A la suite du nouveau décret publié le 20 mars 2021 au titre de la crise sanitaire, vous pouvez vous interroger sur les (nouvelles) règles à prendre en compte pour les visites de biens, en vente et location. Que faut-il savoir?

Comme expliqué dans une actualité distincte du 20 mars 2021, un décret n°2021-296 du 19 mars 2021 (JO du 20.03.2021) est venu modifier le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020, concernant les règles à respecter au titre de l'état d'urgence sanitaire.

A la suite du décret n°2021-296 du 19 mars 2021, en métropole, pour les règles applicables concernant les visites de biens en vente ou location, une distinction est à faire entre, d'une part, les zones du territoire soumises uniquement au dispositif dit de «couvre-feu» et, d'autre part, les zones relevant du nouveau dispositif de confinement.

Pour le dispositif de couvre-feu.  Dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, les pouvoirs publics ont instauré un dispositif de couvre feu sur le territoire national (métropole), organisé par l'article 4 du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 (JO du 30.10.2020). 

Un décret n° 2021-31 du 15 janvier 2021 (JO du 16.01.2021) avait prévu un couvre-feu de 18 heures à 6 heures du matin (notre actualité du 16 janvier 2021).

Le décret n° 2021-296 du 19 mars 2021 (JO du 20.03.2021) a prévu un couvre-feu de 19 heures à 6 heures du matin.

Dans le cadre de diverses réponses ministérielles publiées en mars 2021 (avant le décret du 19 mars 2021), la Ministre chargée du Logement a rappelé que, depuis le 28 novembre 2020, les «visites de biens immobiliers en vue de l'achat ou de la location d'une résidence principale sont autorisées, avec ou sans intermédiation, dans le respect des règles sanitaires».

Au vu de la position du ministère chargé du logement (cliquer ici et cliquer ici) et du décret n° 2021-296 du 19 mars 2021, dans le cadre du dispositif de couvre-feu, les visites immobilières (location, vente) ne peuvent avoir lieu, à notre avis, après 19 heures (et non plus 18 heures), désormais. Aucun cas de dérogation n'a été prévu, à ce sujet. Il convient en pratique de faire en sorte que les visites soient organisées dans des conditions permettant le retour d'un client ou prospect à son domicile pour 19 heures au maximum.

Dans le cadre d'une «Foire aux Questions» (FAQ) diffusée sur le site du Gouvernement (cliquer ici), il est ainsi précisé que «les visites immobilières sont autorisées, aussi bien pour les professionnels que pour les particuliers, dans le respect des protocoles applicables. Elles sont interdites durant les horaires du couvre-feu.».

Des justificatifs ne sont pas requis pour des visites en dehors de la plage horaire de couvre-feu (c'est à dire entre 6 heures et 19 heures, désormais), pour les zones où le nouveau dispositif de confinement ne s'applique pas.

Notons que, dans le cadre de la FAQ précitée, les pouvoirs publics ont indiqué qu'un «déménagement n’est pas un motif pour se déplacer durant le couvre-feu, y compris lorsqu’il s’agit de relier deux villes éloignées l’une de l’autre».

Pour les zones où le nouveau dispositif de confinement s'applique. Le décret n°2021-296 du 19 mars 2021 (JO du 20.03.2021) est venu fixer de nouvelles règles particulières, concernant les déplacements, pour la ville de Paris, et les 15 départements suivants : Aisne, Alpes-Maritimes, Eure, Nord, Oise,  Pas-de-Calais, Seine-Maritime, Somme, Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d'Oise (décret n°2020-1310 du 29.10.2020, art. 4 II et II bis).

Dans ces départements dits confinés, tout déplacement de personne hors de son lieu de résidence est en principe interdit entre 6 heures et 19 heures.

Toutefois, certains déplacements pour certains motifs spécifiques restent autorisés, en évitant tout regroupement de personnes.

Sont notamment autorisés entre 6 heures et 19 heures, à ce titre, les déplacements «liés à un déménagement résultant d'un changement de domicile et déplacements indispensables à l'acquisition ou à la location d'une résidence principale, insusceptibles d'être différés» (décret n°2020-1310, art. 4 II 3°).

