Tableau des diagnostics techniques pour la location (ou le renouvellement) d’un Bien immobilier, à usage d’activités professionnelles

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Tableau des diagnostics pour la location de locaux professionnels

Les diagnostics techniques requis pour la location de locaux à usage professionnel (bail professionnel, …) ou commercial (bail commercial, …)

État des risques

Là où il est requis, un état des risques naturels, miniers et technologiques en ordre, daté de moins de six mois à la signature d’un bail, est à prévoir avec les documents utiles (C. env. art. L 125-5).

Ce document est indispensable, car le locataire peut, à défaut, demander la résiliation d’un bail, sans préjudice d’autres actions. Il doit être accompagné des extraits des documents officiels permettant de localiser les locaux au regard des risques encourus. En pratique, un formulaire réglementaire est à compléter. Ce formulaire peut être directement téléchargé sur Internet sur le site http://www.georisques.gouv.fr. Ce site permet de disposer, via une simple recherche par le code postal de la commune où sont situés les locaux, d’informations utiles pour régulariser le document. Le formulaire doit être établi à partir des informations mises à disposition par le préfet, qui prennent la forme de documents et d’un dossier pouvant être consultés dans les mairies des communes intéressées, ainsi qu’à la préfecture et dans les sous-préfectures du département. Le formulaire doit à cet égard mentionner les risques dont font état les documents et le dossier, et auxquels l’immeuble faisant l’objet de la location est exposé. Le formulaire doit nécessairement s’accompagner des extraits utiles des documents qui permettent de localiser le bien au regard des risques encourus. Nous conseillons, par précaution, de toujours prévoir d’annexer un état des risques à un bail même si, au vu des pièces, il se révèle qu’il n’est pas « obligatoire » (cocher alors « non » dans toutes les cases du formulaire réglementaire).

Un décret n° 2017-780 du 5 mai 2017 (JO du 07.05.2017), relatif au plan de prévention des risques technologiques (PPRT), est venu retoucher le cadre réglementaire de l’état des risques. À la suite de ce décret, le cas échéant, un état des risques doit être accompagné « des informations reçues » en application de l’article L 515-16-2 I, alinéa 3 du Code de l’environnement. En clair, à l’intérieur d’un périmètre d’exposition aux risques technologiques défini par un PPRT, celui-ci peut délimiter des zones dites de prescription. Dans ces zones, pour des biens autres que des logements, le préfet doit informer les propriétaires, gestionnaires ou exploitants, du type de risques auxquels leur bien ou activité est soumis, et de la nature des risques. Ce sont ces informations qui sont alors à communiquer avec l’état des risques, lors d’une (re)location de locaux.

Un arrêté ministériel du 18 décembre 2017, publié le 28 décembre 2017, est venu prévoir un nouveau modèle d'imprimé pour l’établissement de l’état des risques, à partir du 1er janvier 2018, en le dénommant « État des servitudes “risques” et d’information sur les sols » (Esris). Le nouveau formulaire a intégré une nouvelle rubrique pour préciser (case à cocher) si un terrain est, ou non, situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS). Outre le site http://www.georisques.gouv.fr, des sites Internet de préfectures (ou de la DREAL/DRIEE) proposent désormais des informations utiles concernant ces secteurs « SIS ». Le formulaire a aussi intégré une sous-rubrique pour la nouvelle information requise et précitée, en immobilier d’entreprise, au regard d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT).

Une ordonnance est venue créer, fin 2015, une nouvelle obligation d’information à la charge d’un bailleur, dans « des zones à potentiel radon ». Il a été prévu que le locataire soit informé du risque radon (C. env. art. L 125-5, I). Un décret n° 2018-434 du 4 juin 2018 (JO du 05.06.2018) est venu préciser, à cet égard, que le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon, définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols. Le décret a indiqué que l’obligation d’information, en location, s’appliquerait (uniquement) dans les « zones à potentiel radon de niveau 3 » (C. env. art. R 125-23, 5°), c’est-à-dire dans des zones à potentiel radon « significatif » (C. santé publ. art. R 1333-29). Le décret a prévu que la liste des communes, réparties entre les trois zones, soit fixée par un arrêté ministériel. Cet arrêté ministériel, daté du 27 juin 2018, a été publié le 30 juin 2018 au JO. Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er juillet 2018.

En logique, le formulaire d’état des risques devait être retouché (complété), pour y intégrer une rubrique sur le risque radon. Un arrêté ministériel du 13 juillet 2018, tardivement publié au JO le 2 août 2018, est venu modifier le modèle d'état des risques, en rajoutant une rubrique tenant à la présence du bien immobilier concerné dans une zone à potentiel radon de niveau 3. Il convient désormais d’utiliser ce nouveau formulaire. Ce formulaire est disponible en préfecture, sous-préfecture, en mairie et téléchargeable à partir du site Internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs (http://www.georisques.gouv.fr/).

