L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) organise un droit de rétractation au profit d’un acquéreur non professionnel qui régularise un compromis de vente portant sur un logement ou un immeuble d'habitation (cliquer ici).

Un acquéreur concerné peut se rétracter sous dix jours à compter de la notification, en ordre, du compromis de vente. En cas de vente d'un lot de copropriété, certains documents sont requis pour faire «courir» le délai de rétractation dès la signature du compromis (CCH art. L. 721-3 - cliquer ici).

Lorsqu'un compromis de vente est notifié par LRAR, le texte précise que l'acquéreur «peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte».

En cas de rétractation de l'acquéreur par LRAR, les règles générales de computation de délais, prévues par les articles 641 et 642 du Code de procédure civile (CPC), sont applicables.

La date à prendre en compte pour la rétractation est celle de l'expédition de la LRAR par l'acquéreur (cass. civ. 3ème 5-12-2007 n°06-19567 - cliquer ici).

En application de l'article 642 du CPC (cliquer ici), si le délai de dix jours expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant (cass. civ. 3ème 5-12-2007 n°06-19567).

Dans une affaire, un agent immobilier s'est vu confier un mandant de vente d'un bien immobilier.

Un compromis de vente sous seing privé a été régularisé le 28 août 2018 avec un acquéreur par l'intermédiaire de l'agent immobilier.

L'agent immobilier a notifié le 30 août 2018 le compromis de vente à l'acquéreur par LRAR, laquelle a été reçue le 4 septembre 2018 par son destinataire.

L'acquéreur a exercé sa faculté de rétractation par LRAR expédiée le 15 septembre 2018.

Estimant que l'acquéreur n'avait pas exercé son droit de rétractation dans le délai imparti, l'agent immobilier a décidé d'assigner l'intéressé en indemnisation de son préjudice.

La Cour d'appel de Douai, saisie du litige, a fait droit à la demande de l'agent immobilier en relevant que le délai de rétractation «commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée contenant le compromis de vente et qu'il expire le dixième jour à vingt-quatre heures à compter de cette date qui est incluse dans le calcul du délai». Dès lors, en l'espèce, le délai de rétractation avait commencé à courir le mercredi 5 septembre 2018 pour expirer le vendredi 14 septembre 2018 à vingt-quatre heures (CA Douai 1-12-2022 RG n°20/04446 Portalis DBVT-V-B7E-TIN7 - cliquer ici).

Dans le cadre d'un pourvoi en cassation, l'acquéreur a contesté l'arrêt de la Cour d'appel de Douai en soutenant, au vu de l'article 641 du CPC (cliquer ici), que le jour du point de départ du délai de rétractation, c'est à dire le lendemain de la première présentation de la LRAR, ne doit pas être pris en compte dans le calcul du délai de dix jours. Ainsi, selon l'acquéreur, le délai de dix jour expirait en l'espèce le samedi 15 septembre 2018 à vingt-quatre heures.

Par un arrêt rendu le 19 décembre 2024, qui aura les faveurs d'une publication officielle, la Cour de cassation a écarté en logique la thèse de l'acquéreur, au vu du principe suivant. Les «articles L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, selon lequel l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, et 641, alinéa 1er, du Code de procédure civile, suivant lequel lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas, expriment la même règle». Il en résulte que «leurs effets ne se cumulent pas» (cass. civ. 3ème 19-12-2024 n°23-12652).

Ainsi, en cas de notification d'un compromis de vente par LRAR, le jour du point de départ du délai de rétractation, c'est à dire le lendemain de la première présentation de la LRAR, doit être pris en compte dans le calcul du délai de dix jours.

• Pour consulter l'arrêt du 19 décembre 2024: cliquer ici

La règle est transposable dans le cas où un agent immobilier en passe par une remise en mains propres, dans les conditions prévues par le CCH, pour notifier un compromis de vente régularisé par ses soins (CCH art. D. 271-6 - cliquer ici).

Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte (CCH art. L. 271-1 al. 3).

Rappelons que le compromis de vente doit alors comporter une mention manuscrite de l'acquéreur, ainsi formulée: «Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du ..... ».

Références

• Cour de cassation 3ème chambre civile 19 décembre 2024 n°23-12652
• Site internet de la Cour de cassation - base Judilibre