La réglementation sur l'état des risques, requis en vente et location, a évolué le 1er janvier 2025. Un point s'impose à ce sujet.
Etat des risques. En application de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, un état des risques comprenant diverses informations, et établi depuis moins de six mois, est requis lors de la vente d'un bien immobilier (bâti ou non bâti).
L'état des risques doit être remis par le vendeur (ou son mandataire) à tout potentiel acquéreur lors de la première visite du bien concerné.
L'état des risques doit être intégré dans le dossier de diagnostic technique requis en vente (bien bâti) ou annexé à la promesse de vente (terrain). Il doit être annexé au contrat de réservation pour un bien commercialisé en Vefa.
L'état des risques est également requis en cas de mise en location d'un bien (bail d'habitation, bail commercial...). Il doit être fourni à tout potentiel locataire lors de sa première visite puis annexé au contrat de location.
Depuis le 1er janvier 2025. Depuis le 1er janvier 2025, l’état des risques doit désormais comporter une information spécifique sur l’obligation légale de débroussaillement (C. env. art. L. 125-5 I. - cliquer ici).
Comme rappelé dans une actualité du 22 octobre 2024, il s'agit de prendre en compte la nouvelle réglementation dite OLD en matière de débroussaillement, issue de la loi n°2023-580 du 10 juillet 2023 visant à renforcer la prévention et la lutte contre l'intensification et l'extension du risque incendie (A&C Immobilier 20ème année n°5 p.6).
Sont concernés les biens immobiliers situés dans «une des zones assujetties à des obligations de débroussaillement et de maintien en l'état débroussaillé en application de l'article L. 134-6 du code forestier, telles qu'elles sont délimitées et mises à disposition du public» sur le site Georisques (C. env. art. R. 125-23 8° - cliquer ici).
Le site Georisques (cliquer ici) fournit à cet égard un lien permettant d'accéder à la carte interactive (BRGM) du zonage à prendre en compte. La carte permet d'effectuer une recherche par adresse.
- Pour accéder à la carte interactive: cliquer ici
Rappelons qu'un autre site officiel (Geoportail) propose aussi une carte interactive sur le «Zonage Informatif des Obligations légales de débroussaillement (OLD)». La carte permet de déterminer si une parcelle est ou non soumise à la réglementation OLD (cliquer ici).
En pratique, il est prudent de consulter le site internet de la préfecture concernée, qui peut comporter une rubrique consacrée à la réglementation OLD ou fournir des cartes des zones d’application de la réglementation (ex.: Var - cliquer ici ; Aveyron - cliquer ici).
Formulaire d'état des risques. A la suite d'un arrêté ministériel publié en mai 2024 (cliquer ici), il n'existe plus de «modèle d'imprimé» réglementaire pour l'établissement de l'état des risques.
En pratique, l'état des risques peut néanmoins être établi en utilisant un formulaire proposé par le pouvoirs publics sur le site Georisques.
A cet égard, le site Georisques a récemment mis en ligne un formulaire actualisé pour prendre en compte la nouvelle obligation applicable depuis le 1er janvier 2025 au titre de la réglementation OLD.
Une nouvelle rubrique a été insérée dans le formulaire, portant sur l'information relative aux obligations légales de débroussaillement (OLD). La rubrique est à compléter (oui/non) pour préciser si le «terrain» concerné est situé à l'intérieur du «zonage informatif des obligations légales de débroussaillement».
- Pour télécharger le nouveau formulaire d'état des risques: cliquer ici
Notons que l'utilisation du formulaire n'est pas obligatoire.
Il est également possible d'établir un état des risques en ligne par le biais du portail proposé par le site Géorisques (cliquer ici).
Fiche d'information OLD. Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 20ème année n°8 p.8), un décret n°2024-405 du 29 avril 2024 a prévu qu'une «fiche d’information sur les obligations de débroussaillement» devrait être jointe à l’état des risques, à compter du 1er janvier 2025, pour un bien situé à l'intérieur du zonage informatif des obligations légales de débroussaillement (C. env. art. R 125-24 6° - cliquer ici).
Le nouveau formulaire d'état des risques intègre une mention à ce sujet (rubrique «Documents à fournir»).
Comme l'a souligné une publication des pouvoirs publics en mai 2024 (cliquer ici), cette fiche d'information était censée être mise à disposition «à compter du 1er janvier 2025 au plus tard» (sic) sur le site https://www.georisques.gouv.fr.
Une publication du 13 décembre 2024 (cliquer ici) a indiqué que la fiche information serait «proposée prochainement sur le site Géorisques» (sic).
La fiche d'information n'a toutefois pas été publiée dans le délai prévu et, après vérifications, n'est toujours pas disponible sur le site Georisques, au 4 janvier 2025.
En attendant la publication de la fiche d'information sur le site Georisques (cliquer ici ou cliquer ici), nous conseillons, dans les actes de vente ou les baux qui seront prochainement régularisés pour un bien concerné par la réglementation OLD, de prévoir une clause appropriée visant à préciser que la fiche d'information n'est pas encore disponible. En rigueur, pour sécuriser au maximum une vente, il peut être prudent de différer, jusqu'à la publication de la fiche d'information, la signature d'une promesse de vente ou d'un contrat de réservation (Vefa) portant sur un logement si l'acquéreur bénéficie du droit de rétractation SRU prévu par l'article L. 271-1 du CCH (cliquer ici). En effet, la loi prévoit qu'en l'absence d'état des risques remis en bon ordre, le délai de rétractation de dix jours «ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur» (C. env. art. L. 125-1 I bis).
Attention ! Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 20ème année n°5 p.6), en application des articles L. 134-16 et D. 134-7 du Code Forestier (cliquer ici et cliquer ici), le vendeur d’un terrain/bien concerné doit fournir une «attestation sur l’honneur» portant sur le respect de la réglementation OLD, notamment ses modalités de mise en œuvre telles que fixées par arrêté préfectoral. L’attestation sur l’honneur doit être annexée à la promesse de vente ou au contrat de réservation (Vefa), ainsi qu’à l’acte authentique (final) de vente.
Le formulaire d'état des risques a été actualisé pour prendre en compte l'information à fournir pour certains biens, depuis le 1er janvier 2025, concernant l’obligation légale de débroussaillement (OLD). La fiche d’information sur les obligations de débroussaillement, devant être jointe à l’état des risques, n'a pas encore été publiée au 4 janvier 2025.