En cas de résiliation anticipée à l’amiable d’un bail commercial, l'indemnité qui peut être versée est-elle assujettie à la TVA? Des réponses ministérielles sont venues apporter des précisions, à ce sujet...

Un propriétaire qui loue des locaux avec un bail commercial peut négocier une résiliation anticipée à l’amiable du bail avec un locataire, moyennant une indemnité.

La résiliation anticipée à l’amiable d’un bail commercial peut donner lieu au versement d’une indemnité (déjà) organisée dans le bail ou négociée, selon les cas, au profit du bailleur ou du locataire.

Comme expliqué dans un conseil (AC Immobilier 19ème année n°6 p.6), l’administration fiscale estime que l’indemnité versée au locataire, si elle rémunère la renonciation du locataire à son droit d’occuper les locaux et permet au bailleur «de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses», est assujettie à la TVA si les loyers y sont assujettis (BOI-TVA-BASE-10‑10‑50 n°260 - cliquer ici).

Une députée a demandé aux pouvoirs publics si, dans ce contexte, l'indemnité de résiliation anticipée versée par le locataire au bailleur est systématiquement soumise à la TVA en tant que rémunération de la renonciation du bailleur de droit de percevoir le loyer, y compris lorsque le bail ne prévoit pas la possibilité pour le locataire de demander la résiliation anticipée du bail en contrepartie du paiement d'une indemnité dont le montant serait convenu d'avance par les parties. Elle a aussi demandé si l'indemnité versée par le bailleur au locataire est également systématiquement soumise à la TVA en tant que rémunération de la renonciation du preneur du droit d'occuper le bien, indépendamment de ce qui adviendra du bien une fois le bail résilié (occupation par le bailleur, location à un autre preneur, vente, démolition...).

Dans le cadre de réponses ministérielles publiées le 4 juin 2024, les pouvoirs publics ont indiqué que pour la TVA la «question de savoir si une somme, quelle que soit la dénomination qu'en retiennent les parties ou la réglementation qui l'encadre, constitue la contrepartie d'une opération imposable résulte, au cas par cas, de l‘analyse des circonstances de droit ou de fait dans lesquelles elle est versée».

Pour les pouvoirs publics, il «n'est pas envisageable de présumer qu'une indemnité de résiliation anticipée, qu'elle soit versée par le bailleur ou le preneur, est «systématiquement soumise à la TVA». L'assujettissement à la TVA ne «peut s'opérer qu'au terme d'une analyse au cas par cas de la situation de l'espèce, à la lumière des circonstances de fait et de droit».

En pratique, en cas de doute, il peut être prudent d'interroger l'administration fiscale dans le cadre de la procédure de rescrit (cliquer ici).

Références

  • Réponse ministérielle n°14978 du 4 juin 2024 JOAN p. 4490
  • Réponse ministérielle n°15232 du 4 juin 2024 JOAN p. 4490
  • BOI-TVA-IMM-10-10-20 (cliquer ici)

Pour les pouvoirs publics, on ne peut présumer qu'une indemnité de résiliation anticipée d'un bail commercial, qu'elle soit versée par le bailleur ou le locataire, est systématiquement soumise à la TVA. L'assujettissement doit s'apprécier au cas par cas.

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