Contrat de location d’un emplacement de parking/box/garage

Louer un garage, un « box » ou une place de parking de manière indépendante

Secteur libre

Si louer suppose bien souvent d’avoir à respecter une réglementation très contraignante (bail d’habitation, bail commercial, etc.), certaines locations sont régies par les seuls textes du Code civil portant sur le louage (art. 1709 et suiv.). On parle alors de location régie par le droit commun du louage, ou relevant du « secteur libre ».

Il en va notamment ainsi en cas de location isolée d’un garage ou d’un emplacement de parking, d’un « box » ou d’une cave, voire d’une « remise » ou d’un « entrepôt ».

Les règles fixées par le Code civil pour la location ne sont, pour la plupart, que supplétives. Les parties peuvent ainsi prévoir conventionnellement des modalités particulières d’exécution du contrat de location. Les locations régies par le Code civil laissent ainsi une large place à la liberté contractuelle.

Location relevant de la loi du 6 juillet 1989. La loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi « Alur » du 24 mars 2014, s’applique par principe aux « locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation », dès lors que ces locaux « constituent la résidence principale du preneur », ainsi « qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur » (loi du 06.07.1989 art. 2). À la suite de la loi « Alur » du 24 mars 2014, la résidence principale s’entend comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge ». Lorsqu’on loue à un même locataire un logement (vide) à titre de résidence principale avec, par exemple, un garage et/ou une cave, la location de ce garage et/ou de cette cave est en principe soumise à la réglementation applicable au bail d’habitation (loi du 06.07.1989). Cette réglementation est d’ordre public, c’est-à-dire que l’on ne peut y déroger tel, par exemple, par une clause contraire d’un bail.

Mais seuls « les garages et places de stationnement loués accessoirement à une habitation principale » sont concernés par la loi du 6 juillet 1989 (rép. min. : JOAN 29.03.2011 p. 3152 n° 95625).

Dans le cas contraire, la location d’un garage, d’un parking ou d’une cave relève des règles de droit commun du louage (C. civ. art. 1709 et suiv.).

En cas de litige, il convient de pouvoir établir que le garage et/ou la cave n’a pas été loué(e) à titre accessoire au logement, ou que le logement n’est pas occupé à titre de résidence principale.

La Cour de cassation prend en compte, à cet égard, « l’intention » des parties de faire ou non d’un garage et/ou d’une cave « l’accessoire juridique » du logement (Cass. 3e civ. 30.10.2012). En l’espèce, elle a jugé que la circonstance qu’un propriétaire ait loué un garage à un locataire après lui avoir loué, dix ans auparavant, un appartement à la même adresse excluait l’application de la loi du 6 juillet 1989, en l’absence de toute référence dans le bail du garage lors de la location de l’appartement.

L’application de la loi du 6 juillet 1989 pour la location de garages a été également écartée dans les circonstances suivantes. Les contrats ne portaient pas mention des baux des logements, les rapports contractuels y étaient organisés de façon indépendante de toute autre location, et le loyer fixé hors référence à une réglementation particulière. Chacune des parties s’y voyait conférer le droit de donner congé. Les contrats n’avaient pas été prévus lors de l’attribution des logements et ils n’en avaient pas constitué le préalable indispensable. En outre, « aucun lien naturel entre les places de stationnement et les locaux d’habitation ne ressortait de la configuration des lieux » (Cass. 3e civ. 08.01.1997 n° 94-19945 et 05.03.1997 n° 95-14588).

En pratique, pour louer un garage et/ou une cave de manière indépendante d’un logement, il est prudent de conclure le bail d’habitation et le contrat de location du garage et/ou de la cave à des dates différentes, et de prévoir des conditions différentes pour la location (durée, modalités de congé, ...), puis de penser à délivrer ensuite des quittances distinctes.

Contrat de location

Écrit. Le contrat de location doit être rédigé, daté et signé, et ce en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l’unique exemplaire dressé. Chaque original doit mentionner le nombre d’originaux qui en ont été faits (C. civ. art. 1375).

Il est recommandé que le contrat soit rédigé et imprimé lisiblement, en utilisant une police de caractères appropriée (au moins de corps 8 – cf. recommandation n° 00-01 de la commission des clauses abusives du 17 02.2000).

Le contenu exact d’un contrat de location régie par le Code civil ne fait pas l’objet d’un « contrat-type » auquel il conviendrait de se référer, ou qu’il faudrait utiliser comme pour un bail d’habitation.

La plus grande liberté est, sur le principe, de mise pour rédiger les clauses d’un contrat, qui peuvent être librement négociées entre le propriétaire et le locataire.

Il convient d’indiquer notamment dans le contrat sa date de prise d’effet, sa durée, le montant du loyer (ainsi que ses modalités de paiement et de révision), outre ses modalités de résiliation.

Pour la location d’un emplacement de parking, d’un garage ou d’une cave dans une copropriété, il convient d’indiquer avec précision l’emplacement exact des locaux et toute référence utile. Exemple : « emplacement de parking n° 53 situé au deuxième sous-sol dans le bâtiment C de l’immeuble en copropriété sis... ». 

Il est d’usage et même recommandé, côté bailleur (ou mandataire), d’insérer dans tout contrat une clause de résiliation de plein droit (appelée aussi clause résolutoire). Un bailleur a notamment tout intérêt à prévoir une clause résolutoire en cas d’impayé de loyers. Celle-ci peut ainsi prévoir que tout impayé non régularisé après un certain délai (qu’il est raisonnable de fixer à un mois) suivant un commandement de payer, entraînera automatiquement la résiliation du contrat.

Il convient de tenir compte de certaines clauses illicites au regard de dispositions d’ordre public (impératives), figurant dans différents textes. Il convient aussi de prendre en compte une recommandation n° 00-01 de la commission des clauses abusives (CCA) du 17 février 2000 (BOCCRF du 22.06.2000), lorsque le locataire est une personne physique pouvant être considérée comme un « consommateur », et le bailleur une personne morale professionnelle de l’immobilier ou une personne physique ayant la qualité de loueur professionnel.

Durée de la location. Si un contrat de location « perpétuel » est prohibé en vertu de l’article 1709 du Code civil (Cass. 3e civ. 16.06.2011 n° 10-18814), il n’existe aucune durée minimale ou maximale imposée par la loi.

Le contrat peut ainsi prévoir une durée déterminée (par exemple un an) ou prévoir qu’il prendra fin à telle date (contrat avec un terme déterminé, fixe). Lorsque des locaux sont loués à un particulier (non-professionnel) par un bailleur professionnel, la commission des clauses abusives recommande de ne pas imposer une durée irrévocable au contrat sans prévoir la possibilité d’une résiliation anticipée pour motif légitime.

Si le contrat de location ne prévoit pas de durée, le bailleur et le locataire ont en principe la faculté de résilier, à tout moment et unilatéralement, en « observant les délais fixés par l’usage des lieux » (C. civ. art. 1736), en clair en respectant un préavis conforme aux usages locaux.

Pour un contrat de location à durée indéterminée, il convient de prévoir une clause permettant à chacune des parties de le résilier en donnant congé, suivant des modalités à définir (délai de préavis, etc.). Il est prudent de bien préciser la manière dont chacune des parties pourra donner congé. Par exemple, on indiquera utilement dans le contrat que le congé devra être notifié par LRAR.