Des préfectures concernées, par exemple celle de Seine-Maritime le 21 mars 2021, ont indiqué que les visites de biens immobiliers étaient autorisées (cliquer ici).

Des organisations professionnelles du secteur ont d'ores et déjà estimé que les visites de biens à usage d’habitation principale sont autorisées, au titre du texte.

Une organisation professionnelle a également souligné que les déménagements, qui figurent parmi les motifs autorisés de déplacement, sont «les corolaires de la signature d’un acte sous seing privé, de l’établissement d’états des lieux d’entrée ou de sortie, et de la remise de clefs». Selon l'organisation professionnelle, ces prestations peuvent donc être réalisées, sous réserve que vos clients se munissent d'une attestation de déplacement et de tout justificatif établissant le caractère indispensable de leur déplacement lié à une acquisition ou à une location d’une résidence principale.

Au vu d'un nouveau texte (décret n°2020-1310, art. 4 II bis), on peut penser que les déplacements précités (pour les visites) sont autorisés dans les conditions fixées y compris pour:

  • un déplacement d'une personne la conduisant à sortir à la fois d'un périmètre défini par un rayon de 30 kilomètres autour de son lieu de résidence et du département (confiné) dans lequel ce dernier est situé
  • un déplacement dans un département confiné par une personne résidant dans un département non confiné, y compris à notre avis au-delà d'un périmètre défini par un rayon de 30 kilomètres autour de son lieu de résidence
  • un déplacement de longue distance conduisant seulement à un transit par un/des département (s) confiné(s)

On relèvera, au vu d'un texte lu a contrario (décret n°2020-1310, art. 4 II 3°), que des déplacements ne sont pas autorisés à notre avis, entre 6 heures et 19 heures:

  • pour la visite de biens autres que des logements (immobilier d'entreprise, vente/location de terrains, garages, box etc...)
  • pour la visite de logements autres que ceux destinés à être affectés à la résidence principale (résidence secondaire, visite aux fins d'investissement locatif...)

Nous soulignons qu'une discussion est en droit possible, à notre avis, sur ce qu'il faut entendre exactement par «déplacements indispensables à l'acquisition ou à la location d'une résidence principale, insusceptibles d'être différés». Des précisions et clarifications mériteraient à notre avis d'être (officiellement) apportées par les pouvoirs publics, concernant la portée exacte du nouveau texte. Nous vous conseillons de consulter régulièrement, à ce sujet, la rubrique dédiée à vos activités, sur le site du ministère chargé du logement.

Attestation de déplacement. Dans la journée du 20 mars 2021, pour les 16 départements faisant l'objet d'un confinement, les pouvoirs publics ont indiqué (cliquer ici) :

  • qu'il n'est pas nécessaire de disposer d'une attestation pour un déplacement dans un rayon de maximum 10 km autour de son domicile, de 6 heures à 19 heures (en cas de contrôle, la présentation d'un justificatif de domicile suffit)
  • que l'attestation et la justification du motif du déplacement sont «nécessaires» pour un déplacement dans un rayon de plus de 10 km autour de son domicile de 6 heures à 19 heures (ou pour un déplacement entre 19 heures et 6 heures du matin).

Cette information avait été fournie, dans un premier temps, par un communiqué de presse du premier ministre (cliquer ici).

Rappelons que le Conseil d'Etat a jugé en référé, pour la mise en œuvre du décret n°2020-293 du 23 mars 2020 (premier dispositif de confinement), que l'obligation, pour les personnes souhaitant bénéficier des exceptions prévues à l'interdiction de sortir, de se munir d'un document leur permettant de justifier que leur déplacement entrait bien dans le champ de ces exceptions, ne prévoyait aucun formalisme particulier, de sorte que tout document apportant des justifications équivalentes pouvait être produit à cette fin (CE 22.12.2020 n°439956 - cliquer ici). Ainsi, pendant la première période de confinement, la sortie pouvait être justifiée par tout document (l’attestation officielle prévue n’avait pas de caractère obligatoire). La solution reste à notre avis transposable, en droit, dans le cadre du nouveau dispositif de confinement mis en place par le décret n°2021-296 du 19 mars 2021.

