Dans le cadre de la procédure dite QPC, le Conseil Constitutionnel a été saisi à une triple reprise sur la «légalité» de textes applicables en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le juge constitutionnel vient de se prononcer dans une affaire, le 16 avril 2021. Faisons le point sur les différentes procédures...   

En matière d'expropriation... Le Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique organise une procédure qui permet sous conditions à une personne publique (État, collectivités territoriales...) de contraindre une personne physique ou morale à céder la propriété d'un bien immobilier. En vertu du premier article dudit Code, l'article L1, l'expropriation, en tout ou partie, «d'immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d'une enquête et qu'il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu'à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées. Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité».

En cas d'expropriation, une personne expropriée peut prétendre à une indemnité, en saisissant au besoin le juge de l'expropriation.

Le cadre légal pour la fixation des indemnités est régi et organisé par les articles L 321-1 à L 323-4 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique (cliquer ici).

Du nouveau pour l'indemnité d'expropriation... Un texte du Code de l'expropriation, l'article L. 322-2 (cliquer ici), précise que les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance (date de référence). Le texte prévoit notamment que «quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble».

La cour d'appel d'Angers a transmis à la Cour de cassation une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation, en tant que le texte ne permet pas le bénéfice d'une indemnité accessoire, dans l'hypothèse de l'expropriation d'un bien, qui serait indivisible de sa revente ultérieure par l'expropriant. Dans une autre affaire, des propriétaires expropriés ont également soulevé une QPC portant sur l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation, en tant que le texte ne distingue pas selon que le bien exproprié a vocation à demeurer dans le patrimoine de l'autorité publique expropriante, ou qu'il est déjà avéré que ce bien exproprié sera revendu par l'expropriant au prix du marché, dans des conditions déjà connues lui permettant de réaliser une plus-value substantielle certaine au détriment des expropriés.

La Cour de cassation a été appelée à se prononcer, à une double reprise.

Dans deux arrêts du 1er avril 2021, la Cour de cassation a récemment jugé que les deux QPC posées présentaient un caractère sérieux. Dans les deux arrêts, la Cour de cassation juge en effet que la «règle d'évaluation des biens expropriés selon leur usage effectif à la date de référence et sans prise en compte des changements de valeur intervenus depuis cette date, lorsqu'elle est appliquée à l'évaluation d'un bien destiné à être revendu par l'expropriant dans des conditions déjà déterminées et lui permettant de bénéficier d'une plus-value certaine, est de nature à créer un déséquilibre entre les intérêts de l'exproprié et de l'expropriant, celui-ci étant protégé de la spéculation foncière qui aurait pu bénéficier à l'exproprié, tout en étant assuré d'en tirer lui-même profit». Les règles sont donc susceptibles, en l'absence d'une indemnisation spécifique dans une telle hypothèse, de porter atteinte à l'exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d'une juste et préalable indemnité.

En conséquence, la Cour de cassation a décidé de renvoyer les deux QPC au Conseil constitutionnel (cass. civ. 3ème 01.04.2021 n°21-40004; cass. civ. 3ème 01.04.2021 n°20-17133 et 20-17134).

Les décisions du Conseil constitutionnel seront rendues prochainement. A suivre...

Pour suivre les deux procédures QPC (affaires 2021-915 et 2021-916) sur le site du Conseil constitutionnel: cliquer ici

Du nouveau pour l'acompte du à un locataire au titre de l'indemnité d'éviction... En janvier 2021, la Cour de Cassation avait également renvoyé au Conseil constitutionnel une QPC en matière de droit de l'expropriation, portant cette fois sur l'article L. 323-3 du Code de l'expropriation (cliquer ici). Ce texte prévoit que, «après la saisine du juge et sous réserve que l'ordonnance d'expropriation soit intervenue, les propriétaires expropriés qui occupent des locaux d'habitation ou à usage professionnel, ainsi que les locataires ou preneurs commerçants, artisans, industriels ou agricoles peuvent, s'il n'y a pas obstacle au paiement et sauf dans l'hypothèse où leur relogement ou leur réinstallation est assurée par l'expropriant, obtenir le paiement d'un acompte représentant 50 % du montant des offres de l'expropriant».

