Vente du fonds de commerce

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Vente du fonds de commerce

La cession du bail commercial est un acte par lequel le locataire en place cède à un tiers les droits et obligations qu'il tient sur son bail et notamment celui d'utiliser des locaux pendant une certaine durée, avec le droit au renouvellement à l'issue du bail en cours.

Le bail commercial ne peut interdire la cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce.

Les clauses de restriction de cession du bail sont valables (par exemple : clause prévoyant l'agrément du bailleur, son intervention à l'acte, etc.).

Le bail couramment appelé « tous commerces », peut aussi contenir des dispositions restrictives à la cession de celui-ci.

En l'absence de dispositions particulières dans le bail sur les possibilités de cession du bail, le droit au bail est cessible, même isolément.

Le preneur cédant doit se conformer aux prescriptions du bail relatives aux modalités et formes de la cession.

En cas de non-respect des clauses du bail relatives à sa cession, le bailleur peut soit demander la résolution de celui-ci au tribunal, soit faire jouer la clause résolutoire si elle existe, soit refuser le droit au renouvellement pour motifs graves et légitimes sans indemnité.

La loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi Pinel), du 18 juin 2014 a instauré au profit du locataire de locaux commerciaux ou artisanaux un droit de préférence en cas de volonté de cession de ces derniers par son bailleur.

Le bailleur doit informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, du prix et des conditions de la vente en rappelant les quatre premiers alinéas de l'article L 145-46-1 du Code de commerce, à peine de nullité de celle-ci.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d'un délai de un mois à compter de sa réception pour se prononcer.

En cas d'acceptation, la vente devra intervenir dans un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de la réponse du locataire, porté à quatre mois s'il indique dans sa réponse qu'il entend recourir à un prêt.

Si la vente n'est pas réalisée au terme de ce délai, l'offre de vente est sans effet.

Enfin, le droit de préférence n’est pas applicable dans les cas suivants :

  • cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ;
  • cession unique de locaux commerciaux distincts ;
  • cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ;
  • cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
  • cession d'un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Attention ! L’acquéreur d’un fonds de commerce est solidairement responsable avec le vendeur, pendant 90 jours, du paiement de l’impôt sur le revenu afférent aux bénéfices réalisés par ce dernier pendant l’année ou l’exercice de la cession du fonds jusqu’au jour de celle-ci, ainsi qu’aux bénéfices de l’année ou de l’exercice précédent lorsque, la cession étant intervenue dans le délai normal de déclaration, ces bénéfices n’ont pas été déclarés par le cédant avant la date de la cession ; la même responsabilité solidaire s’applique à l’impôt sur les sociétés et à la taxe d’apprentissage (CGI art. 1684, 1).

Pour les cessions de fonds de commerce réalisées à compter du 1er janvier 2017, la loi de finances rectificative pour 2016 :

  • reporte le point de départ du délai de solidarité du jour de la publication de la cession dans un journal d’annonces légales (JAL) au jour du dépôt de la déclaration de résultat que le cédant doit effectuer dans les 60 jours de la publication de la cession dans un JAL par application de l’article 201, 3 et 3 bis du CGI ;
  • réduit de 90 à 30 jours le délai de solidarité lorsque les conditions suivantes sont remplies : l’avis de cession du fonds a été adressé à l’administration dans les 45 jours de la publication de la cession dans un JAL ; la déclaration de résultat a été déposée en temps utile ; au dernier jour du mois qui précède la cession, le cédant respecte ses obligations déclaratives et de paiement en matière fiscale.

 

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