Tableau des diagnostics pour la location d’un logement

Les diagnostics techniques requis pour la location d’un logement

Locations concernées

Nous évoquons ici principalement le régime de la location d’un logement nu ou en meublé à titre de résidence principale, au titre de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. La « résidence principale » est entendue par la loi comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge.

Les règles évoquées peuvent également concerner des logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, des locations consenties aux travailleurs saisonniers, ou encore des logements loués à titre saisonnier.

Les règles peuvent s’appliquer également aux locations à usage mixte professionnel et d’habitation, qui constituent la résidence principale du locataire.

Dossier de diagnostic technique

En vertu de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Ce dossier doit comprendre, dans les conditions définies par les textes :

1° Un diagnostic de performance énergétique ;

2° Un constat de risque d'exposition au plomb ;

3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante ;

4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz.

Dans certaines zones, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par un état des risques naturels et technologiques.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

Un dossier de diagnostic technique (DDT) est à prévoir et doit, au 1er octobre 2018, être annexé au contrat de location. Il doit notamment comprendre un diagnostic de performance énergétique (DPE) de moins de dix ans et, pour un logement construit avant 1949, un constat de risque d’exposition au plomb (CREP), avec une notice d’information réglementaire.

Diagnostic électricité et gaz. La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu de rendre obligatoire par décrets des « diagnostics » portant sur l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Ces deux « états » ont donné lieu à deux décrets n° 2016-1104 et 2016-1105, datés du 11 août 2016 et publiés au JO le 13 août 2016. Les logements concernés par ces deux « diagnostics » sont les suivants. Pour l’électricité, sont visés les « locaux d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de quinze ans ». Pour le gaz, sont visés les « locaux d’habitation comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de quinze ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de quinze ans ».

Là où ils sont exigés, des diagnostics électricité et gaz doivent en principe être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés, suivant des modalités identiques à celles prévues en vente. Un diagnostic électricité/gaz, une fois réalisé, a une durée de validité de six ans.

Si un bailleur dispose déjà d’un diagnostic (électricité, gaz), réalisé en ordre depuis moins de six ans lors d’une vente du logement, il peut utiliser ce diagnostic pour une (re)location.

Là où un bailleur dispose d’une « attestation de conformité », portant sur la mise en conformité ou la mise en sécurité de l’installation électrique, il peut l’utiliser pour une (re)location si elle est établie depuis moins de six ans et visée par un organisme agréé (Consuel p.ex.). Si l’attestation ne peut être présentée, une « déclaration » de l’organisme (Consuel p.ex.), indiquant « qu’il a bien visé une attestation », peut faire l’affaire.

Pour une installation de gaz, un bailleur peut également utiliser un diagnostic réalisé depuis moins de six ans par un organisme d’inspection accrédité par le COFRAC (Qualigaz p.ex.).

Lorsqu’un logement concerné est situé dans un immeuble collectif (mono/copropriété), dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, un diagnostic électricité/gaz est exigé depuis le 1er juillet 2017. S’agissant des autres logements, telle une maison individuelle, les diagnostics sont exigés pour les contrats de location signés depuis le 1er janvier 2018.

Les deux nouveaux « diagnostics », ou documents en tenant lieu, sont à intégrer dans le « dossier de diagnostic technique » (DDT), que le bailleur doit annexer au contrat de location.

Notons que, pour tenir compte d’une décision du Conseil d’État, un arrêté ministériel du 28 septembre 2017 (JO du 12.10.2018), est venu redéfinir le modèle et la méthode de réalisation du diagnostic exigé pour l’électricité en vente et location. Cet arrêté est entré en vigueur dès le 13 octobre 2017. Pour une (re)location concernée, veillez à ce que le diagnostic soit dressé par un diagnostiqueur certifié, conformément au nouveau modèle réglementaire. Un nouveau diagnostic n’est toutefois pas nécessaire si vous disposez déjà d’un diagnostic en ordre daté de moins de six ans, ou d’une attestation de conformité de moins de six ans.

Là où ils s’imposent, les diagnostics sont à faire réaliser par un diagnostiqueur certifié suivant la réglementation en vigueur. Notons à cet égard qu’un arrêté ministériel du 2 juillet 2018 (JO du 08.07.2018) est venu modifier les règles applicables pour la certification des opérateurs de diagnostic technique. Les nouvelles règles entreront en vigueur le 1er avril 2019, dans les conditions fixées par l’arrêté, pour la certification des opérateurs de diagnostic immobilier.