En pratique, au vu des textes, l’obligation d’information sur le risque radon, en location, ne s’applique en droit, à notre avis, qu’à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication d’un arrêté préfectoral fixant la liste des documents auxquels un bailleur peut se référer. Une « fiche d’information sur le risque radon », qui doit être téléchargeable sur le site http://www.georisques.gouv.fr, a été prévue, à cet égard. Cette fiche d’information n’avait pas encore été diffusée sur le site http://www.georisques.gouv.fr, à la date de rédaction de cette notice. En attendant les arrêtés préfectoraux, il peut être prudent d’informer des locataires, par le biais d’une clause dans les baux, lorsqu’un bien est situé en zone à potentiel radon de niveau 3. Si la « fiche d’information sur le risque radon » est disponible, il est prudent de joindre ce document aux baux, en zone à potentiel radon de niveau 3 (zone 3).

Sinistres

Un bailleur est tenu d’informer par écrit le locataire de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité (à la suite d’un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique) et qu’il a reçu, ou d’un tel sinistre dont il a été informé. À défaut, un locataire peut demander la résiliation du bail ou demander au juge une diminution du montant du loyer (C. env. art. L 125-5). À cet effet, une déclaration prérenseignée des sinistres indemnisés, appelée aussi déclaration de sinistres indemnisés, peut être téléchargée gratuitement sur le site officiel http://www.georisques.gouv.fr. Il est prudent d’annexer ce document à tout bail. Un bailleur doit aussi prendre soin d’informer le futur locataire de tout problème majeur qu’il connaît (ou qu’il est susceptible de connaître) concernant les locaux loués.

Amiante

La réglementation « amiante » concerne tous les « immeubles bâtis » dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Des locaux commerciaux ou professionnels sont concernés par cette réglementation. À ce titre, un propriétaire (ou la copropriété) doit notamment détenir et mettre à jour un dossier intitulé « Dossier technique amiante » (DTA), comprenant un certain nombre d’informations et documents, dont une « fiche récapitulative » et des « recommandations générales de sécurité » (C. santé publ. art. R 1334-29-5).

Pour tenir compte de la réglementation « amiante » pour les immeubles concernés, il est prudent de joindre à un bail la « fiche récapitulative » du « dossier technique amiante » (DTA).

La Cour de cassation a jugé qu« aucune obligation légale n’impose, lors de la conclusion d’un bail, la remise au locataire d’un “dossier technique amiante” ». Elle a souligné qu’un agent immobilier « ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l’amiante qui incombent au propriétaire » (Cass. 3e civ. 17.05.2018 n° 17-11760).

Il n’en reste pas moins que, lorsqu’il se charge de la mise en location d’un bâtiment ayant fait l’objet d’un permis de construire délivré avant le 01.07.1997, un mandataire se doit de vérifier que son client a (bien) fait le nécessaire pour le DTA (C. santé publ. art. R 1334-18). Puis il convient, à tout le moins, d’insérer une clause, dans un bail, pour informer le locataire de l’existence et des modalités de consultation du DTA. Il est de bonne pratique d’annexer au bail la fiche récapitulative du DTA.

Si un (futur) locataire entend réaliser des gros travaux pour exercer son activité, il peut être prudent de conseiller de faire réaliser un diagnostic amiante avant travaux (DAAT/RAT), en l’état sous la norme Afnor NF X46-020 d’août 2017 (applicable depuis le 01.10.2017), en attendant un arrêté à venir, et ce afin d’apprécier les suites à donner.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

L’article L 134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que, en cas « de location de tout ou partie d’un immeuble bâti », un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être « joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s’il s’agit d’un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière ». À s’en tenir au texte, qui n’exclut pas expressément la location de locaux commerciaux ou professionnels, un DPE en cours de validité (c’est-à-dire réalisé il y a moins de dix ans), et réalisé suivant la réglementation en vigueur, est ainsi à prévoir pour un bail commercial ou professionnel. Le caractère obligatoire du DPE pour un bail commercial ou professionnel peut être discuté, car il n’existe (toujours) pas de modèle ni même de méthode réglementaire pour le DPE à réaliser en location, pour des locaux commerciaux ou professionnels. Les pouvoirs publics ont néanmoins indiqué que « sauf exception, la réalisation d’un DPE est obligatoire » lors de la signature d’un bail commercial (rép. min. : JOAN 19.02.2013 p. 1932 n° 16677), et cette position est transposable pour un bail professionnel.

En pratique, la prudence impose de prévoir d’annexer un DPE, réalisé suivant les prescriptions exigées en vente, à tout bail commercial ou professionnel. Là où le propriétaire dispose déjà d’un DPE réalisé pour les locaux (tel celui qui lui a été remis s’il a acheté récemment les locaux), il peut avoir intérêt à l’annexer au bail.

En tout état de cause, le DPE n’a qu’une valeur informative : un locataire ne peut s’en prévaloir à l’encontre de son bailleur.

Au regard de l’article R 134-1 du Code de la construction et de l’habitation, on peut penser qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est pas requis si des locaux sont loués moins de quatre mois par an (ex. : location saisonnière), ou pour des bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m2.

Annexe environnementale

Une annexe dite « environnementale », dont le contenu est réglementé, est à prévoir et à joindre à un bail commercial ou professionnel en cas de location de locaux de plus de 2 000 m2 à usage de commerce ou de bureaux. L’annexe doit notamment comporter « un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués ». Ce document fait l’objet d’un modèle distinct.

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