Tableau des principaux diagnostics pour la vente

Les diagnostics techniques requis pour la vente de biens immobiliers

Documents/informations techniques à prévoir

Dossier de diagnostic technique (DDT) en vente. En vertu de l’article L 271-4 du CCH, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Un constat de risque d'exposition au plomb ;

2° Un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L 1334-13 du même code ;

3° Un état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;

4° Un état de l'installation intérieure de gaz ;

5° Dans les zones concernées, un état des risques naturels et technologiques ;

6° Un diagnostic de performance énergétique ;

7° Un état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L 134-7 ;

8° Un document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif ;

9° Dans certaines zones, une information sur la présence d'un risque de mérule.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

Le document mentionné au 6° n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire.

Pour des lots de copropriété, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5°, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

En l’état du droit applicable au 1er octobre 2018, un acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.

Vente de lot de copropriété : spécificité. Pour la vente d’un lot de copropriété, il convient impérativement de prendre en compte certaines règles spécifiques, créées par la loi Alur du 24 mars 2014, et destinées à protéger les acquéreurs. Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, un dispositif légal oblige en effet à fournir, à un acquéreur en copropriété, de nombreux documents et informations dès le stade de la promesse de vente, en plus du dossier de diagnostic technique de vente (CCH art. L 721-2 et L 721-3).

Ce dispositif, qui a été modifié par une ordonnance du 27 août 2015, vise sans distinction la vente d’un lot (ou d’une fraction de lot) ou la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot (ou une fraction de lot) d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation. Il convient donc d’en tenir compte pour une promesse de vente portant sur tout lot d’une copropriété à usage exclusif d’habitation, ou à usage « mixte » (habitation/professionnel ou commerce). Et ce, quelle que soit la destination du lot vendu, ou la qualité de l’acquéreur. Une vente dans une copropriété dépourvue d’habitation (immeuble de bureaux, etc.) n’est pas concernée.

Ce dispositif vise notamment à protéger un acquéreur non professionnel qui bénéficie du délai légal de rétractation (ou réflexion) dit SRU, désormais de dix jours, au titre de l’article L 271-1 du CCH. À cet égard, là où un acquéreur bénéficie du droit de rétractation SRU, de nombreux documents sont impérativement à fournir au stade de la promesse de vente, pour « purger » le délai de dix jours.

Ce dispositif fait l’objet d’un document distinct, assorti d’une notice : « Check-list des pièces/informations à prévoir pour une promesse de vente d’un lot de copropriété (CCH art. L 721-2) »

Superficie « loi Carrez ». L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la « loi Carrez » de 1996, reconnaît à l’acquéreur d’un bien en copropriété une action en diminution du prix de vente, là où sa « superficie » se révèle inférieure de plus de 5 % à celle visée dans l’acte de vente. Un régime spécifique s’applique pour calculer la superficie d’un bien, au titre de la loi Carrez. Veillez a minima à porter, dans une promesse de vente, la mention prescrite par la loi, pour un lot concerné.

État des risques : précisions

État des risques. Là où il est requis, un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) en ordre, daté de moins de six mois à la signature de l’acte, est à prévoir avec les documents utiles (C. env. art. L 125-5). Il doit être accompagné des extraits des documents officiels permettant de localiser les locaux au regard des risques encourus. En pratique, un formulaire réglementaire est à compléter. Ce formulaire peut être directement téléchargé sur Internet sur le site http://www.georisques.gouv.fr. Ce site permet de disposer, via une simple recherche par le code postal de la commune où sont situés les locaux, d’informations utiles pour régulariser le document. Le formulaire doit être établi à partir des informations mises à disposition par le préfet, qui prennent la forme de documents et d’un dossier pouvant être consultés dans les mairies des communes intéressées, ainsi qu’à la préfecture et dans les sous-préfectures du département. Le formulaire doit à cet égard mentionner les risques dont font état les documents et le dossier, et auxquels l’immeuble concerné est exposé. Le formulaire doit nécessairement s’accompagner des extraits utiles des documents qui permettent de localiser le bien au regard des risques encourus. Nous conseillons, par précaution, de toujours prévoir d’annexer un état des risques même si, au vu des pièces, il se révèle qu’il n’est pas « obligatoire » (cocher alors « non » dans toutes les cases du formulaire réglementaire).

