La Cour de cassation s'est à nouveau prononcée, le 9 octobre 2024, sur les conditions d'application du régime fiscal de faveur prévu par l'article 1115 du Code général des impôts en matière de droits de mutation. Quels enseignements tirer de sa décision?
Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 20ème année n°5 p.7), un opérateur (marchand de biens...) qui achète un immeuble d’habitation de plus de cinq ans peut, en s’engageant à le revendre, bénéficier d’un régime fiscal de faveur en matière de droits d’enregistrement (DMTO).
Ce régime de faveur est prévu et régi par l'article 1115 du Code général des impôts - CGI (cliquer ici).
Pour bénéficier du régime de faveur, l’acquéreur d’un immeuble doit prendre l’engagement de le revendre dans un délai de cinq ans, en principe.
En cas de revente par lots d’un immeuble collectif d’habitation occupé «déclenchant» le droit de préemption prévu par l’article 10 de la loi 75-1351 du 31‑12‑1975 (cliquer ici), ou celui prévu par l’article 15 de la loi du 6‑7‑1989 (cliquer ici), le délai pour l’application de l’engagement de revendre est toutefois «ramené» à deux ans (CGI art. 1115 al. 4).
Par un arrêt qui aura les faveurs d'une publication officielle, la Cour de cassation a jugé le 9 octobre 2024 que, pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption, afin de pouvoir bénéficier du régime de faveur, un opérateur «doit revendre les lots concernés dans le délai légal de deux ans, lequel, courant à compter de la date de l'acquisition de l'immeuble, est applicable dès lors que les lots concernés sont occupés par un locataire ou un occupant de bonne foi à la date d'expiration de ce délai».
Pour la Cour de cassation, l'article 1115 du CGI «implique un engagement de revente dans le délai particulier de deux ans, si le bien est susceptible de faire l'objet d'un droit de préemption, et dans le délai de cinq ans, si le bien cédé est libre».
En l'espèce, à la date d'expiration du délai de deux ans suivant l'acquisition d'un bien immobilier, les lots concernés, qui étaient susceptibles de faire l'objet d'une préemption par leurs occupants, n'avaient pas été revendus. L'engagement pris par l'opérateur de revendre dans un délai de deux ans les lots concernés n'avait pas été respecté. Il a été jugé que l'opérateur ne pouvait donc pas bénéficier du régime de faveur (cass. com. 9-10-2024 n°22-20175).
Il est ainsi confirmé le délai prévu par l'article 1115 du CGI, qu'il s'agisse du délai de cinq ans ou du délai ramené à deux ans, court à compter de l'acquisition de l'immeuble (cass. com. 14‑2‑2024 n°22-17541 - cliquer ici).
Pour pouvoir bénéficier du régime de faveur, un opérateur doit veiller à bien respecter le délai légal de deux ans, lorsque celui-ci est applicable dans les conditions fixées par la Cour de cassation.
Rappelons que l'inobservation de l'engagement de revente entraîne la déchéance du régime de faveur prévu par l'article 1115 du CGI (BOI-ENR-DMTOI-10-50 n°110 - cliquer ici).
- Pour consulter l'arrêt du 9 octobre 2024: cliquer ici
Références
- Cour de cassation Chambre commerciale 9 octobre 2024 n°22-20175
- Site internet de la Cour de cassation - base Judilibre
Pour pouvoir bénéficier du régime de faveur, un opérateur doit veiller à bien respecter le délai légal de deux ans, lorsque celui-ci est applicable.