La Cour de cassation s'est à nouveau prononcée, le 10 octobre 2024, sur la portée d'un acte de notoriété acquisitive. Cela donne quoi?

Dans un récent conseil (A&C Immobilier 20ème année n°14 p. 4), nous avons évoqué un arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2024 en matière d'acte de notoriété acquisitive, dressé en ordre par un notaire afin de pouvoir faire la preuve de la prescription acquisitive (usucapion) pour un bien (cass. civ. 3ème 12-9-2024 n°23-11543 - cliquer ici).

Par un arrêt rendu le 10 octobre 2024, la Cour de cassation a complété sa jurisprudence à ce sujet, en posant le principe inédit suivant: «si l'existence d'un acte notarié constatant une usucapion ne peut, par elle-même, établir celle-ci, il appartient au juge d'apprécier la valeur probante des témoignages relatés dans cet acte quant à l'existence d'actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée» (cass. civ. 3ème 10-10-2024 n°23-17458).

Dans l'affaire concernée, une commune avait engagé une action visant à voir annuler un acte de notoriété dressé pour une parcelle, et voir juger qu'elle était propriétaire de cette parcelle, en application de l'article 713 du Code civil (cliquer ici).

La Cour d'appel de Grenoble avait donné raison à la commune, en retenant que l'acte de notoriété n'était confirmé par aucun élément (CA Grenoble 4-4-2023 RG 21/01393 Portalis DBVM-V-B7F-KZOK - cliquer ici).

L'arrêt de la Cour d''appel a été censuré par la Cour de cassation pour défaut de base légale: les juges se devaient d'analyser, comme cela leur était demandé, les témoignages contenus dans l'acte de notoriété.

Sans évoquer ici le régime particulier applicable en Corse, l'arrêt de la Cour de cassation du 10 octobre 2024 confirme l'utilité de disposer d'un acte de notoriété acquisitive, recensant les témoignages permettant de justifier pour le bien concerné d'actes matériels de possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire (notre actualité distincte).

  • Pour consulter l'arrêt du 10 octobre 2024: cliquer ici

Notons que les deux arrêts des 12 septembre et 10 octobre 2024 ont donné lieu à un commentaire, bien utile à consulter, dans la lettre mensuelle d'octobre 2024 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (cliquer ici)

En conclusion de ce commentaire, la Cour de cassation souligne que les deux arrêts visent à rappeler «aux juges du fond la grille d’analyse d’un acte de notoriété acquisitive produit devant eux: s’ils ne peuvent déduire de la seule existence d’un tel acte le droit invoqué, il leur appartient en revanche d’examiner si les divers éléments qui y sont relatés (en particulier les attestations mentionnées) sont de nature à établir ce droit».

Références

  • Cour de cassation 3ème chambre civile 10 octobre 2024 n°23-17458
  • Cour de cassation, lettre de la troisième chambre civile, n°15 - Octobre 2024
  • Site internet de la Cour de cassation

Les juges ne peuvent écarter la prescription acquisitive (usucapion) pour un bien sans analyser la valeur probante des témoignages relatés dans un acte de notoriété dressé par un notaire.  

Détails de contact
Editions Francis Lefebvre | 10, Place des Vosges | CS 80357 | 92072 Paris La Défense
Tél. : 03.28.04.34.10 | Fax : 03.28.04.34.11
service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr
SAS au capital de 241 608 euros | RCS Nanterre | N° TVA : FR 764 147 408 52 | Code APE : 5814 Z