Une réponse ministérielle publiée le 22 avril 2021 vient d'apporter des précisions sur le champ d'application du droit légal de préférence reconnu à des locataires, lorsqu’un bailleur décide de vendre des locaux loués sous bail commercial. Faisons le point...

Pour le droit légal de préférence instauré par la loi «Pinel»... Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi Pinel), un texte du Code de commerce permet au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, bénéficiant d’un bail commercial, de l’acquérir lorsque le bailleur envisage de vendre (C. com. art. L 145-46-1 - cliquer ici). Le locataire bénéficie à ce titre d’un droit légal de préférence (on parle aussi de droit de préemption). La Cour de cassation a jugé que l'article L. 145-46-1 du Code de commerce s'applique à toute cession conclue après le 18 décembre 2014 (Cass. civ. 3ème 12.11.2020 n°19-16927 cliquer ici).

L'article L 145-46-1 du Code de commerce écarte le droit légal de préférence, dans certaines hypothèses. Il en va ainsi en cas de cession, par un bailleur, à son conjoint, ou à un de ses ascendants/descendants (ou son conjoint). Il en va de même en cas de «cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial» , de «cession unique de locaux commerciaux distincts» , de «cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial», ou de «cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux». Au titre de ces exceptions, la Cour d'appel de Paris vient  de juger que le droit légal de préférence ne s'applique pas en cas de «cession unique de locaux commerciaux distincts, peu important qu'aient été ajoutés à ces lots commerciaux des lots ayant une autre destination» (CA de Paris 17.03.2021 n°19/10232 - inédit).

La Cour de cassation a jugé que le locataire ne bénéficie pas du droit légal de préférence en cas de vente aux enchères publiques d’un immeuble, y compris si elle intervient dans le cadre de la liquidation amiable d’une SCI. Elle a aussi jugé que le droit légal de préférence ne s'applique pas là où un locataire ne loue que pour partie un ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été loué à d’autres locataires. Dans ce cas, la «cession globale de l’immeuble» ne peut «donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption» (cass. civ. 3ème 17.05.2018 n°17-16113 cliquer ici).

La Cour de cassation a précisé que l’article L 145-46-1 alinéa 1 du Code de Commerce est une «disposition d’ordre public» (cass. civ. 3ème 28.06.2018 n°17-14605 cliquer ici). À ce titre, la prudence invite à considérer, en l’état, que le droit légal de préférence ne peut être écarté par une clause contraire, dans un bail commercial.

Le texte est d'interprétation stricte... Interrogés par un sénateur sur la portée de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, les pouvoirs publics viennent de rappeler que «le droit de préférence étant une limite à l'exercice du droit de propriété, les conditions d'exercice doivent connaître une interprétation stricte» (Rép. min. n°21155 du 22.04.2021 JO Sénat p. 2702).

Ainsi, pour les pouvoirs publics, seul le titulaire du bail portant sur le local commercial ou artisanal peut bénéficier du droit légal de préférence.

Si le locataire est une société, le droit légal de préférence lui revient, et ne peut bénéficier individuellement à un actionnaire, un dirigeant ou un salarié, fût-il occupant des lieux.

Les sous-locataires, les occupants à titre précaire (notamment, ceux dont le bail a été résilié, mais qui occupent encore les lieux contre le versement d'une indemnité d'occupation ou qui les occupent à titre gratuit), les usufruitiers ne sont pas inclus dans le bénéfice du droit légal de préférence.

Par ailleurs, pour les pouvoirs publics, l'exercice de l'activité du locataire doit être effectif pour qu'il puisse se prévaloir du droit légal de préférence. Ainsi, un «locataire qui a déclaré la cessation de son activité ne saurait, en principe, se prévaloir de ce droit postérieurement à la cessation de cette activité».

Enfin, le texte «ne couvre pas les lots ayant d'autres usages que l'usage commercial ou artisanal. Si l'activité exercée s'est transformée et que l'usage a une nature autre qu'artisanale ou commerciale, il paraît difficile de se prévaloir de ce droit».

Les pouvoirs publics soulignent par ailleurs, au vu du texte et des travaux parlementaires, que l'application du dispositif est exclue en cas de cession globale d'un immeuble comprenant un ou des locaux commerciaux. En effet, en vertu du «principe d'interprétation stricte des limites aux conditions d'exercice d'un droit de propriété», et le législateur «ayant visé spécifiquement la vente d'un local à usage commercial ou artisanal et non la vente globale d'un immeuble pouvant inclure des locaux ayant un usage artisanal ou commerciale conforme à leur destination, le propriétaire paraît libre de procéder à la vente globale de l'immeuble. Une interprétation contraire l'obligerait à procéder à une vente par lots contre sa volonté de procéder à une vente globale, pour satisfaire une obligation vis-à-vis du preneur d'un lot mis à bail. Ceci serait une atteinte disproportionnée aux conditions d'exercice du droit de propriété du bailleur, et donnerait au locataire un pouvoir de blocage». Pour les pouvoirs publics, le droit légal de préférence n’a donc pas vocation à jouer en cas de cession globale d’un immeuble avec un seul local commercial (déjà en ce sens : rép. min. n°5054 du 14.08.2018 JOAN p. 7317 cliquer ici ; rép. min. n°98594 du 06.12.2016 JOAN p. 10078 cliquer ici ; rép. min. n°92592 du 12.04.2016 JOAN p. 3106 cliquer ici).

Pour consulter la réponse ministérielle du 22 avril 2021: cliquer ici

Attention ! Une réponse ministérielle ne lie pas les juges, et ne «préjuge» pas de la position de la Cour de cassation. Par prudence, un professionnel chargé de la vente d’un immeuble/local concerné restera bien avisé d’informer (au besoin) son propriétaire d’un aléa (en cas de doute, si une question n'a pas encore été tranchée par la Cour de Cassation).

Dans la réponse ministérielle du 22 avril 2021, les pouvoirs publics précisent que si la jurisprudence «ne confirmait pas» leur interprétation, il «appartiendra au législateur de préciser le texte dans ce sens» (sic).

Référence

  • Réponse ministérielle n°21155 du 22 avril 2021 - JO Sénat page 2702 (Ministère de l'économie, des finances et de la relance)

Les pouvoirs publics confirment que l'article L 145-46-1 du Code de Commerce doit faire l'objet d'une interprétation stricte: le droit légal de préférence reconnu par le texte est cantonné, et peut/doit être écarté dans certains cas.  

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