En immobilier d'entreprise, un dispositif fiscal permet parfois à une personne morale, assujettie à l’impôt des sociétés, de bénéficier d’un régime fiscal de faveur pour la vente de locaux ou terrains. Il y a du nouveau, à ce sujet, à la suite d'un décret publié le 20 février 2021...

Pour une vente avec le taux réduit d'IS... La plus-value réalisée par une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), en cas de vente de certains biens peut, sous conditions, bénéficier du taux réduit d'IS de 19 %, si les locaux sont vendus à une personne morale s’engageant, sous quatre ans (en principe), à les transformer en logements (CGI art. 210 F : cliquer ici).

Est concernée la vente de locaux à usage de bureaux, commercial ou industriel (au sens du texte), ou la vente d’un terrain à bâtir (TAB).

Le bien concerné doit être situé en zone (très) tendue, précisément une commune classée en zone A bis et A par un arrêté ministériel du 1er août 2014 (annexe I). Outre Paris, sont concernées certaines communes situées dans les départements suivants : 01, 06, 13, 34, 59, 60, 74, 75, 83, 91, 92, 93, 94, et 95 (cliquer ici).

Comme expliqué dans un récent conseil (A&C Immobilier 16ème année, n°21 p.4), la loi de finances pour 2021 a prolongé ce dispositif fiscalement avantageux (bénéfice du taux réduit) pour une vente réalisée jusqu’au 31 décembre 2022, et même jusqu’au 31 décembre 2024, si une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente est régularisée d'ici le 31 décembre 2022 (loi n°2020-1721 du 29 décembre 2020, art. 25).

Pour le délai de réalisation des travaux... Pour que le vendeur puisse bénéficier de l'avantage fiscal, l'acquéreur «doit s'engager soit à transformer le local acquis en local à usage d'habitation dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l'exercice au cours duquel l'acquisition est intervenue, soit, en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir, à y construire des locaux à usage d'habitation dans ce même délai. Pour l'application de cette condition, l'engagement de transformation ou de construction est réputé respecté lorsque l'achèvement des travaux de transformation ou de construction intervient avant le terme du délai de quatre ans».

La date d'achèvement à prendre en compte est celle mentionnée dans la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (Daact).

Une prolongation possible... La loi de finances pour 2021 (art. 17) a également instauré une nouvelle mesure favorable au profit de l'acquéreur, à ce sujet. A sa demande, une prolongation du délai de quatre ans peut être accordée par l'administration, pour une durée n'excédant pas un an. Cette prolongation peut, dans les mêmes conditions, être renouvelée une fois (CGI, art. 210 F II).

Un décret n°2021-185 du 18 février 2021, publié le 20 février 2021, vient de préciser les modalités d'application de ce nouveau dispositif de prolongation (CGI, annexe III, nouvel art. 46 quater-0 ZZ bis F.).

La demande initiale de prolongation du délai de quatre ans doit être formulée au plus tard trois mois avant l'expiration du délai. La demande doit préciser la consistance des travaux prévus dans l'engagement de transformation ou de construction, et les motifs pour lesquels ces travaux ne seront pas achevés dans le délai initial.

La demande doit être adressée au directeur départemental des finances publiques (DDFIP), ou du directeur régional  le cas échéant (DRFiP) du lieu de situation de l'immeuble concerné.

La demande de renouvellement de la prolongation peut/doit être formulée, dans les mêmes conditions, au plus tard trois mois avant l'expiration de la prolongation initiale.

Notons que l'absence de notification d'un refus motivé de l'administration, dans les deux mois de la réception de la demande, vaut acceptation de la prolongation du délai.

Référence

Décret n°2021-185 du 18 février 2021 précisant les modalités de la demande de prolongation du délai de transformation ou de construction de quatre ans mentionnée au III de l'article 210 F du code général des impôts (JO du 20 février 2021).

Dans les conditions venant d'être fixées par décret, l'acquéreur peut bénéficier, en faisant une demande en ordre, d'une prolongation du délai de 4 ans qui lui est en principe imparti pour la transformation des locaux, ou construction sur le terrain cédé. L'absence de notification d'un refus motivé, dans les deux mois de la réception de la demande, vaut acceptation de la prolongation du délai.

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