La Cour de cassation vient de se prononcer, le 12 mai 2021, sur le droit à rémunération d'un agent immobilier, mandaté pour la vente d’un bien, lorsque ce bien est préempté par une collectivité locale. Alors?

Pour les honoraires en cas de préemption... Dans une affaire, des propriétaires ont confié un mandat non exclusif de vente à un agent immobilier portant sur un terrain, au prix de 559.300 € TTC comprenant la rémunération de l’agent immobilier, fixée à 51.000€.

Les vendeurs ont régularisé avec une société une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives au prix de 425.000 € HT, majoré de la «commission d’agence» de 51.000 € due par le bénéficiaire de la promesse.

La commune concernée a exercé son droit de préemption sur le terrain.

Le vente a été finalisée en 2011 chez un notaire, par un acte authentique de vente, en tenant compte du prix, fixé à la somme de 425.000 €, par une décision du juge de l'expropriation.

La commune a toutefois contesté devoir régler la commission (les honoraires) de l'agent immobilier. 

La Cour d'appel de Toulouse, saisie du litige, a donné raison à la commune en expliquant, notamment, que les mentions requises à ce sujet ne figuraient «dans aucun engagement des parties, que ce soit avant exercice du droit de préemption ou après» (CA Toulouse 07.10.2019 N° RG 16/04868 - N° Portalis DBVI V B7A LG34).

Un arrêt à saluer côté agent immobilier... Par un arrêt diffusé sur son site internet, la Cour de cassation vient de censurer l'arrêt de la Cour d'appel de Toulouse pour violation de la loi, dont l'article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, au vu du principe suivant: «lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner» (cass. civ. 3ème 12.05.2021 n°19-25226).

La Cour de cassation souligne, en l'espèce, que la promesse unilatérale de vente «énonçait les conditions financières, tenant notamment au paiement de la commission, auxquelles la vente aurait lieu en cas de levée de l’option par le bénéficiaire, de sorte que le droit à commission de l’agent immobilier était conventionnellement prévu». En outre, la déclaration d’intention d’aliéner, régularisée à la suite de la promesse, mentionnait que la commission était de 51.000€, et était à la charge de l’acquéreur. La cassation était donc justifiée. Il reviendra à la cour d’appel dite de renvoi (Bordeaux) de statuer à nouveau (en logique, en faveur de l'agent immobilier...).

L'arrêt du 12 mai 2021, qui a eu les faveurs d'une publication officielle sur le site de la Cour de cassation, a pour mérite de conforter la doctrine de la Cour de cassation (A&C Immobilier, 16ème année n°20 p. 3).

L'arrêt a aussi pour mérite, à notre avis, d'appliquer les mêmes règles pour des ventes donnant lieu, dans un premier temps, à une promesse synallagmatique de vente (compromis...) ou une promesse unilatérale de vente (bien rédigée pour le droit aux honoraires). Il est vrai que la procédure de préemption (cas général) s'applique «à toutes les aliénations volontaires à titre onéreux sous quelque forme que ce soit de biens soumis au droit de préemption» (C. urb. art. R 213-4).

Côté agent immobilier, avec une mention appropriée dans un mandat puis l’avant-contrat de vente (compromis, promesse unilatérale de vente...), le titulaire du droit de préemption doit en principe prendre en charge vos honoraires si les mentions utiles (montant, débiteur) figurent en bon ordre dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Veillez à bien compléter le formulaire Cerfa 10072*02 (rubrique F1), à ce sujet (cliquer ici).

Pour consulter l'arrêt du 12 mai 2021: cliquer ici

Références

  • Site internet de la Cour de cassation
  • Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 mai 2021 n°19-25226

Avec une mention appropriée dans un mandat puis l’avant-contrat de vente (compromis de vente, promesse unilatérale de vente...), le titulaire du droit de préemption doit prendre en charge les honoraires de l'agent immobilier, si les mentions utiles figurent en ordre dans la déclaration d'intention d'aliéner (débiteur, montant).

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