Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 20ème année n°7 p.6), la loi n°2024-322 du 9 avril 2024, dite loi «Habitat dégradé», est venue créer de nombreux textes visant à faciliter la souscription d’emprunts bancaires pour financer certains travaux à réaliser dans des copropriétés.

La loi «Habitat dégradé» a notamment prévu un nouveau dispositif d'emprunt collectif, souscrit au nom du syndicat des copropriétaires, destiné à financer des travaux en parties communes (ou des travaux d’intérêt collectif) visés par les articles 24 (II. a. à e.) et 25 (f.) de la loi du 10 juillet 1965 (travaux d’économie d’énergie...).

Ce dispositif d'emprunt collectif, appelé prêt collectif à adhésion «automatique» ou «simplifiée», est prévu par l'article 26-4 (III.) de la loi du 10 juillet 1965 (cliquer ici).

Pour ce dispositif, la loi a prévu que chaque copropriétaire est «réputé avoir accepté» de participer à ce mode de financement des travaux, à moins qu'il ne s'y oppose dans les conditions fixées. 

Cet emprunt collectif à adhésion simplifiée fait l’objet de nombreux nouveaux textes insérés dans la loi du 10 juillet 1965 (loi 10-7-1965 arts. 26-9 à 26-14 - cliquer ici) ou dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH art. L. 732-2 - cliquer ici). 

L'article 26-12 de la loi du 10 juillet 2025 (cliquer ici) dispose notamment que le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire (fourni par un établissement habilité) après constat de la défaillance d'un copropriétaire bénéficiant du prêt collectif à adhésion simplifiée pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu'au paiement des accessoires.

Comme expliqué dans une actualité du 7 juin 2025, un décret publié le 7 juin 2025 (cliquer ici) est venu préciser les informations et documents qu'un syndic de copropriété doit fournir à l'établissement prêteur, qui en fait la demande, pour l'examen d'un dossier de prêt collectif à adhésion simplifié (cliquer ici). Ce décret a donné lieu à un communiqué ministériel publié le 11 juin 2025 (cliquer ici).

Un décret n°2025-711 du 25 juillet 2025, publié le 27 juillet 2025, est venu compléter le cadre réglementaire applicable.

Le décret précise que la durée du prêt collectif à adhésion simplifié ne peut excéder trois cents mois (CCH nouvel art. R. 732-1).

Le décret est venu en outre préciser les conditions d'intervention du «fonds de garantie pour la rénovation» (FGR), en application de l'article L. 312-7 du Code de la construction et de l'habitation (cliquer ici). Le décret précise notamment que le FGR peut contre-garantir les cautionnements solidaires, accordés pour garantir les prêts collectifs à adhésion simplifiée, jusqu'à hauteur de 80% des pertes subies à la suite de sinistres de crédit pour des copropriétés résidentielles faisant l'objet d'un plan de sauvegarde, d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat poursuivant un objectif de redressement et de transformation de copropriétés dégradées, ou d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (CCH art. R. 312-7-7 modifié).

Le décret est venu par ailleurs modifier l'article 38 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Le texte modifié précise les conditions de mise en œuvre des articles 26-7 (cliquer ici) et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965. Il découle du texte que le constat de la défaillance d'un copropriétaire, au sens de ces articles, résulte d'une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours et notifiée par le syndic de copropriété à compter de la première échéance impayée du remboursement de l'emprunt ou de la contribution au remboursement de l'emprunt. La mise en demeure doit être adressée après l'expiration d'un délai de soixante jours après l'envoi d'une lettre de relance. La lettre de relance doit être envoyée au moins trente jours après la date d'exigibilité du paiement de l'échéance. Le texte ainsi modifié entrera en vigueur le 1er octobre 2025.

• Pour consulter le décret n°2025-711 du 25 juillet 2025: cliquer ici 

Une autre actualité, qui concerne le financement des travaux en copropriété, mérite également l'attention.

Fin 2024, les pouvoirs publics avaient confié à un groupe de travail une mission visant à «approfondir l’idée d’une ingénierie bancaire, partenariale et mutualisée […] pour la rénovation énergétique, popularisée sous le nom de banque de la rénovation énergétique». Le rapport de la mission a été officiellement présenté par les pouvoirs publics le 11 juillet 2025, et a donné lieu à un discours du Ministre de l'Economie et des finances (cliquer ici).

Dans le cadre d'un communiqué (cliquer ici ou cliquer ici), les pouvoirs publics ont souligné que le rapport préconise un «outil mutualisé entre banques privées volontaires». Ce dispositif «ciblerait prioritairement le marché des copropriétés, notamment par la distribution massive du nouveau prêt collectif à adhésion simplifiée (loi du 9 avril 2024), une offre de préfinancement systématique des aides publiques et un dispositif partenarial qui permettrait entre autres de garantir la performance des travaux. L'instrument mutualiserait les coûts de développement informatique, la formation spécialisée et la gestion des risques spécifiques aux copropriétés, tout en s'appuyant sur les réseaux d'acteurs existants : syndics, AMO, sociétés de tiers-financement, réseaux d'information, etc.».

Selon les pouvoirs publics, les «acteurs du monde bancaire se sont engagés à travailler à la préfiguration de cet outil et déployer le prêt collectif pour les copropriétés».

• Pour consulter le rapport (format pdf): cliquer ici ou cliquer ici

Référence

• Décret n°2025-711 du 25 juillet 2025 relatif aux prêts consentis aux syndicats de copropriétaires et aux modalités d'intervention du fonds de garantie pour la rénovation - JO du 27 juillet 2025