Le Conseil d'Etat est venu récemment apporter une précision sur la manière dont s'apprécie la durée de détention d'un bien, pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, en cas de vente. Et cela donne quoi?

Pour la taxation des PVI... Sauf à bénéficier d’un cas d’exonération, la plus-value immobilière (PVI) réalisée lors de la vente d’un bien immobilier fait en l’état l’objet d’une taxation forfaitaire, et est assujettie aux prélèvements sociaux. Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques (ou les sociétés ou groupements concernés), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont ainsi passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH du Code Général des Impôts (CGI, art. 150 U).

Pour l'abattement lié à la durée de détention... Un texte fiscal prévoit un abattement pour durée de détention (CGI, art. 150 VC I).

En matière d'impôt sur le revenu, au titre de l'article 150 VC (I) du Code Général des Impôts (cliquer ici), la plus-value brute réalisée est réduite d'un abattement fixé à:

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
  • 4 % au titre de la vingt-deuxième année de détention.

Au titre de l'article L 136-7 (VI 2°) du Code de la sécurité sociale (cliquer ici), pour la détermination de l'assiette de la contribution portant sur les plus-values, il est fait application d'un abattement fixé à:

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention
  • 9 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-deuxième.

Par l'effet de l'abattement pour durée de détention, la plus-value est exonérée à l'issue d'une certaine durée de détention.

La plus-value immobilière est exonérée à l'issue d'une durée de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Le point de départ est précisé... Par une série de quatre arrêts rendus le même jour dans des affaires similaires, le Conseil d'Etat a récemment posé le principe suivant, dont la teneur parle d'elle même.  Dans «l'hypothèse où une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse, ou le cas échéant de la date à laquelle les conditions suspensives qu'elle fixe sont levées». Pour le Conseil d'Etat, les stipulations d'un acte authentique ultérieur sont insusceptibles de remettre en cause la date du transfert de propriété (CE 29.12.2020 - 4 arrêts).

Pour motiver ses décisions, le Conseil d'Etat a pris soin de se référer aux articles 1583 et 1589 du Code civil. Rappelons que, selon le premier de ces textes, une vente «est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé». En outre, une «promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix» (C. civ. art. 1589 al. 1).

Dans les affaires concernées, le Conseil d'Etat a ainsi annulé des arrêts de cour administrative d'appel qui avaient considéré, pour calculer la durée de détention d'un bien, que la date du transfert de propriété devait être regardée comme fixée au jour de la signature d'actes authentiques de vente, dès lors que ces actes décrivaient les parcelles en litige comme appartenant aux vendeurs et stipulaient que l'acquéreur serait propriétaire du bien à compter de leur signature.

Comme le rappelle le Conseil d'Etat, en présence d'une promesse de vente comprenant des conditions suspensives, ce qui est fréquent, la date à prendre en compte est la date à laquelle les conditions suspensives sont levées.

Pour consulter : 

  • l'un des 4 arrêts du Conseil d'Etat : cliquer ici 
  • la doctrine fiscale sur l'abattement pour durée de détention : cliquer ici

Références

  • Conseil d'Etat 9ème - 10ème chambres réunies, 29 décembre 2020, n°428306
  • Conseil d'Etat 9ème - 10ème chambres réunies, 29 décembre 2020, n°428309
  • Conseil d'Etat 9ème - 10ème chambres réunies, 29 décembre 2020, n°428313
  • Conseil d'Etat 9ème - 10ème chambres réunies, 29 décembre 2020, n°428315

Lorsqu'une promesse synallagmatique de vente est régularisée, la date à prendre en compte, pour calculer la durée de détention d'un bien, est la date de signature d'une promesse de vente valant vente ou, si une promesse comporte des conditions suspensives, la date de levée de ces conditions suspensives.  

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