Les pouvoirs publics ont été interrogés sur les exceptions de remise en cause du bénéfice du taux réduit de TVA de 5,5 %, dans le cadre de l'acquisition d'un logement, dans le cadre de certains programmes en VEFA. La réponse ministérielle, publiée le 27 avril 2021, mérite l'attention... 

Sous conditions, lors de l'acquisition d'un bien immobilier sous la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), les acquéreurs peuvent bénéficier d'un taux réduit de TVA.

Au titre de l'article 278 sexies (III 2°) du code général des impôts (CGI), sont soumises au taux de 5,5 % de la TVA les livraisons et livraisons à soi-même des logements faisant l'objet d'un contrat d'accession à la propriété pour lequel le prix de vente n'excède pas un certain plafond lorsque, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, ces logements:

  • soit sont situés dans un quartier faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l'objet d'un contrat de ville, ou sont entièrement situés à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers ;
  • soit sont intégrés à un ensemble immobilier partiellement situé à moins de 300 mètres et entièrement situé à moins de 500 mètres de la limite d'un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l'objet d'une convention de renouvellement urbain.

Un texte fiscal précise que le bénéfice du taux réduit peut être remis en cause lorsque la condition d'usage de résidence principale cesse d'être remplie pendant une certaine période (10 ou 15 ans selon les cas) qui suit le fait générateur de l'opération. La personne qui a acquis un logement au taux réduit est alors tenue au paiement d'un complément d'impôt  (CGI, art. 284 II cliquer ici).

Toutefois, la doctrine fiscale précise que la survenance de certains événements, limitativement énumérés, n'entraîne pas la remise en cause du bénéfice du taux réduit, à titre d'exceptions (BOI-TVA-IMM-20-20-20 n°430).

Parmi ces évènements, figure désormais la naissance d'un enfant, pour autant «qu’elle soit postérieure à la livraison du logement», selon le fisc. En pratique, cela permet par exemple à un couple, ayant acheté un logement puis souhaitant le revendre à la naissance d'un enfant, d'être exempté du différentiel de TVA si le bien immobilier a (déjà) été livré.

Un député a proposé que la naissance d'un enfant à partir de l'acquisition du logement puisse (aussi) être prise en compte.

Dans le cadre d'une réponse ministérielle publiée le 27 avril 2021, les pouvoirs publics viennent d'écarter cette proposition, pour les motifs suivants. Cette exception peut jouer «sans que l'acquéreur n'ait à justifier de l'inadaptation du logement à sa nouvelle situation. Cette tolérance présente nécessairement un caractère très circonscrit. En effet, elle permet au primo-accédant de céder le bien neuf, ou quasi-neuf, en-dessous du prix de marché, le prix de revente n'incluant, sur le plan économique, la TVA au taux réduit alors même, d'une part, que le second acquéreur ne remplirait aucune des conditions d'éligibilité à l'avantage fiscal et, d'autre part, que la nouvelle acquisition du primo-accédant serait susceptible de bénéficier du taux réduit». Pour les pouvoirs publics, il en résulte notamment que la tolérance ne s'applique pas lorsque l'évènement en cause est antérieur à la date du fait générateur de la TVA, qui se produit au moment de la livraison du bien. Le fait générateur de la VEFA intervient lors de la réception des travaux à l'issue desquels l'immeuble est considéré comme achevé, au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation. La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (Daact), prévue par le Code de l'Urbanisme, qui atteste de l'achèvement des travaux. Pour les pouvoirs publics, il «en résulte que la naissance d'un enfant avant l'issue des travaux de construction d'un immeuble en VEFA ne constitue pas un évènement permettant de bénéficier de l'absence de rappel de taxe».

La réponse ministérielle précise que les pouvoirs publics n'envisagent pas «d'étendre la portée» des exceptions prévues (Rép. min. n°31184 du 27.04.2021 JOAN p. 3634).

Pour consulter :

Références

  • Réponse ministérielle n°31184 du 27 avril 2021 JOAN page 3634
  • Bulletin officiel des finances publiques (Bofip-impôts)

Les pouvoirs publics n'envisagent pas d'étendre la portée des exceptions prévues, et notamment  le cas de la naissance d'un enfant. Pour s'en prévaloir afin de ne pas subir de rappel de TVA en cas de revente, la naissance d'un enfant doit être postérieure à la livraison du logement concerné (celui-ci doit être achevé).

Détails de contact
Editions Francis Lefebvre | 42, rue de Villiers | CS 50002 | 92532 Levallois-Perret
Tél. : 03.28.04.34.10 | Fax : 03.28.04.34.11
service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr
SAS au capital de 241 608 euros | RCS Nanterre | N° TVA : FR 764 147 408 52 | Code APE : 5814 Z