Statuts de SCI

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Constituer une SCI

Pour un dirigeant et des associés, le recours à la SCI est judicieux dans un certain nombre de situation pour séparer les risques, diversifier son patrimoine et préparer sa retraite.

Comment cela marche ?

La société civile immobilière loue les terrains et les bâtiments à la société d’exploitation, après les avoir acquis grâce à un emprunt.

La société d’exploitation verse à la SCI un loyer correspondant à la valeur locative de l’immeuble : cela lui permet de préserver ses capacités d’investissement et de développement en soulageant sa trésorerie.

De plus, dans la mesure où la SCI appartient au dirigeant, il n’y a pas ou peu de risques de remise en cause de la location ou des loyers convenus. La visibilité à moyen terme est donc assurée.

Le résultat de la SCI, constitué essentiellement des loyers, déduction faite des charges et notamment des intérêts d’emprunts, est ensuite réparti entre les associés en proportion de leur part dans le capital.

 

Conseils pratiques

En constituant une SCI propriétaire de l’immobilier de l’entreprise, les dirigeants peuvent faire de la gestion patrimoniale via les parts de cette SCI : pour les donner à leurs enfants, les vendre, les démembrer dans un objectif de transmission ou de préparation de la cession, tout en évitant les blocages de l’indivision.

Soyez cependant vigilant…

Faites-vous accompagner par un professionnel, car la constitution d’une société civile immobilière exige le respect d’un certain nombre de règles juridiques et fiscales… Notez que le choix d’assujettir la SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) a des conséquences très importantes qu’il faut connaître avant toute décision.

Il faut au minimum deux associés.

Aucun minimum n’est exigé. Mais pour des raisons fiscales, il est recommandé de fixer le montant du capital social en fonction de la valeur du bien que l’on envisage d’acquérir.

 

Statuts

Ils peuvent être rédigés par acte sous seing privé, sauf si un immeuble est apporté, auquel cas le recours à un notaire est nécessaire pour une rédaction sous la forme d’un acte authentique.

Ils prévoient les règles de fonctionnement de la société. Les associés jouissent d’une grande liberté en la matière.

Les statuts doivent être enregistrés auprès du centre des impôts du lieu dans le ressort duquel est situé l’immeuble. Quatre exemplaires devront être ainsi déposés. Cette formalité est gratuite, hormis le coût du droit de timbre par page recto verso.

Un avis de constitution doit être inséré dans un journal habilité à recevoir les annonces légales dans le département du siège social. En application de l’article 22 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, il comportera notamment la dénomination sociale de la société et sa forme (SCI), le montant du capital, l’adresse du siège social, son objet social, sa durée, la nature et le montant des apports, l’identité et l’adresse du gérant, le RCS auprès duquel elle sera immatriculée (voir modèle).

Toute SCI doit obligatoirement être immatriculée au Registre du commerce et des sociétés. Un formulaire de déclaration avec liste des pièces à fournir peut être retiré à cet effet auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) situé au greffe du tribunal de commerce du ressort du siège social de la SCI.

Il faut veiller à organiser chaque année au moins une assemblée générale et à tenir à jour un registre des délibérations adoptées à cette occasion. La délibération des associés prend la forme d’un procès-verbal indiquant les nom et prénom des associés qui y ont participé, le nombre de parts détenues par chacun d’eux, les documents et rapports soumis aux associés, le texte des résolutions mises aux voix et le résultat des votes.

Les associés doivent être convoqués quinze jours au moins avant la réunion de l’assemblée par lettre recommandée. La convocation indique l’ordre du jour de telle sorte que le contenu et la portée des questions qui y sont inscrites apparaissent clairement sans qu’il y ait lieu de se reporter à d’autres documents (voir modèle).

 

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