La loi organise un dispositif d’exonération totale/partielle (temporaire) de taxation de la plus-value immobilière, sous conditions, en cas de vente par un particulier d’un immeuble à certains opérateurs en vue de la réalisation de logements sociaux ou intermédiaires (CGI art. 150 U II. 7° - cliquer ici).

La loi de finances pour 2024 a prévu que le dispositif d'exonération puisse aussi jouer si l'acquéreur s'engage, par une mention portée dans l’acte de vente, à procéder dans un certain délai à une «réhabilitation lourde» dans des conditions définies par un décret (loi 2023-1322 du 29-12-2023 art. 9). L'objectif est de «favoriser l'émergence de logements à partir de bâtiments nécessitant une réhabilitation» (rép. min. n°524 du 6-2-2025 JO Sénat p. 444  - cliquer ici).

Un décret n°2025-913 du 5 septembre 2025, publié le 7 septembre 2025 et entré en vigueur le 8 septembre 2025, est venu (enfin) préciser les conditions d'application du texte pour la «réhabilitation lourde» (CGI annexe III nouvel. art. 41 duovicies-0 H bis - cliquer ici). 

En France métropolitaine, la «réhabilitation lourde» s'entend de travaux qui, à leur issue, permettent aux bâtiments d'habitation collectifs concernés:

• d'atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant à un classement A ou B  (CGI art. 1384 C bis I 5° - cliquer ici);
• de respecter certains critères de sécurité d'usage, de qualité sanitaire et d'accessibilité (CGI annexe III art. 315 ter A III  - cliquer ici).

A la demande des services fiscaux, la justification du respect des conditions posées devra être apportée par l'acquéreur, à l'issue des travaux, par la production des documents mentionnés par un texte réglementaire (CGI annexe III art. 315 ter A IV.  2° - cliquer ici).

En France métropolitaine, un diagnostic de performance énergétique (DPE) en ordre, classant l'immeuble A ou B, est à prévoir. 

Sont également à prévoir:

• une attestation de conformité des installations électriques;
• un certificat de conformité de l'installation de gaz; 
• une attestation de respect de la réglementation d'accessibilité. 

En cas de manquement à son engagement, relevons que l'acquéreur de l'immeuble est redevable d'une amende d'un montant égal à 10% du prix de vente.

• Pour consulter le décret n°2025-913 du 5 septembre 2025: cliquer ici 

Attention ! En l'état, pour bénéficier du dispositif d'exonération, la vente d'un immeuble à un opérateur doit intervenir d’ici le 31 décembre 2025 au plus tard. Il est à espérer que le dispositif soit prolongé par la prochaine loi de finances pour 2026.

Notons que la doctrine fiscale n'a toujours pas été actualisée pour prendre en compte les modifications intervenues depuis la loi de finances pour 2023 concernant le dispositif (BOI-RFPI-PVI-10-40-110 - cliquer ici).

Référence

• Décret n°2025-913 du 5 septembre 2025 relatif à la définition des conditions de la réhabilitation lourde ouvrant droit à l'exonération de plus-value immobilière prévue au 7° du II de l'article 150 U du code général des impôts - JO du 7 septembre 2025