Un décret n° 2017-780 du 5 mai 2017 (JO du 07.05.2017), relatif au plan de prévention des risques technologiques (PPRT), est venu retoucher le cadre réglementaire de l’ERNMT. À la suite de ce décret, le cas échéant, un ERNMT doit être accompagné « des informations reçues » en application de l’article L 515-16-2 I, alinéa 3 du Code de l’environnement. En clair, à l’intérieur d’un périmètre d’exposition aux risques technologiques défini par un PPRT, celui-ci peut délimiter des zones dites de prescription. Dans ces zones, pour des biens autres que des logements, le préfet doit informer les propriétaires, gestionnaires ou exploitants, du type de risques auxquels leur bien ou activité est soumis, et de la nature des risques. Ce sont ces informations qui sont alors à communiquer avec l’ERNMT.

Un arrêté ministériel du 18 décembre 2017, publié le 28 décembre 2017, est venu prévoir un nouveau modèle d'imprimé pour l’établissement de l’ERNMT, à partir du 1er janvier 2018, en le dénommant « État des servitudes “risques” et d’information sur les sols » (Esris). Le nouveau formulaire a intégré une nouvelle rubrique pour préciser (case à cocher) si un terrain est, ou non, situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS). Outre le site http://www.georisques.gouv.fr, des sites Internet de préfectures (ou de la DREAL/DRIEE) proposent désormais des informations utiles concernant ces secteurs « SIS ». Le formulaire a aussi intégré une sous-rubrique pour la nouvelle information requise et précitée, en immobilier d’entreprise, au regard d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT).

Radon. Une ordonnance est venue créer, fin 2015, une nouvelle obligation d’information, dans « des zones à potentiel radon » (C. env. art. L 125-5, I). Un décret n° 2018-434 du 4 juin 2018 (JO du 5 juin 2018) est venu préciser, à cet égard, que le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon, définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols. Le décret a indiqué que l’obligation d’information s’appliquerait (uniquement) dans les « zones à potentiel radon de niveau 3 » (C. env. art. R 125-23, 5°), c’est-à-dire dans des zones à potentiel radon « significatif » (C. santé publ. art. R 1333-29). Le décret a prévu que la liste des communes, réparties entre les trois zones, soit fixée par un arrêté ministériel. Cet arrêté ministériel, daté du 27 juin 2018, a été publié le 30 juin 2018 au JO. Cette nouvelle règlementation est entrée en vigueur le 1er juillet 2018.  

En logique, le formulaire d’état des risques devait être retouché (complété), pour y intégrer une rubrique sur le risque radon. Un arrêté ministériel du 13 juillet 2018, tardivement publié au JO le 2 août 2018, est venu modifier le modèle d'état des risques naturels et technologiques, en rajoutant une rubrique tenant à la présence du bien immobilier concerné dans une zone à potentiel radon de niveau 3. Il convient désormais d’utiliser ce nouveau formulaire. Ce formulaire est disponible en préfecture, sous-préfecture, en mairie et téléchargeable à partir du site Internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs (http://www.georisques.gouv.fr/).

En pratique, au vu des textes, l’obligation d’information sur le risque radon ne s’applique en droit, à notre avis, qu’à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication d’un arrêté préfectoral fixant la liste des documents auxquels on peut se référer. Une « fiche d’information sur le risque radon », qui doit être téléchargeable sur le site http://www.georisques.gouv.fr, a été prévue, à cet égard. Cette fiche d’information n’avait pas encore été diffusée sur le site http://www.georisques.gouv.fr, à la date de rédaction de cette notice. En attendant les arrêtés préfectoraux, il peut être prudent d’informer des acquéreurs, par le biais d’une clause dans les baux, lorsqu’un bien est situé en zone à potentiel radon de niveau 3 (a minima).

Exemple de clause :

« Risque radon (C. env. art. L 125-5 ; arrêté ministériel du 27.06.2018 - NOR : SSAP1817819A)

Le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols.

L’acquéreur est informé que le bien vendu (ou les locaux loués) est/sont situé(s) dans une zone à potentiel radon significatif, au sens de la règlementation applicable ».

Ou

« L’acquéreur est informé que le bien objet des présentes est situé :

En zone 1 (zone à potentiel radon faible) ;

En zone 2 (zone à potentiel radon faible, mais sur laquelle des facteurs géologiques particuliers peuvent faciliter le transfert du radon vers les bâtiments) ;

En zone 3 (zone à potentiel radon significatif) ;

(barrer les mentions inutiles) ».

Si la « fiche d’information sur le risque radon » est disponible, il est prudent de joindre ce document aux actes, en zone à potentiel radon de niveau 3 (zone 3).

Sinistres. Un vendeur est tenu d’informer par écrit l’acquéreur de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité (suite à un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique) et qu’il a reçu, ou d’un tel sinistre dont il a été informé (C. env. art. L 125-5). À cet effet, une déclaration prérenseignée des sinistres indemnisés, appelée aussi déclaration de sinistres indemnisés, peut être téléchargée gratuitement sur le site officiel http://www.georisques.gouv.fr.