Dans une affaire, un litige portait sur la fixation d'une indemnité d'éviction par le juge de l'expropriation au profit d'un locataire commerçant. L'article L. 323-3 du Code de l'expropriation a été contesté par le biais de la procédure QPC, devant la Cour de Cassation. Celle-ci a décidé de renvoyer la QPC devant le juge constitutionnel, au motif que le texte, qui permet aux locataires d'un bien exproprié d'obtenir un acompte, représentant la moitié du montant des offres de l'expropriant, est réservé aux locataires d'un bien ayant fait l'objet d'une ordonnance d'expropriation, à l'exclusion des locataires d'un bien ayant donné lieu à une cession amiable consentie à l'expropriant après déclaration d'utilité publique, ce qui est susceptible de porter atteinte aux principes d'égalité devant la loi et de la liberté d'entreprendre (Cass. civ. 3ème 21.01.2021, n°20-40061).

Devant le juge constitutionnel, il a été reproché au texte, notamment, de réserver le bénéfice d'un acompte sur l'indemnité d'éviction aux seuls locataires d'un bien faisant l'objet d'une procédure d'expropriation lorsque le transfert de propriété est opéré par voie d'ordonnance d'expropriation, et d'en exclure les locataires d'un même bien dont le transfert de propriété est opéré par cession amiable.

La décision du Conseil constitutionnel vient d'être rendue, le 16 avril 2021. Le Conseil constitutionnel souligne que le texte exclut de la possibilité de percevoir un acompte sur l'indemnité les locataires d'un bien dont le transfert de propriété a été opéré par cession amiable. Il institue «ainsi une différence de traitement entre les locataires d'un bien exproprié selon que le transfert de propriété du bien qu'ils louent a été opéré par une ordonnance d'expropriation ou par une cession amiable».

Le Conseil constitutionnel explique qu'en permettant au locataire d'un bien exproprié d'obtenir le paiement d'un acompte sur l'indemnité due, le législateur a entendu faciliter sa réinstallation. Or, d'une part, le transfert de propriété du bien loué procède d'une ordonnance d'expropriation ou d'une cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique ou dont le juge a donné acte, les conséquences sur les droits du locataire sur ce bien ainsi que sur son droit à indemnisation sont identiques. D'autre part, ni l'ordonnance d'expropriation ni les stipulations d'une cession amiable conclue entre l'expropriant et le propriétaire du bien n'ont pour objet de déterminer les conditions d'indemnisation et d'éviction du locataire. Dès lors, la circonstance que le transfert de propriété du bien loué soit opéré par une ordonnance d'expropriation ou par une cession amiable ne rend pas compte, au regard de l'objet de la loi, d'une différence de situation entre les locataires. Par ailleurs, la différence de traitement n'est pas justifiée par un motif d'intérêt général.

Par conséquent, le Conseil constitutionnel estime que les règles contestées méconnaissent le principe d'égalité devant la loi.

L'article L. 323-3 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est ainsi jugé contraire à la Constitution.

Le Conseil constitutionnel souligne néanmoins que l'abrogation immédiate de l'article L. 323-3 du Code de l'expropriation aurait pour effet de priver les propriétaires et locataires, occupant un bien exproprié, de la possibilité d'obtenir le versement d'un acompte. L'abrogation entraînerait ainsi des conséquences manifestement excessives. En conséquence, le Conseil constitutionnel a décidé de reporter au 1er mars 2022 la date de l'abrogation de l'article L. 323-3 du code de l'expropriation. Les mesures prises avant le 1er mars 2022 ne peuvent être contestées sur le fondement de l'inconstitutionnalité.

En logique, le législateur pourrait se remettre prochainement à l'ouvrage pour tenir compte de l'abrogation de l'article L. 323-3 du Code de l'expropriation, et légiférer pour élaborer un nouveau texte. 

Pour consulter la décision du Conseil constitutionnel du 16 avril 2021 :

  • sur le site du Constitutionnel, avec les ressources documentaires: cliquer ici 
  • sur le site Legifrance: cliquer ici

Références

  • Cour de cassation 3ème chambre civile 1er avril 2021 n°21-40004 - cliquer ici
  • Cour de cassation 3ème chambre civile 1er avril 2021 n°20-17133 et 20-17134 - cliquer ici
  • Cour de cassation 3ème chambre civile 21 janvier 2021 n°20-40061 - cliquer ici
  • Conseil constitutionnel, affaires 2021-915 et 2021-916
  • Conseil constitutionnel, décision n°2021-897 QPC du 16 avril 2021 (JORF n°0091 du 17 avril 2021)

Un texte qui permet à un locataire d'un bien exproprié d'obtenir le paiement d'un acompte sur l'indemnité qui lui est due vient d'être jugé inconstitutionnel (l'abrogation prendra effet au 1er mars 2022). Le Conseil constitutionnel aura aussi à se prononcer prochainement sur la constitutionnalité d'un texte en matière d'indemnisation, en cas d'expropriation.

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