La Cour de cassation a apporté le 12 septembre 2024 d'importantes précisions sur le régime de l'indemnité pouvant être due en cas de création d'une servitude de passage pour cause d'enclave. Explications.
Comme rappelé dans un conseil (A&C Immobilier 20ème année n°4 p. 2), l'article 682 du Code Civil (cliquer ici) permet au propriétaire d’un terrain, qui est enclavé, de revendiquer le bénéfice d’une servitude (légale) de passage sur le terrain d’un propriétaire voisin (appelé fonds servant), sous conditions.
Dans ce cas, le texte prévoit que le propriétaire du fonds servant peut demander au bénéficiaire de la servitude de passage une indemnité «proportionnée au dommage qu'il peut occasionner».
Il peut arriver que, dans le cadre d'une même procédure, plusieurs propriétaires de terrains enclavés réclament (et obtiennent) l'instauration d'une servitude de passage sur un même terrain voisin, sur le fondement de l'article 682 du Code Civil.
La Cour de cassation a été appelée à se prononcer sur le régime de l'indemnité pouvant être due au propriétaire du fonds servant, dans ce cas de figure.
Par un arrêt rendu le 12 septembre 2024, la Cour de cassation a posé le principe (inédit) suivant. Lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés bénéficient d'un passage sur un fonds voisin sur le fondement de l'article 682 du Code Civil, «chacun d'eux est redevable à l'égard du propriétaire de ce fonds d'une indemnité réparant les inconvénients et désagréments causés par l'exercice de son droit, chaque propriétaire bénéficiant du passage occasionnant un dommage distinct de celui causé par les autres usagers de la servitude».
La Cour de cassation précise «qu'en l'absence de convention ou de loi la prévoyant, aucune condamnation solidaire au paiement de l'indemnité prévue par l'article 682 du code civil» ne peut être prononcée à l'encontre des propriétaires bénéficiant de la servitude.
Il découle de l'arrêt qu'en cas de contentieux, les juges du fond, s'ils sont saisis par le propriétaire du fonds servant d'une demande de condamnation solidaire de paiement d'une indemnité à l'égard de tous les propriétaires bénéficiant du passage, doivent rejeter cette demande. Les juges sont tenus de fixer l'indemnité due par chaque propriétaire des fonds bénéficiant du passage, à proportion des désagréments que chacun cause au fonds servant (cass. civ. 3ème 12-9-2024 n°22-18602).
Pour consulter:
- l'arrêt du 12 septembre 2024: cliquer ici
- le rapport du conseiller référendaire: cliquer ici
- l'avis de l'Avocate général: cliquer ici
Références
- Cour de cassation base Judilibre
- Cour de cassation 3ème chambre civile 12 septembre 2024 n°22-18602
Si plusieurs propriétaires de terrains enclavés réclament et obtiennent l'instauration d'une servitude de passage, chacun d'eux est redevable, à l'égard du propriétaire du fonds servant, d'une indemnité à proportion des désagréments causés. Aucune condamnation solidaire au paiement d'une indemnité ne peut être prononcée à leur encontre.