Les pouvoirs publics ont récemment apporté des précisions concernant la situation de propriétaires bailleurs, qui ont investi dans des logements en résidences de tourisme, et les (éventuelles) difficultés rencontrées pour la perception de leurs loyers. Le point, à ce sujet...

Du côté des investisseurs en résidence de tourisme... Les pouvoirs publics ont été interpellés concernant les (éventuelles) difficultés rencontrées par des investisseurs en résidences de tourisme, pour la perception de leurs loyers durant la crise sanitaire.

Dans le cadre d'une récente réponse ministérielle, les pouvoirs publics ont indiqué qu'ils n'envisageaient pas d'intervenir sous la forme d'une ordonnance à ce sujet, en apportant les précisions suivantes.

Les pouvoirs publics soulignent que du «fait de leurs obligations contractuelles, les gestionnaires des résidences de tourisme doivent s'acquitter des loyers versés aux propriétaires-investisseurs»

Les pouvoirs publics rappellent que des discussions ont eu lieu en 2020, sous l'égide des pouvoirs publics, avec le Syndicat National des Résidences de Tourisme et apparthotels (SNRT), et la Fédération nationale des propriétaires en résidence de tourisme (FNAPRT). À l'issue de ces discussions, les gestionnaires de résidences de tourisme se seraient notamment engagés à communiquer, aux bailleurs, les chiffres d'affaires trimestriels réalisés sur 2020 comparés à ceux réalisés au cours de l'année 2019. Pour les pouvoirs publics, le contenu de ces discussions forme «la trame d'un canevas non contraignant, pour servir de base de discussion contractuelle entre les bailleurs et les locataires-exploitants. L'État n'est pas parti dans cette relation contractuelle entre les bailleurs et les exploitants de résidences de tourisme» - sic (Rép. min. n°17287 du 28 janvier 2021  JO Sénat page 575).

Notons qu'une fédération d'associations de propriétaires (UNPI) a formulé diverses demandes et propositions à l'attention des pouvoirs publics, à ce sujet (cliquer ici).

Côté exploitants. L'article L. 321-2 du code du tourisme (cliquer ici) impose aux exploitants de résidence de tourisme, une fois par an, de «communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence».

Un parlementaire a souligné que l'information obligatoire se borne à la seule résidence dans laquelle il existe un investissement, et non à l'ensemble du parc de résidences exploitées par un opérateur, alors que la plupart des sociétés concernées gèrent plusieurs résidences et que la réalité de leur situation économique dépend des résultats de toutes les résidences gérées. Le parlementaire a expliqué qu'il serait souhaitable d'ajouter à cette information annuelle la communication d'une synthèse chiffrée relative à l'exploitation de l'intégralité du parc, avec détail des données par résidence.

Les pouvoirs publics ont indiqué que l'instauration d'une obligation d'ajouter à l'obligation d'information annuelle la communication d'une synthèse chiffrée relative à l'exploitation de l'intégralité du parc, avec détail des données par résidence n'était pas, pour l'heure, étudiée. Les pouvoirs publics ont rappelé que l'article L. 321-2 du Code du tourisme «oblige les exploitants de résidences de tourisme à communiquer d'une part les comptes d'exploitation aux propriétaires qui en font la demande, et d'autre part chaque année un bilan de l'année écoulée à l'ensemble des propriétaires. Ce compte d'exploitation ne peut être constitué d'un simple extrait du bilan, qui leur est obligatoirement adressé chaque année, et doit comporter un détail des charges variables et des charges fixes. De plus, il est possible aux copropriétaires de saisir en référé le tribunal compétent pour enjoindre au gestionnaire de communiquer les pièces visées par l'article L. 321-2 du code du tourisme avec une astreinte par jour de retard dans la communication de ces documents» (Rép. min. n°29329 du 22.12.2020 JOAN p. 9532).

Les pouvoirs publics ont indiqué que, à l'issue des discussions évoquées précédemment, les gestionnaires de résidences de tourisme se sont notamment engagés à communiquer, aux bailleurs, les chiffres d'affaires trimestriels réalisés sur 2020 comparés à ceux réalisés au cours de l'année 2019.

Notons que, dans le cadre d'une publication du 5 février 2021 (cliquer ici), le SNRT a indiqué avoir demandé aux pouvoirs publics de mettre en place un dispositif d’indemnisation «adaptée pour les exploitants de résidences de Tourisme et, par ricochet, les propriétaires bailleurs». Le SNRT a indiqué qu'un dispositif pourrait prochainement voir le jour. A suivre...

Du côté des banques. Les services de la direction générale des entreprises (DGE) ont demandé au SNRT de se mettre en relation avec la Fédération bancaire française (FBF), afin que les situations individuelles d'endettement des investisseurs-particuliers en résidence de tourisme soient étudiées avec attention par les organismes bancaires et que soient recherchées les solutions appropriées, en fonction de la situation personnelle de leurs clients. Selon les pouvoirs publics, la FFB aurait «invité» ses adhérents «à examiner avec bienveillance les situations individuelles des investisseurs particuliers qui seraient frappés par les conséquences de la crise et rechercher avec eux les solutions appropriées, en fonction de leur situation personnelle» (Rép. min. n°30528 du 25.08.2020 JOAN p. 5682).

Du coté des contentieux. Selon certaines informations, des actions judiciaires (collectives) de propriétaires-bailleurs pour des loyers impayés, seraient envisagées, ou en cours (notamment devant le tribunal judiciaire de Paris), à l'encontre d'opérateurs du secteur.

Notons que, dans une affaire, une Cour d'Appel a donné raison à un investisseur à l'égard d'un opérateur pour des loyers impayés du 1er semestre 2020, en écartant le moyen pris de la force majeure liée à l'épidémie Covid 19, au motif que l'opérateur ne justifiait pas «de difficultés de trésorerie rendant impossible l'exécution de son obligation de payer les loyers. Cette épidémie n'a pas ainsi de conséquences irrésistibles» (CA Grenoble 05.11.2020 n°16/04533).

La Cour de cassation pourrait être amenée à se prononcer. A suivre...

Pour consulter :

  • la réponse ministérielle du 28 janvier 2021: cliquer ici
  • la réponse ministérielle du 22 décembre 2020: cliquer ici 
  • la réponse ministérielle du 25 août 2020: cliquer ici

Références

  • Réponse ministérielle n°17287 du 28 janvier 2021 - JO Sénat page 575
  • Réponse ministérielle n°29329 du 22 décembre 2020 - JOAN page  9532
  • Réponse ministérielle n°30528 du 25 août 2020 - JOAN page 5682
  • Site internet du SNRT, de la FNAPRT, de l'UNPI

Les pouvoirs publics ont indiqué qu'ils n'envisageaient pas d'intervenir par ordonnance pour fixer des règles particulières concernant les loyers dus en principe par les exploitants des résidences de tourisme. La mise en place d'un dispositif particulier d’indemnisation et diverses mesures ont été demandées par une organisation professionnelle d'opérateurs, et des organisations de propriétaires-bailleurs.

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