La Cour de cassation s'est récemment prononcée sur le régime de prescription applicable pour une procédure en expulsion, engagée à l'égard de l'occupant sans droit ni titre d'un logement. Que faut-il savoir?

En droit. Par un arrêt qui aura les faveurs d'une publication au Bulletin officiel, rendu au visa des articles 544 et 2227 du code civil, la Cour de cassation a récemment jugé que «l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n'est pas susceptible de prescription» (cass. civ. 3ème 25.03.2021 n°20-10947).

Pour motiver sa décision, la Cour de cassation a rappelé que le droit de propriété est imprescriptible (C. civ. art. 544),  et que la «revendication est l'action par laquelle le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclame à celui qui la détient la restitution de son bien».

La Cour de cassation avait déjà utilisé cette règle de principe, avec cette formulation, dans un arrêt rendu le 10 septembre 2020.

  • Pour consulter l'arrêt du 10 septembre 2020: cliquer ici

Par le passé, la Cour de cassation a déjà eu l'occasion de juge que «le droit de propriété ne s'éteignant pas par le non usage, l'action en revendication n'est pas susceptible de prescription» (cass. civ. 3ème 9 septembre 2014, n°13-18133 - cliquer ici).

En pratique. Il découle des deux arrêts récents qu'un propriétaire peut se prévaloir de l'imprescriptibilité de l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété.

Dans les deux affaires, le nouveau propriétaire d'un logement a pu se prévaloir de la règle posée au titre d'une action tendant à l'expulsion de l'occupant d'un ancien logement de fonction, constituant l'accessoire d'un contrat de travail ayant pris fin. La personne avait continué à occuper les lieux et était demeurée dans les lieux après sa retraite.

La solution parait transposable pour une action en expulsion qui serait tardivement engagée à l'égard d'un ex-locataire après la fin d'un bail d'habitation, ou à l'égard d'un «squatteur». 

La solution, rendue pour un logement, parait transposable pour une action en expulsion engagée à l'égard d'une personne occupant, sans droit ni titre, tout autre type de locaux (local commercial ou professionnel, garage etc...), ou d'un terrain.

En cas de litige portant sur la propriété d'un bien, il convient de réserver le cas où une personne peut à bon droit se prévaloir de la prescription acquisitive par usucapion. Ceci suppose qu'elle puisse justifier d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, à titre de propriétaire pendant trente ans sur le bien concerné, en principe (C. civil, art. 2261). Il faut ainsi «démontrer une occupation continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire depuis plus de trente ans» (Cass. civ. 3ème 8 avril 2021, n°20-14653 - cliquer ici). 

En logique, un locataire, un usufruitier ou toute autre personne qui détient un bien de manière précaire ne peut le prescrire (C. civil, art. 2266).

Références

  • Cour de cassation 3ème chambre civile 8 avril 2021 n°20-14653
  • Cour de cassation 3ème chambre civile 25 mars 2021, n°20-10947
  • Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 septembre 2020, n°19-13130

L'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre d'un terrain ou de locaux, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n'est pas susceptible de prescription.

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