Depuis le 1er janvier 2023, en vertu de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 3bis du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, tout logement individuel (maison...) ou situé dans un immeuble collectif (mono/copropriété), pour pouvoir être loué avec un bail régi par la loi de 1989, doit répondre à un «critère de performance énergétique minimale» pour être considéré comme décent.

La réglementation a évolué le 1er janvier 2025, par suite de la réforme opérée par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dite loi «Climat et résilience».

Depuis le 1er janvier 2025, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 prévoit qu'un logement doit répondre à un «niveau de performance énergétique» minimal pour être considéré comme décent (cliquer ici).

Le texte précise qu'en France métropolitaine le niveau de performance d'un logement décent doit être compris, à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F.

L'article 3 bis du décret de 2002 décret 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2025, reprend cette même exigence (cliquer ici).

Au titre de la réglementation, pour être considéré comme décent au titre du critère dit de «décence énergétique», un logement doit ainsi être classé a minima F par un DPE depuis le 1er janvier 2025.

Cette exigence est reprise dans les contrats-types réglementaires à régulariser avec un locataire (décret n°2015-587 du 29-5-2015 - annexes 1 et 2 – rubrique II A. : cliquer ici).

Depuis le 1er janvier 2025, l'article 6 al. 10 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les «logements qui ne répondent pas aux critères (...) aux échéances fixées» sont  «considérés comme non décents».

Ainsi, en faisant simple, un logement classé G par un DPE ne peut plus être (re)mis en location, depuis le 1er janvier 2025 (cf. communiqué ministériel du 27-12-2024 – cliquer ici).

Précisément, depuis le 1er janvier 2025, la loi prévoit qu'un logement classé G par un DPE pourra donner lieu, en justice, aux mesures prévues par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (cliquer ici).

Ce texte permet à un locataire de demander en justice que le bailleur soit condamné à faire réaliser des travaux visant à permettre le respect du niveau de performance énergétique minimal requis. Le texte précise toutefois à titre dérogatoire que le juge ne pourra ordonner la réalisation de travaux dans certains cas (loi 6-7-1989 art. 20-1 al. 4 et s.). Le dispositif dérogatoire concerne des logements situés dans une copropriété, sous conditions (loi 6-7-1989 art. 20-1 al. 5) ou des logements «soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales», dans les conditions fixées par l'article 3 ter du décret du 30 janvier 2002, texte entré en vigueur le 1er janvier 2025  (cliquer ici).

Ces éléments sont repris dans la notice d’information réglementaire à joindre à un contrat de location (cliquer ici).

Comme expliqué dans une actualité et un conseil (A&C Immobilier 20ème année n°18 p.4), une proposition de loi dite «Marchive» a été déposée au Parlement, avec un examen dans le cadre de la procédure accélérée sur demande du gouvernement, afin de préciser, adapter et sécuriser le cadre légal applicable (cliquer ici).

La proposition de loi, amendée, a été adoptée en commission le 27 novembre 2024 (cliquer ici).

En raison de la censure du Gouvernement de Monsieur Michel Barnier en décembre 2024, l'examen de la proposition de loi par les députés a été différée.

La proposition de loi a été examinée en séance par les députés, en première lecture, le 29 janvier 2025.

Ce texte a été soutenu par Mme Valérie Létard, Ministre chargée du logement, laquelle a souligné que l’échéance du 1er janvier 2025 concernait 750.000 logements classés G, dont 250.000 situés dans des copropriétés.

L'article 1er de la proposition de loi «Marchive», tel qu'amendé en séance, a toutefois été rejeté par les députés (72 députés ayant voté contre, 65 ayant voté pour).

En conséquence, la proposition de loi étant «vidée de son sens», Monsieur Bastien Marchive, le député à l'origine du texte, a décidé de la retirer.

La discussion de la proposition de loi a donc été interrompue par la Présidente de l'Assemblée nationale.

• Pour consulter le compte-rendu de la séance du 29 janvier 2025: cliquer ici 

Sur le réseau social X (anciennement Twitter), la Ministre chargée du logement a fait part de son regret quant au rejet de cette réforme qui «permettait une clarification juridique pour les propriétaires et les locataires et une adaptation du calendrier pour les copropriétés» (cliquer ici).  

Il faut espérer que le Gouvernement dépose rapidement un projet de loi afin de sécuriser le cadre légal applicable, notamment pour des baux en cours au 1er janvier 2025.  

Notons que, dans un communiqué de presse publié le 10 janvier 2025 (cliquer ici), les pouvoirs publics ont fourni les indications suivantes concernant la réglementation applicable depuis le 1er janvier 2025.

Conformément «à la loi Climat et Résilience votée en 2021, tout logement mis en location depuis le 1er janvier 2025 doit être classé DPE F au minimum. A défaut, le propriétaire s’expose à ce que son locataire lui demande des travaux de rénovation énergétique ou une baisse de loyer.

Cette évolution ne concerne ni les logements occupés par leur propriétaire, ni les résidences secondaires ni les locataires en cours de bail. Elle concerne en revanche les nouveaux contrats de location conclus depuis le 1er janvier 2025, les contrats renouvelés et les contrats tacitement reconduits.

Pour les logements qui sont concernés par la mesure, une discussion amiable entre propriétaire et locataire est possible et prévue par la loi (article 20-1 de la loi de 1989). Tant que les travaux n’impactent pas la jouissance des lieux, le locataire peut continuer à vivre dans le logement et le logement peut continuer d’être loué.

Faute d’accord amiable, le locataire pourra saisir le juge, qui pourra décider d’imposer la réalisation de travaux de rénovation énergétique, et éventuellement de demander une diminution ou une suspension du loyer jusqu'à la réalisation de ceux-ci.»

Côté agent immobilier et ADB, il convient en sagesse de ne pas (re)mettre en location par vos soins, avec un bail régi par la loi du 6 juillet 1989, un logement s'il est classé G (a fortiori G+), en l’état.

Dans une autre publication mise à jour le 7 janvier 2025 (cliquer ici), les pouvoirs publics ont en effet réitéré (FAQ - Section Agent Immobilier) qu’un «professionnel ne peut mettre en location un logement ne respectant pas les critères de décence car il est tenu de respecter la réglementation qui s’impose au propriétaire bailleur. En conséquence, il doit refuser la mise en location et indiquer au propriétaire bailleur qu’il n’aura le droit de louer le logement que s’il effectue les travaux de mise en conformité». La publication souligne qu’en «cas de mise en location d’un logement indécent, la responsabilité civile de l’agent immobilier pourrait être engagée et il pourrait être condamné à verser des dommages-intérêts au locataire».

Référence

• Site internet de l'Assemblée nationale
• Proposition de loi n°546 visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété