Promesse unilatérale d’achat

Un engagement unilatéral par l’acquéreur...

Un engagement d’achat non révocable, par principe

La promesse unilatérale d’achat est l’acte par lequel une personne (le promettant) prend l’engagement d’acquérir un bien qui est la propriété d’une autre personne (le bénéficiaire), le plus souvent pendant une durée déterminée. Le bénéficiaire de la promesse dispose d’une option (vendre ou non).

Incidence de la réforme du droit des contrats

Négociation et rédaction. Pour négocier puis rédiger une promesse unilatérale d’achat, il convient de tenir compte de nombreux textes spécifiques (exemple : dossier de diagnostic technique), mais aussi l’ensemble des nouveaux textes du Code civil, issus de la réforme du droit des contrats de 2016.

Une ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 est venue en effet procéder à une vaste refonte du Code civil, pour les textes de « droit commun » sur les contrats et obligations. Cette réforme est entrée en vigueur le 1er octobre 2016.

Cette réforme n’est certes pas venue modifier les textes qui régissent le droit des contrats « spéciaux », tels ceux qui visent spécifiquement la vente dans le Code civil. Mais la réforme impacte de nombreuses règles générales, tel concernant le processus de négociation ou de formation des contrats.

La réforme du droit des contrats est venue notamment introduire, dans le Code civil, divers textes ayant vocation ou destinés à régir les « négociations » (pré)contractuelles.

La réforme du droit des contrats est venue aussi procéder à une refonte des textes du Code civil régissant la « condition suspensive », dont on connaît l’importance pour des promesses de vente.

L’ordonnance du 10 février 2016 a été ratifiée par une loi n° 2018-287 du 20.04.2018 (JO du 21.04.2018). Notons que cette loi est venue retoucher divers textes du Code civil. Par exemple, elle est venue indiquer que « le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation » ne constitue pas un dol (C. civ. art. 1137, al. 3). Les textes retouchés, dans leur nouvelle version, sont entrés en vigueur le 01.10.2018. Précisément, ils sont applicables aux actes juridiques à venir ou conclus depuis le 1er octobre 2018.

Promesse unilatérale. Avant l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le Code civil ne comprenait pas de texte « général » destiné à définir et préciser le régime juridique d’une promesse unilatérale.

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 a créé un nouveau texte, l’article 1124 du Code civil, destiné à définir et préciser le régime juridique d’une promesse unilatérale. L’article 1124 concerne toute promesse unilatérale de contrat. Le nouveau texte est donc notamment à prendre en compte pour une promesse unilatérale d’achat portant sur un bien immobilier.

L’article 1124 du Code civil s’applique pour toute promesse à venir ou régularisée (signée) depuis le 1er octobre 2016. Une promesse signée avant cette date reste soumise aux « règles » antérieures.

L’article 1124 du Code civil dispose que la « promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

L’article 1124 du Code civil précise qu’un contrat « conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ».

L’article 1124 du Code civil dispose par ailleurs que la « révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».

Ainsi, en cas de révocation de la promesse par le promettant, le bénéficiaire peut agir en exécution forcée de la vente.

Formalisme

Une promesse unilatérale d'achat sous seing privé (non notariée) n’est pas concernée par l'enregistrement obligatoire prévu par l'article 1589-2 du Code civil. En effet, le texte ne vise que la promesse unilatérale de vente (Cass. 3e civ. 18.03.1975 n° 73-14524).

En vertu de l’article 1589-1 du Code civil, est « frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelles qu'en soient la cause et la forme ».

Modèle

Notre modèle de promesse unilatérale d’achat, sous seing privé, est proposé à titre indicatif et doit être adapté, complété ou modifié au cas par cas en fonction du bien concerné, de la qualité du vendeur et de l’acquéreur, des aménagements conventionnels négociés, etc. Il ne saurait en aucun cas être utilisé en tant que tel.