Dans le cadre de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, les pouvoirs publics viennent de publier, le 11 février 2021, une nouvelle ordonnance intéressant les règles applicables en copropriété. Que faut-il vite savoir?

Pour le dispositif exceptionnel lié à la crise sanitaire...  Comme expliqué dans des actualités et conseils, les pouvoirs publics ont progressivement organisé, durant l'année 2020, un dispositif exceptionnel destiné à prendre en compte, pour la vie et le fonctionnement des copropriétés, la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19.

Ce dispositif exceptionnel, prévu et organisé par les articles 22 à 22-5 d'une ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, telle que complétée par des ordonnances 2020-460 du 22.04.2020 et 2020-595 du 20.05.2020,  a été prolongé et complété par une ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 (A&C Immobilier 16ème année, n°18 , p.7). Cette ordonnance a prolongé notamment la durée du dispositif, prévu pour l'organisation et la tenue d’une assemblée générale (AG) de copropriétaires, jusqu’au 1er avril 2021, en l’adaptant.

Certaines règles sont prorogées... Une ordonnance n°2021-142 du 10 février 2021, publiée le 11 février 2021, vient de proroger certaines des règles fixées par l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 (ord. n°2020-304, articles 22-2 I al. 1, 22-4 et 22-5).

Les textes concernés faisaient jusqu'ici référence à la date du 1er avril 2021.

A la suite de l'ordonnance n°2021-142 du 10 février 2021, les règles concernées sont applicables «jusqu'à un mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire déclaré par le décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l'état d'urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l'article L. 3131-13 du code de la santé publique».

Les règles retouchées concernent : 

  • la possibilité pour un syndic de copropriété de prévoir que les copropriétaires ne participent pas à une assemblée générale (AG) par présence physique (article 22-2);
  • la possibilité pour un mandataire, sous certaines conditions, de recevoir plus de trois délégations de vote pour une AG concernée  (article 22-4);
  • la possibilité, pour le syndic, de décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à une AG par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique (article 22-5).

Précisément, les textes retouchés suivants sont à prendre en compte.

Au titre de l'article 22-2 I al. 1 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, tel que retouché,  jusqu'à un mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire, un syndic de copropriété peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à une AG par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'AG par visioconférence (ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification). Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'AG, dans les conditions fixées par l'article 17-1 A al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 (cliquer ici). Lorsque le recours à la visioconférence (ou un autre moyen de communication électronique) n'est pas possible, le syndic de copropriété peut prévoir que les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Côté syndics, veillez à prendre en compte le formulaire réglementaire pour le vote par correspondance (arrêté ministériel du 2 juillet 2020 NOR : JUSC2016025A - cliquer ici).

Au titre de l'article 22-4 de l'ordonnance n°2020-304, dans le cadre d'une AG concernée, un  mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Au titre de l'article 22-5 de de l'ordonnance n°2020-304, un syndic de copropriété peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'AG par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu'à ce que l'AG se prononce sur leur utilisation.

Selon le rapport de présentation de l'ordonnance du 10 février 2021, ces mesures «permettront ainsi, dans des conditions adaptées à la crise sanitaire actuelle, aux syndics de convoquer les assemblées générales selon des modalités sécurisées et aux syndicats de copropriétaires de prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété».

En effet, comme l'a souligné le compte-rendu du Conseil des Ministres du 10 février 2021, au cours duquel l'ordonnance a été présentée, «compte-tenu du contexte sanitaire actuel et des limitations de rassemblements qu’il impose et qui ne permettent pas toujours d’assurer en présentiel les assemblées générales des copropriétés, il est nécessaire de permettre aux syndics de les convoquer selon des modalités sécurisées. Ainsi, les syndicats de copropriétaires pourront prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement des copropriétés».

Pour consulter:

  • l'ordonnance n°2021-142 du 10 février 2021: cliquer ici
  • le rapport de présentation de l'ordonnance: cliquer ici
  • le compte-rendu du Conseil des Ministres du 10 février 2021: cliquer ici
  • l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 : cliquer ici 

Pour la mise en œuvre pratique des textes, la «foire aux questions» (FAQ) proposée par le Ministère de la Justice reste à notre avis d'actualité, en tenant compte de la prorogation organisée par l'ordonnance n°2021-142 du 10 février 2021. Pour consulter la FAQ: cliquer ici 

En vue de la prolongation de l'état d'urgence sanitaire... Il est à relever que les députés viennent d'adopter définitivement, le 9 février 2021, le projet de loi visant une nouvelle fois à proroger l'état d'urgence sanitaire en cours, jusqu'au 1er juin 2021 (cliquer ici), au lieu du 16 février 2021 (initialement). La promulgation de la loi reste attendue. L'état d'urgence sanitaire, déclaré par le décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020, avait été prolongé une première fois jusqu'au 16 février 2021 par l'article 1er de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 (cliquer ici).

Sous réserve de la promulgation et parution effective de la loi à venir (et d'une censure du Conseil constitutionnel s'il est saisi), outre des précisions qui pourraient être apportées par les pouvoirs publics, les règles  prorogées par l'ordonnance du 10 février 2021 pour les copropriétés pourraient ainsi s'appliquer jusqu'au 1er juillet 2021. 

Attention ! L'ordonnance n°2021-142 du 10 février 2021 n'a pas prévu de (nouvelle) règle spécifique pour les contrats des syndics de copropriété, et les modalités de leur (re)désignation.

Références

  • Ordonnance n°2021-142 du 10 février 2021 portant prorogation de certaines dispositions de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété (JO du 11 février 2021)
  • Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n°2021-142 du 10 février 2021 portant prorogation de certaines dispositions de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété (JO du 11 février 2021)
  • Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété
  • Projet de loi  prorogeant l'état d'urgence sanitaire, adopté par l'Assemblée nationale le 9 février 2021, T.A. n° 563

Certaines règles du dispositif exceptionnel organisé par l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, pour l'organisation et la tenue d'une AG de copropriétaires, resteront applicables jusqu'à un mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire. La date du 1er juillet 2021 pourrait être à prendre en compte, si la loi visant à proroger l'état d'urgence sanitaire en cours jusqu'au 1er juin 2021 est promulguée et publiée en l'état.

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