Sous conditions, un particulier, résident fiscal en France, qui vend sa résidence principale bénéficie d’une exonération au plan fiscal au titre de la plus-value immobilière réalisée (CGI art. 150 U, II, 1° - cliquer ici ;  BOI-RFPI-PVI-10‑40‑10 - cliquer ici).

En l'état, le texte concerné vise les locaux d'habitation qui «constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession».

La durée d'occupation du logement n'est pas prise en compte comme critère, par la loi, pour bénéficier de l'exonération.

Dans le cadre de l'examen du projet de loi de finances pour 2025 (notre actualité du 14-10-2024), des députés ont déposé un amendement (n°I-CF275) visant à modifier le texte applicable, afin de limiter le bénéfice de l'exonération aux locaux qui «ont constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant le jour de la cession sauf lorsque la cession intervient pour un motif impérieux familial, médical ou professionnel ou en vue d’acquérir un autre bien à destination de résidence principale».

Selon l'exposé des motifs de l'amendement, cette réforme vise «à lutter contre les mécanismes de «culbutes spéculatives» consistant à acheter puis à revendre, dans un délai court, un bien immobilier en le déclarant comme une résidence principale pour échapper à la taxe sur les plus-values immobilières».

L'amendement vise ainsi à «conditionner l’exonération à une durée de détention d’au moins cinq années comme résidence principale. Naturellement, cette condition ne s’appliquerait pas dès lors qu’il s’agit d’une vente en vue d’acquérir une autre résidence principale, ce qui autrement pénaliserait toute opération hors primo-accession. De même, ce délai pourrait être levé lorsqu’un motif impérieux le justifie tel qu’une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée ou l’entrée en EHPAD ou encore un décès ou une séparation notamment».

Cet amendement a été adopté le 16 octobre 2024 par la commission des finances de l'Assemblée nationale.

• Pour consulter l'amendement voté en commission: cliquer ici ou cliquer ici (format pdf)

Pour qu'elle soit effective, cette réforme devra être votée par les députés (en séance) puis par les sénateurs.

Cette réforme envisagée, qui pourrait entrer en vigueur le 1er janvier 2025, invite à faire au besoin le nécessaire au plus vite pour finaliser une vente concernée (d'ici fin 2024).

Attention! Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 20ème année n°9 p.2), et sans évoquer ici l’incidence du divorce ou de la séparation d’un couple, un vendeur doit en l'état pouvoir justifier qu’il a bien occupé le logement concerné de manière habituelle et effective, en tant que résidence principale, pour pouvoir bénéficier de l’exonération. À défaut, l'administration fiscale peut à bon droit remettre en cause l’exonération.

Comme le souligne la doctrine fiscale, l'exonération est «refusée lorsque l'occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière» (BOI-RFPI-PVI-10‑40‑10 n°180).

Rappelons qu'un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du seul fait que le vendeur n'occupait plus les lieux lors de sa vente, à condition que le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal (BOI-RFPI-PVI-10‑40‑10 n°190). Il en va ainsi lorsque le vendeur «a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l'immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu». Les conditions posées sont contrôlées avec rigueur par les juges (ex.: CAA Versailles 2-7-2024 n°22VE02161 - cliquer ici).