Bail de courte durée

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Bail de courte durée

Le bail dit « de courte durée » n’est pas soumis au statut protecteur des baux commerciaux, à condition qu’il soit conclu pour une durée au plus égale à trois ans (Code de commerce article L 145-5).

La conclusion d’un bail de courte durée suppose :

       que le preneur et le bailleur aient voulu conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux : cette volonté doit être claire et non équivoque ;

       que le bail soit conclu lors de l’entrée dans les lieux du locataire ;

       que la durée n’excède pas trois ans.

Si le preneur « reste et est laissé en possession », il s'opère alors un nouveau bail soumis au Code de commerce.

La loi Pinel ajoute un délai supplémentaire d'un mois à l'échéance contractuelle, laissant aux deux parties un délai de réflexion et de réaction, le locataire dispose ainsi d'un mois supplémentaire pour quitter volontairement les lieux et le bailleur dispose de ce même délai pour enjoindre le locataire demeuré dans les lieux, de les quitter.

Lorsque le bailleur ne souhaite pas transformer le bail dérogatoire en bail soumis au statut, il doit mettre en demeure le preneur de quitter les lieux loués au moins par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou mieux, par acte extrajudiciaire (signification par huissier).

Désormais, cette mise en demeure peut s'effectuer à l'échéance contractuelle ou dans le mois suivant.

Si le preneur reste dans les lieux, le bailleur doit continuer à manifester sa volonté de s'opposer à tout maintien dans les lieux.

Si à l'expiration du bail dérogatoire, les parties établissent un nouveau bail, celui-ci sera soumis au statut.

À noter. La modification des dispositions de l'article L 145-5 par la loi Pinel amène cependant une incertitude à propos de la faculté de conclure un nouveau bail dérogatoire entre les parties, à l'issu des trois années. Antérieurement la Cour de cassation avait estimé qu'il était possible aux parties de conclure plusieurs baux dérogatoires successifs, le preneur devait bénéficier d'un droit acquis au statut et manifester sa renonciation au statut de manière non équivoque. La seconde phrase de l'alinéa 1 de l'article L 145-5 semble imposer le passage obligatoire vers le bail statutaire dès lors qu'il s'agit des mêmes parties, du même local et du même fonds. Ce texte énonce trois conditions cumulatives. Celle tenant au fonds exploité et donc aux activités autorisées pourrait faire l'objet d'adaptation par la pratique pour contourner cette règle et que la jurisprudence pourrait avoir à analyser.

 

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