Dans certaines communes, le changement d'usage de locaux destinés à l'habitation est soumis à une autorisation préalable (CCH art. L 631-7 et s. - cliquer ici).

Le fait de louer un logement meublé de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage soumis à autorisation préalable, hors le cas où le logement constitue la résidence principale du loueur. La résidence principale s'entend d'un logement occupé en principe au moins huit mois par an (loi 6-7-1989 art. 2 - cliquer ici).

La Cour de cassation a jugé que la réglementation avait vocation à s'appliquer «quel que soit le nombre de nuitées louées» (cass. civ. 3ème 11-7-2024 n°23-13789 - cliquer ici).

La Cour de cassation a en outre précisé qu'une décision de classement d'un logement en meublé de tourisme (classé),  prévue par l'article L. 324-1 du Code du tourisme (cliquer ici) ne «peut se substituer à l'autorisation de changement d'usage» lorsqu'elle est exigée (cass. civ. 3ème 27-6-2024 n°23-13131 - cliquer ici).

Pour l'application de la réglementation, rappelons qu'un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, en principe.

Pour se prévaloir d'un changement d'usage illicite d'un local, une commune doit ainsi en principe rapporter la preuve de l'usage d'habitation de ce local au 1er janvier 1970. La preuve qu'un local ait été affecté à un usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970 est inopérante (cass. civ. 3ème 29-2-2024 n°22-22057 - cliquer ici et 29-2-2024 n°22-23623 - cliquer ici).

Pour l'application de la réglementation, des locaux ayant fait l'objet de travaux ayant eu pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel les travaux ont été autorisés (CCH art. L 631- 7 al. 3 - cliquer ici).

Dans une affaire, la Cour de cassation a jugé à cet égard que «le changement d'usage des locaux postérieurement au 1er janvier 1970 ne peut être admis qu'autant qu'il résulte de travaux autorisés pour cet usage». En l'espèce, la Cour de cassation a censuré un arrêt d'appel qui avait jugé qu'un changement d'usage d'un lot d'une copropriété était illicite au motif que son usage au 1er janvier 1970 importait peu dans la mesure où un règlement de copropriété avait, postérieurement à cette date, autorisé le changement de destination du lot en local à usage d'habitation. Les juges se devaient de rechercher si les travaux réalisés pour aménager le lot en logement avaient fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme (cass. civ. 3ème 13-6-2024 n°23-11849 - cliquer ici - dans le même esprit: cass. civ. 3ème 11-1-2024 n°22-15532 - cliquer ici).

Par un arrêt de principe, la Cour de cassation a en outre précisé qu'un «local affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu'il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l'usage de ce dernier». En l'espèce, une Cour d'appel avait jugé que l'usage d'habitation à la date de référence du 1er janvier 1970 était établi pour un lot de copropriété mais non pour un autre lot, de sorte que le local issu de la réunion de ces deux lots ne pouvait être considéré comme étant affecté dans son entier à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement pour violation de la loi en relevant que le local issu de la réunion des lots était, pour partie, composé d'un local affecté à l'usage d'habitation à la date de référence, de sorte que sa location pour de courtes durées constituait un changement d'usage et était soumise à autorisation (cass. civ. 3ème 13-6-2024 n°23-11053 - cliquer ici).

Références

• Cour de cassation 3ème chambre civile 11 juillet 2024 n°23-13789
• Cour de cassation 3ème chambre civile 27 juin 2024 n°23-13131
• Cour de cassation 3ème chambre civile 13 juin 2024 n°23-11849
• Cour de cassation 3ème chambre civile 13 juin 2024 n°23-11053