La Cour de cassation a rendu le 7 novembre 2024 un important arrêt sur le recours dont dispose le syndicat des copropriétaires d'une copropriété, en cas de désordres consécutifs à des travaux. Leçon à tirer?

Dans une affaire, le syndicat des copropriétaires d'une copropriété résidentielle avait confié à une entreprise des travaux de ravalement de façade et d'étanchéité de terrasses et balcons, sous la maîtrise d'œuvre d'un architecte.

En raison de désordres liés aux travaux se traduisant notamment par des infiltrations dans certains logements, et après une expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires a assigné l'entreprise et le maître d'œuvre, ainsi que leurs assureurs, en réparation des préjudices subis par la copropriété mais aussi des préjudices matériels et de jouissance subis par certains copropriétaires.

Saisie du litige, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a déclaré irrecevable les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre du préjudice matériel et de jouissance subis par les copropriétaires. Les juges ont expliqué que la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires à ce titre «suppose que le préjudice matériel et de jouissance présente un caractère collectif et soit supporté de manière identique par tous les copropriétaires ou les lots ou une grande partie d'entre eux».  La Cour d'appel a relevé en l'espèce que seuls quatre copropriétaires avaient subi des désordres d'infiltrations, étant observé que la nature et l'étendue de leur préjudice de jouissance n'était pas identique (CA Aix-en-Provence RG n°19/14538 Portalis DBVB-V-B7D-BE4LS13 - cliquer ici).

Appelée à se prononcer le 7 novembre 2024 sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires, la Cour de cassation a censuré l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence pour violation de l'article 15 de la loi 10 juillet 1965 (cliquer ici), au vu des principes suivants.

La Cour de cassation rappelle d'abord avec fermeté qu'un syndicat des copropriétaires a «qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots».

Suivant une formule inédite, la Cour de cassation précise qu'il «n'est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu'il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires» (cass. civ. 3ème 7-11-2024 n°23-14464).

  • Pour consulter l'arrêt du 7 novembre 2024: cliquer ici

L'arrêt du 7 novembre 2024 a pour mérite de clarifier avec soin les règles applicables pour l'action reconnue à une copropriété (en droit, le syndicat des copropriétaires) au titre de désordres trouvant leur origine dans des parties communes et touchant des parties privatives.

L'arrêt s'inscrit dans la droite ligne d'un arrêt, rendu en juin 2023, évoqué dans un conseil (A&C Immobilier 19ème année n°11 p.7). La Cour de cassation avait alors jugé qu’un syndicat des copropriétaires est «recevable à agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots», ceci sans qu'il soit nécessaire «que le préjudice soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires». En l’espèce, le litige portait sur un dysfonctionnement de l’installation de chauffage d’une copropriété, trouvant notamment son origine en parties communes et affectant de nombreux logements. Même si l’importance des troubles de jouissance occasionnés était variable selon les logements, il a été jugé que le dommage «présentait un caractère collectif» et que le syndic des copropriétaires avait qualité pour en demander réparation (cass. civ. 3ème 8‑6‑2023 n°21-22420 - cliquer ici).

Références

  • Cour de cassation, 3ème chambre civile 7 novembre 2024 n°23-14464
  • Site internet de la Cour de cassation - base Judilibre 

Un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages (désordres) ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots. Il importe peu que le préjudice, qu'il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires.

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