La Cour de cassation vient de rendre un important arrêt sur les conditions de mise en œuvre de l'action en démolition d'un ouvrage, en application de l'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme. Que faut-il savoir?     

Pour le régime de démolition «L 480-13»... Comme expliqué en son temps dans un conseil, la loi n°2015-990 du 6 août 2015 a durci les conditions dans lesquelles la démolition d’un immeuble ou d'un ouvrage, construit conformément à un permis de construire (PC), peut être demandée devant le juge civil par un tiers (voisin, ...). Le PC concerné doit notamment avoir été annulé par le juge administratif. Une règle d’urbanisme ou servitude d’utilité publique doit avoir été méconnue. Enfin, la construction doit être située dans l'une des 14 zones mentionnées et protégées par le texte (C. urb. art. L 480-13 - cliquer ici).

Ainsi, comme évoqué dans un conseil (A&C Immobilier, 16ème année n°7 p. 2), la démolition d’un immeuble, édifié conformément à un PC, ne peut être demandée par un tiers, devant le juge civil, que sous d’étroites conditions. Notons que le texte concerné s’applique pour une action en démolition (exclusivement) fondée sur la violation des règles ou servitudes d’urbanisme (Cass. 3e civ. 21.03.2019 n° 18-13288) . Pour espérer obtenir gain de cause (la démolition), un particulier (ou une association recevable) doit pouvoir rapporter la preuve d’un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation des règles ou servitudes d’urbanisme (Cass. 3e civ. 11.07.2019 n°18-18803 ; Cass. 3e civ. 07.11.2019 n°18-17751 et 18-17748).

Il a été en outre récemment jugé : 

  • que l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme ne s'applique pas pour une construction édifiées sans permis de construire, ou lorsqu'une construction n'est pas conforme à un permis de construire (Cass. civ. 3ème 01 10.2020 n°19-14479 et 05.11.2020, n°19-10101).
  • qu'un permis de construire «obtenu frauduleusement est inexistant et exclut toute application de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme» (Cass. crim. 08.12.2020 n°19-84245)

Une importante décision à intégrer... La Cour de cassation a été récemment amenée à se prononcer, une nouvelle fois, sur les conditions de mise en œuvre de l'article L. 480-13 du code de l’urbanisme (Cass. civ. 3ème 11.02.2021 n°20-13627).

Par un arrêt de principe, la Cour de cassation souligne que si l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme «limite l’action des tiers en démolition du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique aux seules zones mentionnées», le texte, dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi Elan) et en droit depuis le 1er janvier 2020, «confère au représentant de l’Etat dans le département la faculté d’engager l’action en démolition, y compris lorsque la construction n’est pas située dans l’une de ces zones».

Ainsi, pour la Cour de cassation, s’il «a entendu prévenir les recours abusifs de tiers, le législateur n’a donc pas conféré une impunité aux propriétaires de constructions situées en dehors des zones spécifiquement mentionnées, lesquels demeurent exposés à l’action du représentant de l’Etat».

En outre, pour la Cour de cassation, «en maintenant la possibilité pour les tiers d’agir en démolition dans certaines zones présentant une importance particulière, le législateur a entendu assurer une conciliation équilibrée entre, d’une part, l’objectif de sécurisation des projets de construction et, d’autre part, la protection de la nature, des paysages et du patrimoine architectural et urbain, ainsi que la prévention des risques naturels ou technologiques».

Dans ces conditions, la Cour de cassation estime que la démolition d'une construction peut être ordonnée par le juge civil si elle est située, au jour où il statue, dans l’une des zones mentionnées et protégées par l'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme. En effet, pour la Cour de cassation, «ne pas permettre au juge d’ordonner la démolition d’une construction qui, au jour où il statue, est située dans l’une des zones (...) serait de nature à méconnaître l’équilibre ainsi recherché au détriment de ces objectifs de protection et de prévention».

Dans l'affaire jugée le 11 février 2021, le litige portait sur une maison d’habitation construite en vertu d’un permis de construire initial (2010) puis modificatif (2011). Un tiers, qui avait obtenu en 2015 l’annulation des permis par la juridiction administrative, avait réclamé la démolition de la maison. Appelée à se prononcer, la Cour d’appel de Nîmes avait constaté que, à la date à laquelle elle statuait (décembre 2019), la maison  était (désormais) située dans un périmètre classé en zone rouge du plan de prévention du risque d’inondation. Pour la Cour de cassation, la condition tenant à la localisation de la construction dans l’une des zones mentionnées par l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme était remplie.

Pour consulter l'arrêt du 11 février 2021: cliquer ici ou cliquer ici (Legifrance) 

A noter. Pour qu'une action en démolition, engagée par un tiers devant le juge civil, soit recevable au titre de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, elle doit être engagée dans un délai de deux ans suivant la décision (définitive) de la juridiction administrative (annulant le PC).

Références

  • Cour de cassation 3ème chambre civile 11 février 2021 n°20-13627
  • Site internet de Cour de cassation -  Bulletin numérique des arrêts publiés des chambres civiles

Au titre de l'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme, et sous réserve que toutes les autres conditions soient remplies, la démolition d'un immeuble ou ouvrage peut être ordonnée par le juge civil si, au moment où le juge statue, il est situé dans l'une des zones protégées par le texte.

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