Des nouveautés sont à prendre en compte au plan fiscal dans le cadre d'opérations de crédit-bail immobilier, en immobilier d'entreprise. Voyons ce qu'il en est...

Pour la plus-value de cession dans le cadre d'une opération de cession bail... La loi de finances pour 2021 (article 33) est venue rétablir le dispositif exceptionnel et temporaire d’étalement de la plus-value de cession d’un immeuble, dans le cadre d’une opération de cession-bail (« lease-back »). 

La mesure, qui figurait dès le projet de loi de finances pour 2021 à l'initiative des pouvoirs publics, vise à «faciliter le refinancement des entreprises affectées par les conséquences de la crise sanitaire et leur permettre de reconstituer leur trésorerie» (cf. PLF pour 2021, exposé des motifs).

La cession-bail est l’opération par laquelle une entreprise propriétaire d’un bien immobilier professionnel le vend à une société de crédit-bail immobilier (crédit-bailleur) et simultanément le prend en crédit-bail immobilier et devient locataire (crédit-preneur). Le contrat de crédit-bail est assorti d’une option d’achat permettant à l’entreprise cédante de racheter son immeuble, en cours ou à l’issue du contrat. L’intérêt de cette technique de financement est de permettre au cédant devenu crédit-preneur de conserver la jouissance de l’immeuble dont il était auparavant propriétaire tout en restaurant sa trésorerie. L’opération lui permet ainsi d’obtenir rapidement des liquidités, ce qui, dans le contexte actuel, peut être particulièrement utile aux entreprises. En l’absence de disposition dérogatoire, la plus-value réalisée par une entreprise à l’occasion de la cession d’un immeuble à une société de crédit-bail est imposée en intégralité au titre de l’exercice de cession de l’actif, y compris dans le cas où l’entreprise en retrouverait immédiatement la jouissance dans le cadre d’une opération de cession-bail.

Le dispositif exceptionnel rétabli, consistant à étaler, sur option, l’imposition de la plus-value de cession sur la durée du contrat de crédit-bail, a pour objectif de permettre aux entreprises d'améliorer leur trésorerie en recourant à des opérations de cession-bail. L’étalement de la plus-value sur la durée du contrat de crédit-bail, sans pouvoir excéder quinze ans, assure la neutralité fiscale de l’opération pour l’entreprise qui réintègre la plus-value au fur et à mesure de la déduction des loyers de crédit-bail. Cette mesure de lissage de l’imposition de la plus-value permet donc aux entreprises d’obtenir rapidement des liquidités en réalisant les plus-values latentes qui existent sur leurs immeubles, sans s’acquitter immédiatement de l’intégralité de l’impôt afférent à ces plus-values.

A cet effet, l'article 39 novodecies du Code général des impôts -CGI (cliquer ici) a été complété. 

Au titre du texte issu de la loi de finances, tel que précisé par voie d'amendement (cliquer ici), lorsqu'une entreprise cède un immeuble à une société de crédit-bail dont elle retrouve immédiatement la jouissance en vertu d'un contrat de crédit-bail, le montant de la plus-value de cession de cet immeuble peut être réparti par parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail sans excéder quinze ans. Toutefois, lorsque l'immeuble est acquis par l'entreprise ou que le contrat de crédit-bail est résilié, le solde est imposé immédiatement.

Le dispositif s'applique aux immeubles dont la cession à une société de crédit-bail est réalisée entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023 et est précédée d'un accord de financement accepté par le crédit-preneur à compter du 28 septembre 2020, et au plus tard le 31 décembre 2022, et qui sont affectés par le crédit-preneur à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Le dispositif ne s'applique pas aux immeubles affectés par une entreprise à des activités de gestion de son propre patrimoine. Par exception, le dispositif s'applique lorsque l'immeuble est loué par l'entreprise à une entreprise avec laquelle elle entretient des liens de dépendance, du sens de l'article 39 (12.) du CGI (cliquer ici), et qui affecte l'immeuble à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Pour l'acquisition d'un immeuble résultant de la levée d'une option d'achat. Lorsque, dans le cadre d'une opération de crédit bail, un locataire se porte acquéreur de l'immeuble en levant une option d'achat, il doit en principe joindre une attestation délivrée par l'organisme bailleur à la déclaration de résultats de l'exercice en cours lors de l'acquisition de l'immeuble. Cette attestation doit être établie sur un document conforme au modèle fixé par l'administration (CGI, annexe III, art. 49 octies E).

Dans le cadre d'une publication du 6 janvier 2021 (cliquer ici), l'administration fiscale est venue opérer une simplification des obligations en matière d'acquisition d'un immeuble résultant de la levée d'une option d'achat. Par mesure de tempérament, l'administration fiscale admet qu’à l’obligation de transmission d'une attestation délivrée par l'organisme bailleur lors de l'acquisition de l'immeuble soit substituée une obligation de conserver le document à la disposition de l’administration par le locataire acquéreur.

Il est ainsi admis que le locataire acquéreur conserve à la disposition de l'administration l'attestation délivrée par l'organisme bailleur (BOI-BIC-PVMV-40-50-40 n°70).

Cette attestation doit comporter les renseignements nécessaires au calcul des sommes à réintégrer dans les résultats imposables de l'entreprise ainsi qu'à la détermination du prix de revient de l'immeuble ouvrant droit à l'amortissement à savoir :

  • l'identification de l'entreprise de crédit-bail ;
  • l'identité et l'adresse du locataire ;
  • la date et la durée du contrat ;
  • le prix de revient de l'immeuble en distinguant les éléments amortissables des éléments non amortissables ;
  • la date d'acquisition de l'immeuble par le locataire ;
  • le tableau d'amortissement de l'immeuble ou, le cas échéant, le montant des amortissements qui auraient été normalement admis en déduction pour la détermination du résultat fiscal du bailleur si celui-ci n'est pas soumis à l'impôt sur les bénéfices.

Pour consulter la doctrine fiscale, telle qu'actualisée : cliquer ici 

Références

  • Loi n°2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 (JO du 30 décembre 2020)
  • Direction générale des Finances publiques, Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts, publication du 6 janvier 2021

Le dispositif exceptionnel d’étalement de la plus-value de cession d’un immeuble, dans le cadre d’une opération de cession-bail, est rétabli pour une certaine période, sous conditions. Lorsqu'un locataire lève une option d'achat, il peut/doit conserver l'attestation requise délivrée par l'organisme bailleur, en la mettant au besoin à disposition des services fiscaux.

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