La Conseil d'Etat s'est récemment prononcé sur le caractère déductible ou non de dépenses de travaux, au titre des revenus fonciers. L'arrêt mérite l'attention... 

Pour les travaux déductibles des revenus fonciers... Au titre de l'article 31 du Code général des impôts - CGI (cliquer ici), certaines dépenses de travaux sont déductibles des revenus fonciers d'un propriétaire assujetti à l'impôt sur le revenu. Le texte vise les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire, outre «les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement» (CGI, art. 31 I 1° b.). Les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement d'un immeuble ne sont donc pas, en principe, admises en déduction du revenu brut foncier.

Selon l'administration fiscale (cliquer ici), certaines opérations de rénovation ou réhabilitation de locaux donnés en location peuvent induire la réalisation simultanée de travaux de natures différentes. Il en est ainsi d'une opération de rénovation comportant la réalisation simultanée de travaux de réparation, de travaux d'amélioration et de travaux de reconstruction ou d'agrandissement. Cette réalisation peut être selon le cas, conjointe ou successive. Le caractère déductible de chacune des catégories de dépenses dépend de leur caractère dissociable ou indissociable des autres.

Une nouvelle décision à apprécier... Dans une affaire, un couple et ses enfants ont créé une SCI ayant pour activité la location de biens immobiliers. La SCI a acquis un ensemble immobilier, composé d'une maison de maître et d'une dépendance, puis elle a effectué des travaux afin de réaliser onze appartements dans la maison principale et un douzième dans la dépendance. A l'issue d'une vérification de comptabilité de la SCI, l'administration fiscale a remis en cause le caractère déductible de ces dépenses de travaux qu'elle a regardées comme des dépenses de reconstruction et d'agrandissement. Saisie du litige, la Cour administrative d'appel (CAA) de Bordeaux a donné raison aux services fiscaux (CAA Bordeaux 12 avril 2019 n°17BX00423, 17BX00424 et 17BX00425).

Le Conseil d'Etat a récemment annulé les arrêts de la CAA de Bordeaux, au regard de la règle suivante, dont elle a déjà fait souvent application. Au regard de l'article 31 du CGI, «doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation, ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d'agrandissement, ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants».

En l'espèce, la création d'appartements dans la demeure principale, qui n'était que partiellement affectée à l'habitation, avait nécessité d'importants travaux de réaménagement interne, l'installation de cuisines et de sanitaires dans chacun d'entre eux et la réfection des réseaux d'eau, d'électricité et d'évacuation des eaux usées. Pour la CAA de Bordeaux, les travaux réalisés présentaient, en raison de leur ampleur, le caractère de travaux de reconstruction et d'agrandissement. Au contraire, pour le Conseil d'Etat, au vu des pièces fournies en l'espèce, les travaux en litige n'avaient pas affecté de manière importante le gros œuvre et n'étaient pas d'une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction. Il découle en outre de l'arrêt que les services fiscaux ne peuvent se prévaloir d'une augmentation de la surface habitable d'un ensemble immobilier en prenant en compte des travaux qui, «techniquement et fonctionnellement», sont indépendants (CE 11.02.2021 n°431595).

Pour consulter l'arrêt du Conseil d'Etat du 11 février 2021: cliquer ici

Face à la doctrine de certains juges... Dans le même esprit, en novembre 2020, et en s'appuyant la même règle, le Conseil d'Etat a annulé un arrêt de la Cour administrative d'appel de Nantes, qui avait retenu à tort la position de l'administration fiscale pour la déductibilité de certains travaux, dans une affaire (CE 20.11.2020 n°427024 - cliquer ici). 

En juillet 2020, le Conseil d'Etat a également souligné, dans le même esprit, que des «travaux d'aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable» (CE 01.07.2020 n°433293 - cliquer ici).

Références

  • Conseil d'Etat, 9ème chambre, 11 février 2021 n°431595
  • Conseil d'État, 9ème chambre, 20 novembre 2020 n°427024
  • Conseil d'État, 8ème chambre, 1er juillet 2020, n°433293
  • Site internet du Conseil d'Etat - Base ArianeWeb
  • Base Bofip-Impôts BOI-RFPI-BASE-20-30-20 

Pour contester à bon droit la déductibilité de certains travaux en tant que travaux de reconstruction ou d'agrandissement (ou d'aménagement interne), les services fiscaux doivent être en mesure de démontrer que les critères posés par le Conseil d'Etat sont réunis (incidence sur le gros œuvre, le volume ou la surface habitable...).  

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