Sous conditions, une personne peut revendiquer la propriété d’un bien immobilier par le mécanisme de la prescription acquisitive (usucapion). Des arrêts récents de la Cour de cassation, dont une décision rendue le 24 octobre 2024, méritent à cet égard l'attention...
Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 20ème année n°3 p.2), une personne peut revendiquer la propriété d’un bien immobilier par le mécanisme de la prescription acquisitive, appelée aussi «usucapion», sous conditions (C. civ. arts. 712 et 2258).
Il est à ce titre possible d'exercer en justice une action en revendication de la propriété d'un bien par l'effet de la prescription acquisitive.
Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière d’un bien est en principe de trente ans (C. civ. art. 2272 al. 1 - cliquer ici).
La Cour de cassation a rendu ces derniers mois de nombreux arrêts concernant le mécanisme de l'usucapion.
Usucapion : conditions. Pour se prévaloir de l'usucapion, il faut pouvoir justifier d'une possession «continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire» du bien concerné (C. civ. art. 2261 - cliquer ici).
Celui qui se prévaut de l’usucapion doit à cet égard rapporter la preuve d’actes matériels de possession du bien concerné par lui même ou ses auteurs (cass. civ. 3ème 10-10-2024 n°23-14228 - cliquer ici et cass. civ. 3ème 27-6-2024 n°22-23713 - cliquer ici).
Il faut que ces actes aient été accomplis «à titre de propriétaire» (cass. civ. 3ème 4-7-2024 n°23-16107 - cliquer ici).
La personne qui se prévaut de l’usucapion doit à cet égard pouvoir justifier en pratique de «l'animus domini susceptible de fonder une possession pour prescrire», c'est à dire de son intention de se comporter en véritable propriétaire (cf. cass. civ. 3ème 26-5-2016 n°15-21675 - cliquer ici).
En cas de contentieux, les juges apprécient au cas par cas si les conditions de l’usucapion sont réunies, sous le contrôle de la Cour de cassation (cass. civ. 3ème 26-9-2024 n°22-22069 - cliquer ici et cass. civ. 3ème 14-3-2024 n°22-23.034 - cliquer ici).
Usucapion versus titre de propriété. Par un arrêt de principe rendu le 24 octobre 2024, la Cour de cassation a rappelé qu'il est «toujours possible de prescrire contre un titre de propriété» (cass. civ. 3ème 24-10-2024 n°23-16882 - cliquer ici ; dans le même sens: cass. civ. 3ème 27-6-2024 n°22-15395 - cliquer ici).
En effet, la «prescription trentenaire peut être opposée à un titre» même s'il a été publié au service de la publicité foncière (cass. civ. 3ème 17-12-2020 n°18-24434 - cliquer ici).
A ce titre, la Cour de cassation a précisé que la publication au service de la publicité foncière d'un acte autorisant l'incorporation d'une parcelle «dans le domaine privé d'une commune n'est ni interruptive de prescription, ni de nature à vicier une possession en cours» concernant cette parcelle (cass. civ. 3ème 24-10-2024 n°23-16882 précité).
Dans son arrêt, la Cour de cassation a souligné que la «conscience du possesseur de ne pas être propriétaire est sans incidence sur l'appréciation de son intention de se conduire comme tel».
Dans le même esprit, il a été jugé que «la mauvaise foi du possesseur ne rend pas équivoque sa possession» (cass. civ. 3ème 27-6-2024 n°22-15395 précité).
Usucapion abrégée. Par le jeu de l'usucapion dite abrégée, le délai requis pour acquérir la propriété immobilière d’un bien est ramené à dix ans si une personne possède un bien «de bonne foi et par juste titre» (C. civ. art. 2272 al. 2).
La Cour de cassation a jugé que l'exigence «d'un juste titre implique que celui-ci concerne dans sa totalité le bien que le possesseur entend prescrire» (cass. civ. 3ème 26-9-2024 n°23-10971 - cliquer ici).
Servitude. Notons qu'une servitude de surplomb peut également être acquise par prescription trentenaire (cass. civ. 3ème 27-6-2024 n°22-22305 - cliquer ici).
Il a aussi été jugé que «l'existence d'une servitude de passage permettant l'accès à la voie publique ne fait pas obstacle à l'acquisition par prescription du sol du fonds servant, laquelle exige seulement la démonstration par le revendiquant de l'accomplissement d'actes de possession distincts de ceux constituant le simple exercice de la servitude» (cass. civ. 3ème 14-3-2024 n°22-21914 - cliquer ici).
Source
- Site internet de la Cour de cassation - base Judilibre
La Cour de cassation a notamment précisé qu'il est toujours possible de se prévaloir de l'usucapion à l'encontre d'un tiers disposant d'un titre de propriété, en ce compris une commune disposant d'un acte publié ayant autorisé l'incorporation du bien dans son domaine privé.