Une réponse ministérielle publiée le 27 avril 2021 vient d'apporter une importante précision sur la portée du dispositif exceptionnel d'exonération des droits de mutation à titre gratuit (DMTG), prévu pour certaines donations. Le point!

Pour le dispositif prévu par l'article 790 A bis du CGI... Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, année 16 n°11  p.2), la loi n°2020-935 du 30 juillet 2020 de finances rectificative pour 2020 (JO du 31.07.2020 art. 19) a décidé de créer un dispositif fiscal qui favorise les donations pour la construction de logements, et la mise en œuvre de certains travaux.

Ce dispositif est régi par l'article 790 A bis du code général des impôts (CGI). Au titre du dispositif, les dons de sommes d’argent consentis à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant (ou, à défaut d’une telle descendance, un neveu ou une nièce), peuvent être exonérés de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) dans la limite de 100.000 €, sous conditions. Peut bénéficier du dispositif d’exonération la donation d’une somme d’argent affectée, par le donataire, à la construction de sa résidence principale. Peut aussi bénéficier du dispositif d’exonération une donation pour une somme affectée à des travaux et dépenses éligibles au dispositif «MaPrimeRénov», dans le logement dont le donataire est propriétaire (habitation principale).

Une précision à intégrer... Les pouvoirs publics ont été interrogés par une députée sur l'applicabilité du dispositif prévu par l'article 790 A bis du code général des impôts (CGI), en matière de vente en l'état futur achèvement (VEFA).

Par une réponse ministérielle publiée le 27 avril 2021, le Ministère de l'Economie et des finances vient d'apporter une réponse négative, pour les motifs suivants. 

L'exonération prévue par les textes, qui sont «dérogatoires du droit commun et à ce titre d'interprétation stricte, est subordonnée à l'affectation des sommes données à la construction de sa résidence principale par le donataire».

Pour les pouvoirs publics, l'extension «du dispositif à l'acquisition de la résidence principale du donataire, envisagée durant les travaux préparatoires, a été in fine écartée des dispositions entrées en vigueur. Il ressort des caractéristiques d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) que l'acquéreur n'est, à aucun moment, responsable de la construction, la fonction de maître d'ouvrage revenant au promoteur-constructeur (article L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation), qui est également le titulaire du permis de construire. Au contraire, dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le particulier propriétaire du terrain, titulaire du permis de construire, est le maître d'ouvrage qui commande la construction d'un bien immobilier au constructeur ou à l'entrepreneur. La vente en l'état futur d'achèvement est généralement assimilée fiscalement à l'acquisition d'un bien immobilier, et non à sa construction. Ainsi, sous l'empire du régime de la TVA immobilière, il a été précisé que l'achat par un particulier d'un immeuble en état futur d'achèvement et la construction par celui-ci d'une habitation sur un terrain qu'il avait préalablement acquis n'étaient pas soumis aux mêmes règles fiscales, dès lors que la vente en état futur d'achèvement telle que définie à l'article L. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ne s'analyse pas, compte tenu de la nature des contrats conclus à cette fin, en l'achat d'un terrain suivi de travaux immobiliers, mais comme l'achat d'un immeuble neuf (réponse ministérielle Chossy, AN 8 février 1999, p. 788 n° 22153). De même, pour l'application du dispositif d'incitation à l'investissement locatif prévu à l'article 199 novovicies du CGI («Pinel») le législateur a distingué, parmi les investissements ouvrant droit à la réduction d'impôt, d'une part l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement et, d'autre part, le logement que le contribuable fait construire».

Pour les pouvoirs publics, dans ces conditions, «l'acquisition en état futur d'achèvement d'un logement que le contribuable entend affecter à sa résidence principale ne saurait s'analyser comme la construction de sa résidence principale par un donataire au sens et pour l'application de l'article 790 A bis du CGI» (rép. min. n°35345 du 27.04.2021 JOAN p. 3650).

Attention ! Le dispositif fiscal prévu par l'article 790 A bis du code général des impôts, là où il peut s'appliquer, est temporaire et ne concerne que des sommes versées d'ici le 30 juin 2021.

Pour bénéficier du dispositif, un formulaire de déclaration (Cerfa 11278*17, imprimé 2735-SD) est à régulariser auprès du service chargé de l’enregistrement du domicile du donataire, en double exemplaire (A&C Immobilier 16ème année n°16 p.8). La rubrique V du formulaire est à compléter.

Notons qu'un décret n°2019-1565 du 30 décembre 2019 (JO du 31.12.2019 - cliquer ici), en application de la loi de finances pour 2020, a en principe supprimé la déclaration des dons manuels via le formulaire Cerfa n°2735, et prévu qu'une déclaration par voie dématérialisée au moyen d'un téléservice mis à disposition par l'administration. Dans le cadre d'une réponse ministérielle publiée le 1er avril 2021, les pouvoirs publics ont précisé que le procédé doit être mis en œuvre dans le cadre du déploiement d'un téléservice appelé «e-Enregistrement», censé intervenir progressivement «à partir de 2021» (sic). Ce service offrira aux usagers un service numérique qui «permettra la transmission et l'enregistrement dématérialisés des déclarations de don manuel par les particuliers, des déclarations de cession de droits sociaux non constatées par un acte, déposées par les particuliers et les entreprises, puis des déclarations de succession transmises par les notaires. Les particuliers et les professionnels bénéficieront d'un service en ligne via impots.gouv.fr. Les notaires déposeront les déclarations de succession par échange de fichiers dématérialisés sécurisés, selon des modalités techniques en cours d'examen avec cette profession. Jusqu'à l'ouverture de cette plateforme, le mode de souscription des déclarations de dons manuels et de sommes d'argent reste «papier» (formulaire cerfa n° 2735)». Pour consulter la réponse ministérielle: cliquer ici

Notons que les commentaires officiels de l'administration fiscale (publication au Bofip-Impôts...) se font toujours attendre, au 28 avril 2021, concernant les modalités d'application du dispositif.

Pour consulter :

Références

  • Réponse ministérielle n°35345 du 27 avril 2021 JOAN page 3650
  • Réponse ministérielle n°20619 du 1er avril 2021 JO Sénat page 2186 

Le dispositif fiscal avantageux, créé à titre temporaire et sous conditions pour la donation de sommes versées d'ici le 30 juin 2021, ne peut s'appliquer pour des sommes affectées à l'acquisition en VEFA de la résidence principale du donataire.

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