Un décret publié le 20 novembre 2024 vient de créer un nouveau dispositif pour la vente de lots dans le cadre d'un lotissement soumis à permis d'aménager. Que faut-il savoir?

La commercialisation (vente) de terrains (lots) dans le cadre d'un lotissement soumis à permis d'aménager est strictement encadrée (C. urb art. L. 442-4 et s. - cliquer ici ; art. R. 442-12 et s. - cliquer ici).  

L’article R. 442-13 (b.) du Code de l'urbanisme (cliquer ici) permet à un lotisseur de demander à l'autorité compétente, dans le cadre d'une demande de permis d'aménager ou ultérieurement, l'autorisation de procéder à la vente des lots avant la réalisation des travaux d'aménagement prescrits par ledit permis, sous la condition de pouvoir justifier d'une garantie d'achèvement des travaux.

Pour ce dispositif d'autorisation de vente dite par anticipation des lots, la «garantie d'achèvement des travaux» est celle prévue par l'article R. 442-14 du Code de l'urbanisme (cliquer ici).

Un lotisseur doit à cet égard justifier d'une garantie financière (appelée «GFA» dans le jargon) qui doit être fournie par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle, dans les conditions prévues.

La garantie peut prendre la forme d'un acte de cautionnement par lequel la caution «s'oblige envers les futurs attributaires de lots, solidairement avec le lotisseur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux» (C. urb. art. R. 442-14 b. et CAA Nantes 17-11-2020 n°19NT04367 - cliquer ici).

En l'état du droit, un lotisseur qui demande l’autorisation de vendre les lots par anticipation est tenu de fournir une GFA pour l’ensemble de l’opération (le texte ne prévoit pas une GFA dite par tranche si l'opération de lotissement est réalisée par tranches).

Un décret n°2024-1043 du 18 novembre 2024, publié le 20 novembre 2024, vient de créer un nouveau dispositif complémentaire, favorable aux lotisseurs.

Comme le souligne sa notice de présentation, le décret n°2024-1043 crée «une nouvelle modalité du permis d'aménager, en permettant à celui-ci d'être réalisé et garanti financièrement par tranches en fonction de l'achèvement de ces dernières».

Un nouvel article R. 442-13-1 voit le jour dans le Code de l'Urbanisme.

Le texte précise qu'un permis d'aménager (ou un arrêté ultérieur pris par l'autorité compétente) peut autoriser un lotisseur, sur sa demande, à «procéder à la vente ou à la location des lots au fur et à mesure de la réalisation de tranches de travaux, avant l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits par le permis d'aménager au titre d'une tranche, lorsque le lotisseur justifie, s'agissant de la tranche en cause, d'une garantie d'achèvement des travaux», c'est à dire d'une GFA.

Le nouveau texte précise que la GFA sera levée lors du dépôt de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) portant sur la tranche en cause, si elle est accompagnée de la justification de la GFA pour la tranche suivante à réaliser.

La DAACT pour une tranche devra être accompagnée de la justification de la GFA pour les travaux relatifs à la tranche suivante à réaliser (C. urb. nouvel art. R. 462-3).

Le dépôt des documents précités autorisera le lotisseur concerné «à procéder à la vente ou à la location des lots au titre de la tranche suivante».

Pour pouvoir bénéficier du dispositif, un lotisseur devra intégrer, dans un dossier de demande de permis d'aménager, un plan faisant apparaître les différentes tranches de travaux, ainsi qu'une attestation de GFA au titre de la première tranche (C. urb. art. R. 442-6 c.).

Cette nouvelle réglementation s'appliquera aux demandes d'autorisation d'urbanisme «déposées à compter de l'expiration d'un délai de trente jours suivant la publication» du décret, c'est à dire à compter du 21 décembre 2024 en principe (décret 2024-1043 art. 3 II.).

  • Pour consulter le décret n°2024-1043 du 18-11-2024: cliquer ici

Cette nouvelle réglementation a d'ores et déjà reçu l'assentiment de la part de l'Union nationale des aménageurs (UNAM), sur son site internet (cliquer ici).

Référence

  • Décret n°2024-1043 du 18 novembre 2024 portant diverses dispositions relatives aux autorisations d'urbanisme JO du 20 novembre 2024  

Le décret ouvre la possibilité pour un lotisseur, à compter du 21 décembre 2024, de demander à pouvoir commercialiser des lots au fur et à mesure de la réalisation de tranches de travaux, en fournissant une garantie financière pour chaque tranche.

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