Accord de concertation préalable

Formaliser un accord avec un locataire pour des travaux avec une « contribution pour le partage des économies de charge »

Pour réclamer une contribution au locataire pour des travaux d’économie d’énergie

Cadre légal et réglementaire. En location nue, un dispositif particulier, créé par la loi « Boutin » du 25.03.2009 et resté inchangé à la suite de la loi Alur de 2014, permet à tout bailleur (particulier, SCI, etc.) de demander à un locataire, pour un bail en cours, une « contribution pour le partage des économies de charge » (CPEC) pour des travaux d’économie d’énergie.

Ce dispositif est strictement encadré par la loi (loi du 06.07.1989 art. 23-1).

Les modalités de mise en œuvre du dispositif sont précisées par un décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 (JO du 25.11.2009 p. 20228) et, pour un bailleur privé, par un arrêté ministériel du 23 novembre 2009 relatif à « la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé » (JO n° 0273 du 25.11.2009 p. 20238).

Dans le parc privé, le dispositif CPEC concerne à la fois une maison individuelle et un appartement (lato sensu : y compris un studio/une chambre) en habitat collectif.

En monopropriété, un propriétaire peut prétendre à la CPEC pour des travaux réalisés en parties privatives ou communes. En copropriété, un bailleur peut prétendre à la CPEC pour des travaux réalisés pour son propre compte (parties privatives), mais aussi pour le compte de la copropriété (parties communes). Les travaux « mixtes » réalisés par la copropriété en parties communes et privatives sont également éligibles.

Conditions. Un bailleur peut prétendre à la CPEC uniquement si le logement (ou l’immeuble) a été achevé avant 1990. Les travaux (en parties privatives et/ou communes) permettant de réclamer la CPEC doivent répondre aux conditions posées par un décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009, avec deux options.

Option 1. Est concerné tout logement/bâtiment achevé avant le 1er janvier 1990 (y compris avant le 01.01.1948). Les travaux à réaliser doivent correspondre à une combinaison d’au moins deux « actions » - un « bouquet » de travaux - permettant d’améliorer sa performance énergétique, parmi les six catégories de travaux éligibles à l’éco-prêt à taux 0, suivant les prescriptions imposées pour les équipements, produits et ouvrages utilisés.

Option 2. Est concerné tout logement/bâtiment achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989. Après étude thermique préalable, il faut réaliser un ensemble de travaux, conformes a minima à certaines prescriptions techniques, permettant d’amener (ou de « ramener ») sa consommation d’énergie en dessous d’un seuil réglementaire pour les éléments suivants : chauffage, ventilation, production d’eau chaude sanitaire, refroidissement et éclairage des locaux.

Les travaux doivent être réalisés par des professionnels.

Contribution du locataire. Le montant de la CPEC pouvant être réclamé au locataire est très réglementé.

Le régime du montant de la CPEC exigible du locataire varie selon que le logement/bâtiment a été achevé avant le 1er janvier 1948, ou entre 1948 et le 1er janvier 1990. Un autre critère est aussi à prendre en compte : le nombre de logements « locatifs » (+/- trois) détenus par le bailleur dans l’immeuble considéré. Il faut, à notre avis, entendre par là des logements déjà loués, mis en location, ou destinés à la location.

Pour un logement achevé avant 1948, le montant de la CPEC est forfaitairement fixé, en l’état, entre 10 € (studio) et 20 € (T4 ou plus) par mois.

Pour un bâtiment achevé après le 1er janvier 1948, quelle que soit la nature des travaux réalisés, le montant de la CPEC se calcule suivant de savants paramètres réglementaires, sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle, en euros. Cette estimation peut se faire de deux manières (l’option est laissée à la liberté du bailleur). Soit à partir de la méthode réglementaire dite « Th-C-E ». Soit à partir d’une des méthodes réglementaires « approuvées » par un arrêté pour la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique.

Le versement de la CPEC est mensuel et n’est exigible du locataire qu’à partir du mois civil qui suit la date de « fin » des travaux, c’est-à-dire la date de leur achèvement. En pratique, tenez compte de la date de réception des travaux.

Après l’achèvement des travaux, le locataire doit pouvoir consulter les factures des travaux concernés pendant un mois. Une fois les travaux réalisés, le bailleur ou ADB doit aussi fournir au locataire un « formulaire type » réglementaire, complété par ses soins (cadres A/D), mais aussi par tous les professionnels concernés : entreprises ou maître d’œuvre, bureau d’étude thermique… Il doit en effet comporter (cadre B ou C) leur certification sur l’honneur qu’ils répondent bien aux prescriptions techniques du « bouquet » ou de l’étude thermique préalable.

Quittances. Une ligne supplémentaire « réglementaire » portant sur la CPEC (montant, date de mise en place, etc.) doit être prévue sur tout avis d’échéance et quittance délivré au locataire. En effet, là où un bailleur peut réclamer une contribution au partage de l’économie de charges au locataire, des mentions spécifiques (réglementaires) sont à porter sur les avis d’échéances quittances. À l’issue des travaux, une ligne supplémentaire, en sus des lignes relatives au loyer et aux charges, intitulée : « Contribution au partage de l’économie de charges », avec mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d’achèvement des travaux, sont à inscrire sur un avis d’échéance, et à porter sur la quittance remise au locataire (décret n° 2009-1439 du 23.11.2009, art. 2).

Ainsi que l’article 23-1 de la loi de 1989 le prévoit, la « participation » des locataires est limitée à 15 ans. À cet égard, il se déduit des textes que la CPEC ne peut être réclamée aux locataires que pour une durée maximale de 15 ans à compter de sa « mise en place » suivant l’achèvement des travaux.

En de cas changement de locataire. En préalable à la conclusion d’un nouveau bail, et tant qu’un bailleur peut prétendre à la CPEC, celui-ci doit apporter au nouveau locataire « les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution ». Au vu des textes, le formulaire type doit à cet égard être remis à chaque nouveau locataire entrant tant que la CPEC peut être réclamée. Prévoyez d’annexer ce document à tout nouveau bail, paraphé et signé par le locataire. Dans la mesure où vous devez également l’informer du « terme » de la CPEC, une clause expresse du bail le précisera utilement.

Concertation préalable

Avant d’engager un projet de travaux concernés par la CPEC, une démarche de concertation avec le locataire est exigée.

En effet, la CPEC est exigible à la condition que le bailleur, son représentant ou un tiers mandaté, ait engagé « une démarche de concertation » avec le locataire.

Le texte ne précise pas la façon dont la concertation doit concrètement se dérouler ni la manière dont elle peut (et doit…) être formalisée. Afin d’éviter des litiges, un accord écrit paraît s’imposer, pour faire preuve. Ainsi que l’exige le texte, il portera sur le programme de travaux envisagés, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus pour la consommation énergétique du logement, et la CPEC prévue (durée…).

Le modèle que nous proposons vise à régulariser, avec un locataire, un accord de concertation.