Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) vient de publier sa nouvelle recommandation concernant les conditions d'octroi de prêts immobiliers destinés à financer l'acquisition ou la construction de logements. Que faut-il savoir?

Pour la recommandation du HCSF en matière de crédit immobilier... Comme évoqué dans une actualité du 18 décembre 2020, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), a pour mission d'exercer «la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d'en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique». A ce titre, le HCSF est chargé de «définir la politique macroprudentielle», notamment en formulant des recommandations de «nature à prévenir tout risque systémique et toute menace à la stabilité financière» (Code monétaire et financier, art. L 631-2-1).

Une nouvelle donne... Dans le cadre d'une publication du 28 janvier 2021, et comme annoncé le 17 décembre 2020 (notre actualité du 18 décembre 2020), le HCSF a diffusé une nouvelle recommandation en matière de crédit immobilier, destinée à procéder à des ajustements à sa recommandation du 20 décembre 2019. Il s'agit de la recommandation n°R-HCSF-2021-1 du 27 janvier 2021 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France. Une notice complémentaire fournit des définitions et précisions utiles, pour la mise en œuvre de la nouvelle recommandation.

Avec des précisions... Le HCSF recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement «de faire preuve de prudence dans l’octroi de crédits immobiliers» tout en procédant à des ajustements portant sur les points suivants, notamment:

  • le taux d’effort acceptable des emprunteurs passe de 33 % à 35 %; 
  • l’appréciation de la maturité maximale peut prendre en compte un différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit - ainsi, une tolérance maximale de 2 ans de différé d’amortissement s’ajoute à la limite de maturité à 25 ans pour les crédits immobiliers destinés à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf et ceux liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l'opération;
  • la limite d'un endettement maximal de 7 années de revenu pour les crédits octroyés dans le cadre de la marge de flexibilité n'est pas reprise.

Le HCSF précise que le taux d’effort doit s'entendre du ratio entre ; 

  • les charges annuelles d’emprunt associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs) comprenant le prêt considéré et l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature, d'une part,
  • et les revenus annuels, d'autre part.

Le taux d'effort s’apprécie en prenant les charges annuelles d’emprunt maximales sur l’ensemble de la période d’amortissement du crédit ramenées aux revenus annuels et appréciés à l’octroi du crédit.

Pour le HCSF, les charges annuelles d'emprunt «comprennent le remboursement du capital emprunté et de l’ensemble des charges d’intérêts et d’assurances». Ainsi, un établissement de crédit se doit d’inclure le coût de l’assurance emprunteur dans les charges annuelles d’emprunt.

Les «revenus annuels», au sens de la recommandation, correspondent au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable, majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents.

S’agissant des revenus fonciers, le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d’emprunts et assurance emprunteur.
Cette définition ne fait pas obstacle à l’application de décotes prudentes par les établissements de crédit.
L’appréciation des revenus annuels peut prendre en compte les loyers futurs tirés de la location du bien faisant l’objet du crédit. Le montant des loyers retenu devra toutefois faire preuve de prudence et leur prise en compte fera l’objet de décotes prudentes afin de refléter le risque locatif.
Les revenus annuels peuvent, le cas échéant, être majorés du montant annualisé des réductions d’impôts accordées dans le cadre du dispositif d'investissement locatif Pinel (CGI, art. 199 novovicies), dès lors que le crédit immobilier sollicité porte sur un investissement concerné.

La recommandation précise que les renégociations, rachats de crédit et regroupement de crédits n’entrent pas dans son champ d’application. invite néanmoins les établissements et les sociétés de financement à prendre en considération les bonnes pratiques formalisées par la recommandation et à veiller à ce que ces opérations permettent une réduction du taux d’effort des emprunteurs.

La recommandation n°R-HCSF-2021-1 du 27 janvier 2021 abroge et remplace la recommandation N° R-HCSF-2019-1 du 20 décembre 2019. Elle doit être prise en compte par des établissements de crédit pour des demandes de prêts à venir, ou depuis le 28 janvier 2021.

Le HCSF précise qu'il sera «particulièrement vigilant» quant à la mise en oeuvre de la nouvelle recommandation et à l’évolution des pratiques d’octroi de crédit immobilier. Un suivi sera réalisé en lien avec l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).

Comme nous l'avions indiqué, le HCSF rappelle qu'il entend donner un caractère juridiquement contraignant à la nouvelle recommandation durant l’été 2021.

Pour consulter :

Références

  • Site internet du Ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance
  • Haut conseil de stabilité financière, recommandation n°R-HCSF-2021-1 du 27 janvier 2021 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France

La nouvelle recommandation en matière de crédit immobilier précise notamment que le taux d’effort acceptable des emprunteurs est de 35 % (au lieu de 33%), et admet une durée supplémentaire de 2 ans pour un prêt (via un différé d’amortissement), dans le neuf et dans l'ancien (sous condition). Pour les charges annuelles d'emprunt, un établissement de crédit doit prendre en compte le coût de l'assurance emprunteur. 

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