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

mandataires

Obligations. Un texte, créé par la loi Alur de 2014 et modifié par une loi du 7 octobre 2016, met diverses obligations à la charge de toute « personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération, par une activité d’entremise ou de négociation », à la mise en location d’un meublé de tourisme. Un agent immobilier et/ou ADB, qui se voit chargé d’une location saisonnière par un propriétaire, est à cet égard concerné (C. tourisme art. L 324-2-1).

Tout agent immobilier et/ou ADB qui intervient pour la location d’un meublé de tourisme, au sens de la loi, est à cet égard tenu d’informer son client des obligations légales de déclaration ou d’autorisations préalables (exposées dans le cadre de questions distinctes). Il doit obtenir de son client, préalablement à la location, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations, et indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale (C. tourisme art. L 324-2-1 II).

Pour un logement soumis au nouveau régime déclaratif, exposé dans le cadre d’une question distinction, il faut prévoir de réclamer au client le numéro de déclaration (à porter dans toute annonce et offre de location).

Là où s’applique le nouveau régime déclaratif, un texte précise en outre qu’un agent immobilier et/ou ADB doit veiller à ce que le meublé de tourisme, s’il constitue la résidence principale du loueur, ne soit pas loué plus de 120 jours par an, par son intermédiaire (au-delà, il ne peut plus être loué par son entremise jusqu’à la fin de l’année en cours). Il faut aussi « décompter le nombre de nuits faisant l’objet d’une occupation » pour en informer chaque année la commune (à sa demande). Un décret, non encore publié au 15 septembre 2018, doit venir préciser les « modalités de contrôle et de sanction » pour ces obligations. En attendant ce décret, il paraît de bonne pratique de les respecter.

Le dispositif légal s’apprête à être retouché dans le cadre de la réforme « Elan », en cours d’examen au Parlement au 1er octobre 2018 (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique – texte tel qu’adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 51).

À la suite de la loi, notamment, dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement, la commune pourra, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au professionnel mandataire, lorsque celui-ci en a connaissance, de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels le meublé de tourisme a fait l’objet d’une location par son intermédiaire. Le professionnel devra transmettre ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration. La commune pourra demander un décompte individualisé pour une liste de meublés de tourisme dans un périmètre donné.

Dans ces mêmes communes, le professionnel ne pourra plus proposer à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale du loueur lorsqu’il a connaissance que ce meublé a été loué, par son intermédiaire, plus de cent vingt jours au cours d’une même année civile.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations sera passible d’une amende civile.

Honoraires. Pour la DGCCRF, « lorsqu’un agent immobilier est intervenu dans la transaction, il est en droit de percevoir une commission. Son montant n'est pas réglementé, mais il doit satisfaire aux règles de publicité des prix ».

Réservation. Nous supposons ici que la location concernée porte sur une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs, ce qui est la définition donnée de la location saisonnière par la réglementation « Hoguet », en l’état (loi Hoguet du 02.01.1970, art. 1-1 2° et C. tourisme art. L 211-4). Dans ce cas, un professionnel Hoguet peut en l’état réclamer un versement pour réservation. Mais ce versement ne saurait intervenir plus de six mois avant la date programmée pour la remise des clefs, ni excéder 25 % du montant total du loyer. Le solde ne peut être exigé qu’un mois, au plus tôt, avant l’entrée dans les lieux (décret Hoguet de 1972, art. 68).