La Cour de cassation a apporté des précisions sur le régime juridique de l'amende encourue en cas de violation de la réglementation sur le «changement d'usage» des locaux d'habitation. Que faut-il savoir?
Comme rappelé dans une actualité distincte, dans certaines communes, le changement d'usage de locaux destinés à l'habitation est soumis à une autorisation préalable (CCH art. L 631-7 et s. - cliquer ici). Ceci peut concerner la mise en location saisonnière d'un logement en meublé qui ne constitue pas la résidence principale du loueur.
Au titre de l'article L. 651-2 du Code de la construction et de l'habitation (cliquer ici), toute personne qui ne respecte pas la réglementation peut être condamnée à une amende civile, dont le montant ne peut excéder la somme de 50.000 € par local irrégulièrement transformé. Cette amende peut être prononcée par le président du Tribunal judiciaire, en référé, sur assignation de la commune concernée (ou de l'Anah).
La Cour de cassation a confirmé qu'un locataire qui sous-loue un logement en méconnaissance de la réglementation est passible d'une condamnation au paiement de l'amende civile prévue. En l'espèce, le locataire concerné était un professionnel de l'immobilier, gérant d'une société de réservation et de conciergerie dont l'activité était la location saisonnière. La Cour de cassation a notamment souligné qu'il ne pouvait ignorer la réglementation applicable (cass. civ. 3ème 11-7-2024 n°22-24019 - cliquer ici et 11-7-2024 n°22-24020 - cliquer ici).
La Cour de cassation a aussi précisé que le montant de l'amende encourue, en cas de sous-location prohibée, est «défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé». Le montant total des amendes prononcées contre un propriétaire et un locataire peut à cet égard dépasser 50.000 €. Des juges peuvent par exemple à bon droit prononcer une amende de 25.000€ à l'encontre du propriétaire et de 45.000€ à l'encontre du locataire, soit 70.000 € au total (cass. civ. 3ème 11-7-2024 n°22-24020 - cliquer ici).
La Cour de cassation a par ailleurs confirmé que l'amende civile encourue constituait une «sanction ayant le caractère d'une punition». A ce titre, elle a jugé avec grande fermeté que le prononcé de l'amende par le juge «est soumis aux principes de personnalité et d'individualisation de la peine, qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum».
A cet égard, des propriétaires-bailleurs détenant en indivision un logement ne peuvent faire l'objet d'une condamnation «in solidum» (cass. civ. 3ème 11-7-2024 n°23-13789 - cliquer ici et 11-7-2024 n°22-24019 - cliquer ici et 11-7-2024 n°22-24020 - cliquer ici).
De même, en cas de sous-location illicite, le propriétaire-bailleur et le locataire ne peuvent être condamnés «in solidum» à payer une même amende (cass. civ. 3ème 11-7-2024 n°23-10467 - cliquer ici).
Références
- Cour de cassation 3ème chambre civile 11 juillet 2024 n°22-24019
- Cour de cassation 3ème chambre civile 11 juillet 2024 n°23-13789
- Cour de cassation 3ème chambre civile 11 juillet 2024 n°22-24020
- Cour de cassation 3ème chambre civile 11 juillet 2024 n°23-10467
Outre un propriétaire, un locataire peut être condamné à l'amende civile prévue. Le prononcé de l'amende par le juge est soumis aux principes de personnalité et d'individualisation de la peine, ce qui fait obstacle à toute condamnation in solidum (ex. : des propriétaires en indivision).