Dans le cadre d'un avis rendu le 12 décembre 2024, la Cour de cassation a fourni d'importantes précisions sur les modalités de mise en œuvre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, pour le recouvrement d'impayés de sommes dues par un copropriétaire. Que faut-il prendre en compte?
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (cliquer ici) organise un dispositif spécifique qui vise à faciliter et accélérer le recouvrement, par un syndic de copropriété, de certaines sommes dues par un copropriétaire.
Le texte, dans sa rédaction issue de la loi 2021-1104 du 22 août 2021, concernera toute copropriété, quelle que soit sa taille, à compter du 1er janvier 2025.
Le texte dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 de la loi de 1965 (cliquer ici), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les «autres provisions non encore échues (...) ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles». On parle de «déchéance du terme» ou d'exigibilité anticipée.
Un syndic de copropriété se doit d'en passer par une LRAR pour notifier la mise en demeure, étant observé que le délai de 30 jours a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire (décret 67-223 du 17-3-1967 art. 64 - cliquer ici).
A la suite de la mise en demeure et du délai imparti de 30 jours, le syndic de copropriété peut saisir le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Cette procédure est organisée par l’article 481-1 du Code de procédure civile (cliquer ici).
Après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire concerné, le président du Tribunal judiciaire peut/doit condamner l'intéressé, par ordonnance, au paiement des provisions ou sommes exigibles.
La Cour de cassation a été saisie par une juridiction d'une demande d'avis portant sur la question suivante: la mise en demeure prévue par l'article 19-2 de la loi de 1965 doit-elle distinguer les provisions dues au titre de l'article 14-1 de la loi de 1965 des charges échues impayées des exercices antérieurs?
Par un avis rendu le 12 décembre 2024, la Cour de cassation a fourni les précisions suivantes concernant la mise en œuvre de l'article 19-2 de la loi de 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.
La Cour de cassation souligne que le syndic de copropriété ne peut saisir le président du Tribunal judiciaire «en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget».
La Cour de cassation relève que la mise en demeure prévue par le texte constitue le «préalable nécessaire à l'introduction de la procédure».
Pour la Cour de cassation, la mise en demeure doit donc indiquer avec précision «la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du Tribunal judiciaire» (cass. civ. 3ème 12-12-2024 n°24-70007 - avis).
En pratique, un syndic de copropriété doit donc veiller à rédiger avec grand soin toute mise en demeure, en y précisant le détail des sommes réclamées.
Une mise en demeure visant un montant global d'impayés est à prohiber (ex.: Tribunal Judiciaire de Paris 6-6-2024 RG 24/00688 Portalis 352J-W-B7I-C3ZLF- cliquer ici).
Pour consulter:
- l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965: cliquer ici
- l'avis du 12 décembre 2024: cliquer ici
- le rapport de la conseillère référendaire: cliquer ici
- l'avis de l'Avocat général: cliquer ici
Rappelons qu'au titre de l'article L. 511-2 du Code des procédures civiles d'exécution (cliquer ici) un syndic de copropriété peut faire pratiquer une mesure conservatoire (saisie...), sans autorisation préalable du juge, en cas de défaut de paiement des provisions rendues exigibles dans les conditions prévues par l'article 19-2 de la loi de 1965 (A&C Immobilier 20ème année n°6 p.8).
Le syndic de copropriété peut utiliser la procédure prévue par l'article 19-2 de la loi de 1965 en cas d'impayés pour les cotisations du «fonds de travaux» prévu par l'article 14-2-1 de la loi de 1965 (cliquer ici).
Dans l'état daté requis en cas de vente d'un lot de copropriété, pour un copropriétaire concerné, un syndic de copropriété doit veiller à bien indiquer, dans la deuxième partie, les provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi de 1965 (décret du 17-3-1967 art. 5 2° b. - cliquer ici).
La procédure prévue par l'article 19-2 de la loi de 1965 ne s'applique pas pour les provisions visées par l'article 43 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, lorsqu'un budget prévisionnel a été voté en cours d'exercice (cliquer ici).
Références
- Cour de cassation 3ème chambre civile 12 décembre 2024 n°24-70007 (avis)
- Site internet de la Cour de cassation - base Judilibre
La mise en demeure préalable d'un copropriétaire, prévue par l'article 19-2 de la loi de 1965, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande devant le juge.