La Cour de cassation a apporté, le 20 octobre 2024, une nouvelle précision sur les règles applicables pour désenclaver un terrain par le jeu d'une servitude (légale) de passage. Voyons cela...
Comme rappelé dans un récent conseil (A&C Immobilier 20ème n°14 p.7), l’article 682 du Code civil (cliquer ici) permet sous conditions au propriétaire d’un terrain enclavé de revendiquer le bénéfice d’une servitude (légale) de passage sur le terrain d’un voisin (appelé «fonds servant»), pour en assurer correctement la desserte par la voie publique. Le passage doit être «pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique» et dans «l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé» (C. civ. art. 683 - cliquer ici).
Un régime particulier s'applique lorsque l'enclave d'un terrain résulte de la division d'un fonds par suite d'un contrat. Le passage ne peut alors être demandé que sur les fonds divisés, en principe. Toutefois, dans le cas où un «passage suffisant» ne peut être établi sur les fonds divisés, l'article 682 du Code Civil est applicable (C. civ. art. 684 - cliquer ici).
Par un arrêt rendu le 24 octobre 2024, la Cour de cassation est venu apporter la précision suivante, sous la forme d'un principe inédit, lorsque l'enclave d'un terrain résulte de la division d'un fonds. Dans ce cas, un «passage ne peut être établi sur les parcelles du fonds divisé si cette fixation méconnaît une règle d'urbanisme ou d'environnement applicable à ces parcelles».
En pratique et en pareille hypothèse, il revient aux juges en cas de litige de fixer le passage sur le terrain d'un voisin (non issu de la division) non concerné par la règle d'urbanisme ou d'environnement, dans les conditions fixées par l'article 682 du Code Civil (cass. civ. 3ème 24-10-2024 n°22-24410 - en appel: CA de Nîmes 25-8-2022 RG n°20/02407 Portalis DBVH-V-B7E-HZ3S - cliquer ici).
- Pour consulter l'arrêt du 24 octobre 2024: cliquer ici
Il a déjà été jugé par le passé que l'assiette de la servitude légale de passage, prévue par l'article 682 du Code civil, doit être compatible avec les éventuelles «contraintes d'urbanisme et d'environnement applicables» sur les terrains concernés (cass. civ. 3ème 5-9-2012 n°11-22276 - cliquer ici). L'assiette de pareille servitude doit être également compatible avec les «contraintes de sécurité applicables» sur les terrains (cass. civ. 3ème 11-5-2017 n°16-12627 - cliquer ici).
Références
- Cour de cassation 3ème chambre civile 24 octobre 2024 n°22-24410
- Site internet de la Cour de cassation - base Judilibre
Lorsque l'enclave d'un terrain résulte de la division d'un fonds, la servitude de passage ne peut être fixée sur les parcelles issues du fonds divisé, au titre de l'article 683 du Code Civil, si cette fixation méconnaît une règle d'urbanisme ou d'environnement applicable à ces parcelles.