Un récent décret est venu apporter des précisions sur la réglementation applicable dans le cadre d'une procédure judiciaire aux fins de résiliation d'un bail d'habitation. Et cela donne quoi?

En cas de procédure aux fins de résiliation d'un bail d'habitation... Lorsqu'un bailleur est confronté à des impayés de loyers de la part d'un locataire, il peut être contraint d'engager une procédure visant à faire résilier son bail.  

Dans le cadre d'une procédure en résiliation, et au titre de la politique de prévention des expulsions, la loi assure une protection particulière du locataire (loi du 6 juillet 1989, art. 24 - cliquer ici).

A peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation d'un bail d'habitation doit être notifiée au Préfet au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent (FSL...), désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD), pour la mise en œuvre du droit au logement (droit DALO).

Pour le diagnostic social et financier... Au stade de l'assignation, la loi a prévu et systématisé la réalisation d'un diagnostic social et financier - DSF  (ancienne enquête sociale) au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations (loi du 06.07.1989, art. 24 III). Ce diagnostic doit être transmis au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Ce dispositif est également applicable lorsqu'une procédure tendant au prononcé de la résiliation d'un bail d'habitation est motivée par l'existence d'une dette locative du locataire. Il est aussi applicable lorsque, dans le cadre d'une procédure, un bailleur forme une demande additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation d'un bail, motivée par l'existence d'une dette locative.

Le diagnostic DSF est en l'état régi par la «charte pour la prévention de l'expulsion» qui doit exister dans chaque département, au titre d'un décret n° 2016-393 du 31 mars 2016 (cliquer ici),

Le décret prévu par la loi Elan est publié... La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi Elan) avait prévu qu'un décret viendrait préciser les modalités de réalisation du diagnostic social et financier (DSF), et son contenu. Un décret n°2021-8 du 5 janvier 2021, publié le 7 janvier 2021, vient d'apporter ces précisions, comme l'avait prévu la loi Elan.

Notons que, au titre du décret n°2021-8 du 5 janvier 2021, l'intervenant social ou juridique chargé du DSF se doit d'informer par courrier ou tout autre moyen le bailleur des délais dans lesquels il peut présenter des observations écrites ou orales sur le contenu du diagnostic. Il est précisé que l'absence de réponse du bailleur ne fait pas obstacle à la transmission du DSF au juge. Le DSF doit être transmis au juge et à la CCAPEX au plus tard cinq jours ouvrés avant la date d'audience mentionnée sur l'assignation, nonobstant l'absence de signature du bailleur (ou du locataire).

Le décret n°2021-8 du 5 janvier 2021 a prévu que le DSF devrait être établi conformément à un formulaire réglementaire, fixé par un arrêté ministériel (à venir). Conformément au décret, le DSF devra comporter les rubriques suivantes :

  • identité et coordonnées du rédacteur ;
  • indication de la présence du locataire lors de la réalisation du diagnostic ;
  • mention de la transmission obligatoire du diagnostic au locataire et au bailleur ;
  • identité du locataire assigné ;
  • situation familiale du locataire assigné ;
  • accompagnement social, juridique et juridictionnel ;
  • caractéristiques relatives à sa situation locative ;
  • situation d'endettement locatif ;
  • dispositifs de traitement de la dette locative ;
  • reprise du paiement des loyers ;
  • capacité à rembourser la dette locative ;
  • préconisations et observations adressées par l'intervenant social et juridique ;
  • le cas échéant, observations écrites du rédacteur, du locataire ou du bailleur ;
  • le cas échéant, nécessité d'un relogement et les démarches engagées à cette fin ;
  • le cas échéant, saisine et recommandations de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Pour consulter le décret du 5 janvier 2021 : cliquer ici

Notons qu'un député, Monsieur Nicolas DÉMOULIN, a été chargé en septembre 2020, par le Premier ministre, d'une mission ayant pour objet la prévention des expulsions locatives. Le rapport du député, qui pourrait contenir des propositions concernant le diagnostic DSF, reste attendu.

Références

  • Décret n°2021-8 du 5 janvier 2021 relatif aux modalités de réalisation et au contenu du diagnostic social et financier effectué dans le cadre d'une procédure judiciaire aux fins de résiliation du bail (JO du 7 janvier 2021)
  • Décret du 14 septembre 2020 chargeant un député d'une mission temporaire (JO du 15 septembre 2020)

Le cadre réglementaire est précisé concernant le diagnostic social et financier (DSF) requis au stade de l'assignation, comme l'avait prévu la loi Elan. Le formulaire réglementaire pour le DSF, fixé par arrêté ministériel, reste attendu.  

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