La Cour de cassation a précisé, le 12 septembre 2024, les conséquences juridiques de la division d'un terrain bénéficiant d'une servitude conventionnelle de passage. Que faut-il prendre en compte?

Le cas de figure. Un terrain (fonds dominant) bénéficie d'une servitude conventionnelle de passage sur un terrain voisin (fonds servant). Si le fonds dominant fait l'objet d'une division, quel est le sort de la servitude de passage?  

A l'égard du fonds servant. L'article 700 du Code Civil (cliquer) dispose qu'en cas de division d'un fonds bénéficiant d'une servitude, la servitude «reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée».

La servitude de passage reste à ce titre due au profit de chacun des lots issus de la division, sous réserve qu'il n'y ait aucune aggravation de la servitude (ex.: cass. civ. 3ème 17-12-2015 n°14-24535 - cliquer ici).

Il a été jugé que «la règle de l'indivisibilité de la servitude, édictée par l'article 700 du Code civil, ne pouvait avoir pour effet de faire bénéficier de la servitude de passage des fonds qui n'étaient pas visés» dans l'acte constitutif de la servitude (cass. civ. 3ème 21-7-1998 n°96-17504 - cliquer ici).

Au regard de l'article 700 du Code Civil, la Cour de cassation a jugé en juin 2024 qu'en cas de division d'un fonds bénéficiant d'une servitude conventionnelle de passage, cette servitude «reste due au profit de l'ensemble des fonds issus de celle-ci, sans que l'absence de contiguïté entre l'un d'eux et le fonds servant constitue une modification empêchant l'usage de la servitude et emporte son extinction» (cass. civ. 3ème 27-6-2024 n°22-19864).

  • Pour consulter l'arrêt du 27 juin 2024: cliquer ici 

A l'égard des terrains issus de la division. Par un arrêt rendu le 12 septembre 2024, qui aura les faveurs d'une publication officielle, la Cour de cassation a précisé que l'article 700 du Code Civil «n'emporte pas de plein droit création d'une servitude entre les fonds issus de la division» (cass. civ. 3ème 12-9-2024 n°23-14479).

  • Pour consulter l'arrêt du 12 septembre 2024: cliquer ici

En pratique, il est donc impératif, lors de la division d'un terrain concerné, de s'interroger sur les conditions de desserte (accès à la voie publique, desserte VRD) de chaque parcelle issue de la division. Et de créer au besoin une servitude conventionnelle de passage au profit de certaines parcelles issues de la division (si elles sont enclavées), afin de permettre de «rejoindre» le fonds servant.

Références

  • Site internet de la Cour de cassation - base Judilibre
  • Cour de cassation 3ème chambre civile 12 septembre 2024 n°23-14479
  • Cour de cassation 3ème chambre civile 27 juin 2024 n°22-19864

En cas de division d'un terrain bénéficiant d'une servitude de passage, cette servitude reste due pour chaque parcelle issue de la division. Mais cette règle n'emporte pas de plein droit création d'une servitude de passage entre les terrains issus de la division.

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