En pratique, les pouvoirs publics ont mis en place, sur Internet, un site officiel comprenant un moteur de recherche qui permet de trouver un diagnostiqueur certifié (lien Internet : http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action).

Diagnostic amiante. La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré l’obligation côté bailleurs de fournir au locataire une « copie » d’un état « mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante ». Un décret doit toutefois venir préciser ce qui est exigé (notamment la liste des matériaux ou produits concernés). Ce décret n’avait pas encore publié au 1er janvier 2018. En attendant ce décret, il convient de tenir compte de la « réglementation amiante » pour tout immeuble (ou logement) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Pour tenir compte de la réglementation « amiante » dans les immeubles concernés, il est en l’état prudent de joindre au bail la « fiche récapitulative » du « dossier technique amiante » (DTA).

Information sur les sinistres. En vertu de l’article L 125-5 du Code de l’environnement, le bailleur est tenu d’informer par écrit le locataire de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité (suite à un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique) et qu’il a reçu, ou d’un tel sinistre dont il a été informé. À cet effet, une déclaration prérenseignée des sinistres indemnisés peut être téléchargée gratuitement sur le site officiel http://www.georisques.gouv.fr. Il est prudent d’annexer ce document à tout bail.


Information sur le risque radon. Une ordonnance du 10 février 2016 est venue instaurer une nouvelle obligation à la charge de tout bailleur d’un bien immobilier. , dans « des zones à potentiel radon ». Il a été prévu que le locataire soit informé du risque radon (C. env. art. L 125-5, I). Un décret n° 2018-434 du 4 juin 2018 (JO du 05.06.2018) est venu préciser, à cet égard, que le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon, définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols. Le décret a indiqué que l’obligation d’information, en location, s’appliquerait (uniquement) dans les « zones à potentiel radon de niveau 3 » (C. env. art. R 125-23, 5°), c’est-à-dire dans des zones à potentiel radon « significatif » (C. santé publ. art. R 1333-29). Le décret a prévu que la liste des communes, réparties entre les trois zones, soit fixée par un arrêté ministériel. Cet arrêté ministériel, daté du 27 juin 2018, a été publié le 30 juin 2018 au JO. Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er juillet 2018.

En droit, au vu des textes, l’obligation d’information sur le risque radon, en location, ne s’applique, à notre avis, qu’à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication d’un arrêté préfectoral fixant la liste des documents auxquels un bailleur peut se référer. Une « fiche d’information sur le risque radon », qui doit être téléchargeable sur le site http://www.georisques.gouv.fr, a été prévue, à cet égard. Cette fiche n’avait pas encore été diffusée sur le site http://www.georisques.gouv.fr, à la date de rédaction de cette notice guide.

En tout état de cause, il convient de compléter utilement l’état des risques (voir plus loin). Il peut être prudent d’informer des locataires, par le biais d’une clause dans les baux, lorsqu’un bien est situé en zone à potentiel radon de niveau 3 (a minima). Si la « fiche d’information sur le risque radon » est disponible, outre l’état des risques, il est prudent de joindre ce document aux baux, en zone à potentiel radon de niveau 3 (zone 3).

État des risques. Là où il est requis, un état des risques naturels, miniers et technologiques en ordre, daté de moins de six mois à la signature du bail, doit être joint au bail, avec les documents utiles (C. env. art. L 125-5). Ce document est indispensable, car le locataire peut, à défaut, demander la résiliation du bail, sans préjudice d’autres actions. Il doit être accompagné des extraits des documents officiels permettant de localiser les locaux au regard des risques encourus. En pratique, un formulaire réglementaire est à compléter. Ce formulaire peut être directement téléchargé, sur Internet, sur le site http://www.georisques.gouv.fr/. Ce site permet de disposer, via une simple recherche par le code postal de la commune où sont situés les locaux, d’informations utiles pour régulariser le document.

