La Cour de cassation a rendu le 24 octobre 2024 un important arrêt qui précise les règles applicables lorsqu'un bailleur entend délivrer un congé pour un logement, lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans. Que faut-il savoir?

Lorsqu'un logement est loué nu avec un bail d'habitation, la loi du 6 juillet 1989 autorise un bailleur à délivrer à un locataire un congé à l’échéance du bail, en respectant un préavis de six mois, à certaines conditions (loi du 6-7-1989 art. 15 - cliquer ici).

Un dispositif spécifique est à prendre en compte lorsqu'un bailleur délivre un congé à un locataire âgé de plus de 65 ans si ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par un arrêté ministériel (loi du 6-7-1989 art. 15 III.). Les plafonds de ressources à prendre en compte sont ceux fixés en annexe 1 (cliquer ici) d'un arrêté ministériel EQUC8700526A du 29 juillet 1987 (cf. notice réglementaire à joindre à un congé, rubrique 1-6 - cliquer ici; publication Dila - cliquer ici).

Lorsqu'un locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources, un bailleur qui entend lui donner congé est tenu de lui faire une offre de relogement, en principe. Cette offre doit porter sur «un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités». Le logement proposé doit être situé à proximité du logement du locataire, précisément dans les limites géographiques prévues par la loi (loi 48-1360 du 1-9-1948 art. 13-1 - cliquer ici).

La loi précise que l'âge du locataire s'apprécie à la date d'échéance du bail.

Le texte précise que le montant de ses ressources doit être «apprécié à la date de notification du congé».

Rappelons que l'offre de relogement n'est pas imposée si le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources précité (loi 6-7-1989 art. 15 III. dernier al.).

En pratique, l'offre de relogement lorsqu'elle s'impose peut être formulée au locataire dès la délivrance du congé, ou pendant la période de préavis. Il a en effet été jugé que la loi ne subordonne pas la validité du congé «au respect d'une condition de simultanéité entre sa délivrance et l'offre au locataire d'un logement de remplacement» (cass. civ. 3ème 4-5-2011 n°10-15097 - cliquer ici). Il «faut et suffit que l'offre de relogement soit faite pendant la période de préavis» (cass. civ. 3ème 2-6-2010 n°09-66698 - cliquer ici).

Comme expliqué dans une actualité, le Conseil Constitutionnel a validé et conforté le dispositif prévu en écartant une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur l'article 15 III. de la loi de 6 juillet 1989 (décision QPC n°2023-1050 du 26-5-2023 : cliquer ici).

Dans une affaire, la Cour de cassation a été appelée à se prononcer sur la période à prendre en considération pour le calcul des ressources du locataire, au titre du dispositif prévu par l'article 15 III. de la loi de 6 juillet 1989.

Par un arrêt de principe rendu le 24 octobre 2024, et au motif que le montant des ressources du locataire s'apprécie à la date de notification du congé, la Cour de cassation a jugé que les «ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé».

En l'espèce, le locataire était âgé de 71 ans à la date d'échéance du bail, et ses revenus déclarés à l'administration fiscale pour les douze mois précédant la date de délivrance du congé étaient inférieurs au plafond de ressources. Faute pour le bailleur de justifier d'une offre de relogement, il a été jugé que son congé devait être annulé (cass. civ. 3ème 24-10-2024 n°23-18067 - en appel: CA Paris RG n°20/15497 Portalis 35L7-V-B7E-CCR6X : cliquer ici).

  • Pour consulter l'arrêt du 24 octobre 2024: cliquer ici

La règle posée par l'arrêt de la Cour de cassation est transposable pour un congé délivré en location meublée (loi du 6-7-1989 art. 25-8 II - cliquer ici).

La règle posée est également transposable pour apprécier les ressources lorsqu'un locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans.

Attention! En location nue, un dispositif similaire (offre de relogement) est à prendre en compte (loi 6-7-1989 art. 15 IV.) lorsqu'un locataire, quel que soit son âge, bénéficie d'une allocation journalière de présence parentale - AJPP (C. séc. soc. art. L. 544-1 - cliquer ici).

Références

  • Cour de cassation 3ème chambre civile 24 octobre 2024 n°23-18067
  • Site internet de la Cour de cassation - base Judilibre

Pour apprécier si un bailleur doit faire une offre de relogement au locataire, les ressources à prendre en compte sont celles perçues par l'intéressé au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé.

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