Reste qu'il peut être prudent, pour un client/prospect, d'utiliser le nouveau modèle d'attestation fourni par le Ministère de l'Intérieur, en cochant la case 11 (cliquer ici).

Nous vous conseillons de (prévoir de) remettre une attestation de visite à des prospects et clients (acquéreur ou locataire), pour leur permettre de justifier de leur déplacement, en cas de contrôle.

Organisation des visites. Dans le cadre des réponses ministérielles précitées, la Ministre chargée du Logement a rappelé que, «afin d'accompagner la reprise des visites dans des conditions sanitaires maîtrisées, deux protocoles (avec ou sans intermédiation) ont été élaborés par les réseaux d'agents immobiliers et les représentants des propriétaires et validés par le Gouvernement.». Ces protocoles, disponibles en ligne sur le site du ministère du logement, sont censés être «régulièrement mis à jour en fonction de l'évolution de la situation» (sic).

En tout état de cause, et comme a pu le souligner une organisation professionnelle le 20 mars 2021 (cliquer ici), l’application stricte du protocole sanitaire «reste une exigence absolue», lors des visites.

Le site du Ministère chargé du Logement indique en l'état que le nombre de personnes présentes dans le bien visité doit être limité au respect d’une jauge maximale de 8m² de surface par personne ou par unité épidémiologique. L’idéal est que «2 personnes maximum soient présentes dans chaque pièce lors de la visite, en respectant les distances de sécurité, et dans la mesure du possible en tenant les fenêtres ouvertes».

Dans le cadre de la FAQ précitée, les pouvoirs publics ont indiqué que seules «sont autorisées les visites de biens pour l’achat ou la location d’une résidence principale. Dans tous les cas, le respect du port du masque, de la distanciation physique et des mesures barrières est indispensable. Il convient également d’appliquer les protocoles (...), dont les grands principes sont : les visites doivent être espacées ; le logement aéré 15 minutes avant la première visite puis entre chaque visite ; le temps de visite doit être réduit à 30 minutes maximum ; les visites « groupées » en présence de plusieurs candidats sont exclues ; le nombre de personnes présentes dans le bien visité doit être réduit au strict minimum : un visiteur et le bailleur/vendeur. Il est par ailleurs conseillé de limiter les visites de biens occupés».

Concernant le protocole sanitaire à respecter pour des visites immobilières, nos précédents conseils restent d'actualité (notre actualité du 23 décembre 2020).

Pour consulter :

  • la rubrique dédiée, sur le site du ministère chargé du logement : cliquer ici et cliquer ici
  • le protocole paritaire pour les visites avec intermédiation - diffusé en l'état, format pdf: cliquer ici
  • la rubrique dédiée aux attestations sur le site du Ministère de l'Intérieur: cliquer ici
  • la rubrique dédiée aux déplacements, sur le site de la Dila : cliquer ici
  • la «Foire aux Questions» (FAQ) diffusée sur le site du Gouvernement : cliquer ici

Références

  • Décret n° 2021-296 du 19 mars 2021 modifiant le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire (JO du 20 mars 2021)
  • Réponse ministérielle n°34017 du 9 mars 2021 JOAN p. 2084 - cliquer ici
  • Réponse ministérielle n°19103 du 4 mars 2021 JO Sénat page 1448 - cliquer ici
  • Réponse ministérielle n°19111 du 4 mars 2021 JO Sénat page 1448 - cliquer ici

Au vu d'un texte dont la portée mériterait d'être précisée par les pouvoirs publics, les visites d'un logement vendu/loué à titre de résidence principale restent autorisées entre 6h et 19 h dans les zones reconfinées (Régions IDF et Hauts-de-France, départements 06, 27 et 76, en l'état).

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