Pour intégrer une rubrique sur le risque radon, un arrêté ministériel du 13 juillet 2018, publié au JO le 2 août 2018, est venu en dernier lieu modifier le modèle d’état des risques, en rajoutant une rubrique tenant à la présence du bien immobilier concerné dans une zone à potentiel radon de niveau 3. Il convient désormais d’utiliser ce nouveau formulaire. Ce formulaire est disponible en préfecture, sous-préfecture, en mairie et téléchargeable à partir du site Internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs (http://www.georisques.gouv.fr ).

Logement dans une copropriété. Le bailleur est alors tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Incidence de la réforme Elan. En l’état du droit au 1er octobre 2018, il convient par principe d’annexer l’ensemble des pièces exigées aux baux sous format papier, en les faisant parapher par les locataires pour faire preuve. Il est à notre avis imprudent d’envoyer ces documents par courriel, où les mettre à disposition des locataires par le biais d’un site Internet (par exemple un « intranet » avec identifiant et mot de passe). Les textes n’autorisent pas expressément cette manière de faire. Les pouvoirs publics ont précisé que la simple mise à disposition des documents exigés ne répondait pas aux exigences de la loi en matière de contrats, étant observé que ces documents ont « valeur contractuelle ».

Le dispositif légal s’apprête toutefois à être retouché dans le cadre de la réforme « Elan », en cours d’examen au Parlement au 25 septembre 2018 (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique – texte tel qu’adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 61 bis).

À la suite de la loi, des textes retouchés de la loi de 1989 préciseront que :

• les extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat ;
• le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

La loi Elan va également habiliter le gouvernement à prendre par ordonnance des mesures visant à définir un régime d’agrément des prestataires « qui assistent les propriétaires et les locataires dans l’établissement du contrat de location à l’aide d’outils numériques permettant d’établir des contrats de location » conformes à la loi du 6 juillet 1989.

Pour un logement en copropriété, notons aussi que, à la suite de la loi Elan, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet d’un bail, un bailleur sera tenu de notifier « au syndic de l’immeuble les nom, prénom, coordonnées téléphoniques et courriel de son locataire, après avoir recueilli l’accord de ce dernier » (loi du 06.07.1989 art. 3 dernier al.).

Carnet numérique. La loi TECV du 17 août 2015 a créé un « carnet numérique de suivi et d’entretien » pour les logements (CCH art. L 111-10-5) La mise en œuvre effective de ce dispositif supposait toutefois un décret d’application, qui n’avait pas encore été publié au 1er octobre2018. Le dispositif légal s’apprête à être retouché, dans le cadre de la loi « Elan », en cours de finalisation au Parlement au 1er octobre 2018. La loi maintiendra la création pour tout logement d’un carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien de ce logement. Ce carnet numérique ne sera toutefois obligatoire que pour une construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2020 et pour tous les logements et immeubles existants faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025 (CCH art. L 111-10-5). En outre, le législateur a prévu qu’un décret vienne préciser les modalités d’application du texte légal.

Location saisonnière. En l’état du droit au 1er octobre 2018, le « DDT », requis au titre de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet pour un logement loué à titre de résidence principale, est exigé pour des « logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers » (loi du 06.07.1989 art. 2).

Au regard de l’article R 134-1 g. du Code de la construction et de l’habitation, on peut penser qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est pas requis si des locaux sont loués/utilisés moins de quatre mois par an.

L’article L 134-3-1 du CCH précise qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) n’a pas à être joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion, pour des « contrats de location saisonnière ».

En pratique, il est sage de prévoir de joindre un dossier de diagnostic technique (DDT) au contrat de location. Il peut/doit notamment comprendre un diagnostic de performance énergétique (DPE) de moins de dix ans et, pour un logement construit avant 1949, un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) avec une notice d’information réglementaire, outre s’il y a lieu un diagnostic sur l’installation de gaz ou d’électricité.

Le dispositif légal s’apprête à être retouché dans le cadre de la réforme « Elan », en cours de finalisation au Parlement à la date de cette notice (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique – texte tel qu’adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 51 bis). Dans le but de « simplifier les formalités relatives aux locations saisonnières », un texte vise à dispenser expressément les propriétaires-bailleurs de l’obligation de tenir un DPE à la disposition de tout candidat locataire, de fournir au locataire un état des risques naturels et technologiques (ERNT), et enfin d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) aux contrats de location de locaux construits avant le 1er janvier 1949.