Courrier de restitution du solde d’un dépôt de garantie

Restituer comme il se doit au locataire le solde d’un dépôt de garantie, après retenues

Pour la restitution du solde de dépôt de garantie

Cadre légal. Les règles concernant la restitution du dépôt de garantie (DG), en location nue et en meublé, ont été remaniées par la loi Alur du 24 mars 2014 (loi du 06.07.1989, art. 22).

À la suite de la loi dite Macron du 6 août 2015, il convient de tenir compte de ces nouvelles règles pour un bail/contrat à venir, mais aussi une location en cours, quelle que soit la date de signature du bail/contrat. Les nouvelles règles s’appliquent à tout bail/contrat en cours au 7 août 2015, quelle que soit sa date de signature. La règle a été confortée par la Cour de cassation, qui a jugé qu’elle s’appliquait aussi pour un bail signé avant la loi Alur et ayant pris fin avant le 7 août 2015 (Cass. 3e civ. 17.11.2016 n° 15-24552).

Restitution. Un DG doit être restitué, en principe, sous deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues par l’intéressé.

Le (solde du) DG doit ainsi en principe être rendu à un locataire sous deux mois à compter de sa restitution des clefs au bailleur (ou son mandataire), par LRAR ou remise en main propre. Ce délai est toutefois ramené à un mois si son état des lieux de sortie est « conforme » (sic) à son état des lieux d’entrée, en clair si l’on ne peut pas lui imputer des dégradations.

Lorsqu’un logement est situé dans un immeuble collectif (mono/copropriété), et sous réserve de procéder à un « arrêté des comptes provisoire », la loi Alur a toutefois autorisé un bailleur à conserver (au besoin) une partie du montant du DG à titre de provision, en attendant l’arrêté annuel des comptes. Le montant de la provision ainsi conservée ne peut (toutefois) dépasser 20 % du montant du DG, et doit pouvoir être justifié. En tout état de cause, la régularisation définitive et la restitution du solde (éventuel) du DG sont à effectuer dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble concerné.

Faute de restitution du (solde du) DG dans les « délais prévus », un locataire peut désormais réclamer « une somme égale à 10 % du loyer mensuel » hors charges, « pour chaque période mensuelle commencée en retard ».

La Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur le régime applicable, dans une affaire. Dans cette affaire, pour un logement loué dans un immeuble collectif, un bailleur devait à un locataire la somme de 537,71 € correspondant au DG (471,87 €), et à un trop-perçu pour les charges (65,84 €). De son côté, le locataire devait la somme de 472,50 € au titre de réparations locatives, soit un solde final en sa faveur de 65,21 €. Estimant que ce solde aurait dû être restitué au locataire dans le délai de deux mois suivant la remise des clefs, une juridiction a condamné le bailleur à payer la somme de 1 237 €, au titre de la majoration de 10 %, désormais prévue. Par un arrêt de principe, la Cour de cassation a condamné pareil raisonnement, pour violation de l’article 22 de la loi de 1989. Pour les juges, les « sommes dues au titre des réparations locatives excédaient le montant du dépôt de garantie et (...) la somme due par le bailleur résultait de la régularisation des charges, soumise à un délai de restitution différent » (Cass. 3e civ. 31.05.2018 n° 17-18069). Au vu de l’arrêt, un bailleur ne doit des pénalités, pour un trop-perçu de charges, et au titre de la « provision » conservée (20 % du DG, au maximum), que s’il ne rembourse pas le locataire dans le délai d’un mois après l’approbation annuelle des comptes (tenir compte de la date de l’AG concernée, en copropriété).

Notons qu’un bailleur peut s’opposer au paiement de pénalités de retard si un locataire n’a pas fourni sa nouvelle adresse lors de la restitution de ses clefs. Côté ADB, veillez à (bien) la réclamer, en portant toute mention utile dans vos EDLS (p.ex. nouvelle adresse non communiquée). Si l’adresse est notifiée après l’EDLS, il nous paraît sage de respecter les délais de restitution pour le DG (en tenant compte de la date de la notification).

Retenues

Outre des impayés, un bailleur peut déduire du montant du dépôt de garantie, à restituer au locataire à sa sortie, des frais de remise en état (réparations locatives, dégradations, ...).

Un bailleur peut déduire du dépôt de garantie des impayés, ou des frais de remise en état du logement au titre de réparations locatives ou de dégradations dont un locataire ne peut prouver qu’elles ne lui sont pas imputables (Cass. 3e civ. 12.05.2016 n° 15-12477).

La loi n’impose pas de prévoir des devis ou factures de travaux de réparation, pour justifier de retenues sur un dépôt de garantie.

En cas de contentieux, il est prudent de pouvoir justifier d’un état des lieux d’entrée (EDLE) et de sortie (EDLS) en ordre, mais le caractère non contradictoire d’un EDLS n’interdit pas d’invoquer l’existence de désordres locatifs (Cass. 3e civ. 17.03.2016 n° 14-15325).

Un bailleur/ADB a aussi tout intérêt de pouvoir produire des devis et factures. Y compris à défaut d’EDLS, la preuve de désordres peut être établie au vu de factures de réparations (Cass. 3e civ. 25.02.2016 n° 15-13056).

Modèle

Le modèle que nous proposons vise à restituer, par LRAR, le solde du dépôt de garantie, déduction faite du coût de la remise en état des locaux.