La Conseil d'Etat a de nouveau été appelé à se prononcer sur un recours concernant les honoraires susceptibles d'être réclamés pour la mise en location d'un logement. Cela donne quoi?
Pour la location nue ou en meublé d’un logement en résidence principale, ou pour un bail «mobilité», l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le montant des honoraires que le mandataire d’un bailleur, notamment un agent immobilier ou ADB, peut réclamer à un locataire pour effectuer la visite du logement, constituer son dossier et rédiger son bail.
Le montant des honoraires (TTC) pouvant être réclamé au locataire à la signature du bail, pour cette triple prestation, ne peut dépasser un certain montant au vu d’un plafond par mètre carré (m2) de surface habitable (loi 6-7-1989 art. 5 I al. 2 - cliquer ici). Le montant des honoraires réclamé à un locataire ne peut dépasser celui demandé au bailleur pour les trois prestations.
Le plafond applicable pour la triple prestation est fixé par un décret n°2014-890 du 1er août 2014 (cliquer ici).
Le plafond varie en fonction de la zone où est situé le logement.
En zone très tendue, le plafond est fixé à 12 €/m2. Un logement est considéré comme en zone très tendue s’il est situé sur une commune en zone dite «A bis» dans la liste figurant en annexe I d’un arrêté ministériel ETLL1417102A du 1er août 2014. En pratique, est concerné un logement situé à Paris (75) ou certaines communes d’Île-de-France - 78, 92, 93, 94 et 95 (cliquer ici).
En zone tendue, le plafond est fixé à 10 €/m2. Un logement est considéré comme situé en zone tendue s’il est situé dans une commune (non située en zone très tendue) figurant dans la liste annexée à un décret 2013-392 du 10 mai 2013 (cliquer ici).
Pour les autres logements, le plafond est fixé à 8€/m2.
La loi du 6 juillet 1989 encadre également le montant des honoraires que le mandataire d’un bailleur peut demander à un locataire pour la dresse de l'état des lieux d'entrée (EDLE). Le plafond applicable est fixé, par le décret du 1er août 2014, à 3€ par m2.
L'article 3 du décret du 1er août 2014 précise que les plafonds «sont révisables chaque année au 1er janvier» par arrêté ministériel en fonction de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers (IRL).
Les plafonds réglementaires n'ont jamais fait l'objet d'une révision par les pouvoirs publics.
Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 20ème année n°21 p.8), le Conseil d'Etat a écarté en décembre 2024 un recours engagé par des organisations professionnelles du secteur visant à voir réviser les plafonds applicables (CE 20-12-2024 n°492726 - cliquer ici).
Le Conseil d'Etat a été appelé à se prononcer le 7 mai 2025 sur un autre recours visant à enjoindre les pouvoirs publics de procéder aux révisions annuelles des plafonds (CE 7-5-2025 n°499287).
Le Conseil d'Etat a écarté le recours pour les motifs suivants.
D'une part, l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, qui a pour objet de limiter le montant des honoraires des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, susceptibles d'être mis à la charge des locataires, soustraient «ces services à la libre détermination de leur prix par le jeu de la concurrence» prévue par l'article L. 410-2 du Code de commerce (cliquer ici).
D'autre part, la loi n'a fixé aucune obligation en matière de révision des plafonds de la fraction des honoraires qui sont partagés entre le bailleur et le locataire.
Enfin, le décret du 1er août 2014, qui «s'est borné à faire référence à la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers sans fixer aucun seuil ni mécanisme de calcul n'impose pas davantage une révision annuelle de ces plafonds automatiquement corrélée à la moindre variation de cet indice».
- Pour consulter l'arrêt du 7 mai 2025: cliquer ici
Référence
- Conseil d'Etat 5ème chambre 7 mai 2025 n°499287
Le recours, qui visait à voir ordonner aux pouvoirs publics de réviser les plafonds réglementaires applicables pour les honoraires, a été rejeté.