Le Conseil d'Etat s'est prononcé le 20 décembre 2024 sur un recours engagé par des organisations professionnelles visant à voir réviser les plafonds applicables pour les honoraires susceptibles d'être réclamés à un locataire, en matière de location de logement. Et cela donne quoi?

Depuis la loi Alur de 2014, pour la location nue ou en meublé d’un logement en résidence principale, ou pour un bail «mobilité», l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le montant des honoraires que le mandataire d’un bailleur, notamment un agent immobilier ou ADB, peut réclamer à un locataire pour effectuer la visite du logement, constituer son dossier et rédiger son bail.

Le montant des honoraires (TTC) pouvant être réclamé au locataire à la signature du bail, pour cette triple prestation, ne peut dépasser un certain montant au vu d’un plafond par mètre carré (m2) de surface habitable (loi 6-7-1989 art. 5 I al. 2 - cliquer ici). Le montant des honoraires réclamé à un locataire ne peut dépasser celui demandé au bailleur pour les trois prestations.

Le plafond applicable pour la triple prestation est fixé par un décret n°2014-890 du 1er août 2014 (cliquer ici).

Le plafond varie en fonction de la zone où est situé le logement.

En zone très tendue, le plafond est fixé à 12 €/m2.

Un logement est considéré comme en zone très tendue s’il est situé sur une commune en zone dite «A bis» dans la liste figurant en annexe I d’un arrêté ministériel ETLL1417102A du 1er août 2014. En pratique, est concerné un logement situé à Paris (75) ou certaines communes d’Île-de-France - 78, 92, 93, 94 et 95 (cliquer ici).

En zone tendue, le plafond est fixé à 10 €/m2.

Un logement est considéré comme situé en zone tendue s’il est situé dans une commune (non située en zone très tendue) figurant dans la liste annexée à un décret 2013-392 du 10 mai 2013 (cliquer ici).

Pour les autres logements, le plafond est fixé à 8€/m2.

La loi du 6 juillet 1989 encadre aussi le montant des honoraires que le mandataire d’un bailleur peut demander à un locataire pour la dresse de l'état des lieux d'entrée (EDLE). Le plafond applicable est fixé, par le décret n°2014-890 du 1er août 2014, à 3€ par m2.

L'article 3 du décret n°2014-890 du 1er août 2014 précise que les plafonds «sont révisables chaque année au 1er janvier» par arrêté ministériel en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers (IRL) publié.

Les plafonds n'ont jamais fait l'objet d'une révision par les pouvoirs publics.

Fin 2023, des organisations professionnelles du secteur (FNAIM, UNIS et SNPI) ont demandé aux pouvoirs publics de procéder à une révision des plafonds, conformément à l'article 3 du décret n°2014-890 du 1er août 2014.

Cette demande est restée sans réponse de la part du ministre concerné, ce silence valant décision implicite de rejet de la demande de révision.

Les organisations professionnelles ont saisi le Conseil d'Etat afin de voir: 

  • annuler pour excès de pouvoir la décision implicite de rejet;
  • enjoindre les pouvoirs publics de procéder sous un mois à la révision des plafonds, ceci en fixant d'une part le plafond portant sur la triple prestation à 13,65 €/m2 (zone très tendue), à 11,38 €/m2 (en zone tendue) et à 9,10 €/m2 (autres logements) et en fixant, d'autre part, le plafond pour l'EDLE à 3,41 €/m2 .

Par un arrêt rendu le 20 décembre 2024, le Conseil d'Etat a rejeté le recours pour les motifs suivants.

Le Conseil d'Etat a d'abord relevé que le législateur n'avait «fixé aucune obligation en matière de révision des plafonds de la fraction» des honoraires «qui sont partagés entre le bailleur et le preneur».

Le Conseil d'Etat a ensuite souligné que le décret n°2014-890 du 1er août 2014 «qui s'est borné à faire référence à la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers sans fixer aucun seuil ni mécanisme de calcul n'impose pas davantage une révision annuelle de ces plafonds automatiquement corrélée à toute variation de cet indice» (sic).

Par ailleurs, le Conseil d'Etat a estimé que les pouvoirs publics n'avaient pas commis une «erreur manifestation d'appréciation» en refusant de faire droit à la demande des organisations professionnelles, quand bien même l'indice de référence des loyers (IRL) avait connu une évolution (CE 20-12-2024 n°492726).

  • Pour consulter l'arrêt du 20 décembre 2024: cliquer ici

Il reste donc à espérer, côté agents immobiliers et ADB, que les pouvoirs publics décident un jour de réviser les plafonds... 

Références

  • Conseil d'Etat 5ème chambre 20 décembre 2024 n°492726
  • Site internet du Conseil d'Etat - base ArianeWeb  

Le Conseil d'Etat a rejeté le recours des organisations professionnelles notamment au motif qu'aucun texte n'imposait aux pouvoirs publics de procéder à une révision des plafonds applicables. Les plafonds en vigueur, qui n'ont fait l'objet d'aucune révision depuis 2014, restent donc d'actualité (en l'état).  

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