Le Conseil constitutionnel vient de se prononcer, ce 5 mars 2021, sur le texte du Code de Commerce qui régit l'indemnité d'éviction, en matière de bail commercial. Et cela donne quoi? 

Pour l'indemnité d'éviction en matière de bail commercial... Un bailleur peut refuser le renouvellement d'un bail commercial arrivant à son terme, en payant en principe au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (C. com. art. L 145-14). A défaut d'offre d'indemnité ou d'accord amiable sur le montant de l'indemnité d'éviction, là où elle est due, et en cas de contentieux initié en temps utile par le locataire, il revient au juge de se prononcer, en pratique au vu d’un rapport d’expertise judiciaire. L'action en fixation de l'indemnité d'éviction se prescrit deux ans après la date d'effet du congé d'un bailleur avec refus de renouvellement, que celui-ci soit donné avec ou sans offre d'indemnité. Le Tribunal judiciaire a compétence exclusive pour se prononcer sur l'indemnité d'éviction. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation des locaux concernés (C. org. jud. art. R 211-3-26 11° et C. com art. R 145-23).

Pour le montant pouvant être alloué au locataire... Un texte précise que l'indemnité d'éviction doit notamment comprendre «la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre» (C. com. art. L 145-14 al. 2).

Un souci de constitutionnalité ? Dans une affaire, par le biais de la procédure de question prioritaire de constitutionnalité (QPC), un bailleur a contesté la conformité de l'article L 145-14 (alinéa 2) du Code de Commerce à la Constitution et au bloc de constitutionnalité, en soulignant qu'il ne prévoit aucun plafond pour le montant de l'indemnité d'éviction pouvant être allouée au locataire.

Comme expliqué dans une actualité, et un récent conseil (A&C Immobilier 17ème année n°1  p.8), la Cour de cassation a saisi le Conseil constitutionnel à ce sujet, dans le cadre de la procédure QPC (Cass. 3e civ. 10.12.2020 n° 20-40.059 cliquer ici).

Devant le Conseil constitutionnel, il a notamment été soutenu que le texte applicable pourrait contraindre un bailleur, lorsqu'il refuse de renouveler un bail commercial, à payer au locataire une indemnité d'éviction qui pourrait atteindre un montant disproportionné. Ce caractère disproportionné résulterait, d'une part, de ce que cette indemnité comprendrait nécessairement la valeur marchande du fonds de commerce quel que soit le préjudice réellement subi par le locataire et, d'autre part, de ce que cette valeur ne serait pas plafonnée. Il en découlerait une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur ainsi qu'à la liberté contractuelle et la liberté d'entreprendre.

En prévoyant que la valeur marchande du fonds de commerce comprise dans l'indemnité d'éviction est déterminée suivant les usages de la profession, le texte introduirait en outre une différence de traitement injustifiée entre les bailleurs de baux commerciaux selon la nature de l'activité qui est exercée dans leur immeuble.

C'est non... Par une décision rendue le 5 mars 2021, le Conseil constitutionnel vient d'écarter pareille argumentation, en considérant que la référence légale à «la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession», prévue par l'article L. 145-14 al. 2 du Code de commerce, est conforme à la Constitution.

Pour le Conseil constitutionnel, certes, les règles prévues par l'article L. 145-14 du code de commerce «restreignent le droit du bailleur de disposer librement de son bien à l'expiration du bail» et «portent ainsi atteinte au droit de propriété».

Toutefois, pour le juge constitutionnel, en «prévoyant que le locataire est indemnisé en cas de non renouvellement du bail de l'immeuble ou du local dans lequel il exploite son fonds de commerce, le législateur a souhaité permettre la poursuite de son activité et éviter que la viabilité des entreprises commerciales et artisanales soit compromise. Il a ainsi poursuivi un objectif d'intérêt général».

Le juge constitutionnel relève en outre que l'indemnité due au locataire évincé est égale au préjudice que lui cause le non renouvellement de son bail. L'indemnité ne comprend donc que la part de la valeur marchande du fonds de commerce perdue par le locataire. L'indemnité d'éviction n'est par ailleurs due que lorsque le locataire a effectivement exploité son fonds de commerce dans des conditions conformes au bail au cours des trois années ayant précédé sa date d'expiration.

Enfin, le juge constitutionnel relève que le bailleur «conserve la possibilité de vendre son bien ou d'en percevoir un loyer».

Dès lors, les dispositions contestées ne portent pas au droit de propriété une atteinte disproportionnée au regard de l'objectif poursuivi.

Le Conseil constitutionnel a par ailleurs écarté le grief tiré de la méconnaissance du principe d'égalité devant la loi. 

Au final, le Conseil constitutionnel considère que les règles, qui ne méconnaissent pas non plus la liberté contractuelle ou la liberté d'entreprendre, ni aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, doivent être déclarées conformes à la Constitution (décision n°2020-887 QPC du 05.03.2021).

Pour consulter la décision du Conseil constitutionnel : cliquer ici 

Références

  • Site internet du Conseil constitutionnel
  • Conseil constitutionnel, décision n°2020-887 QPC du 5 mars 2021

Le Conseil Constitutionnel vient de juger conforme à la Constitution l'article L 145-14 (alinéa 2) du Code de commerce, en ce qu'il prévoit que l'indemnité d'éviction qui peut être due par un bailleur (en cas de refus de renouvellement d'un bail) doit comprendre, sans plafond légal prévu, la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession.

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